房贷余额14万亿！楼市加杠杆还是去杠杆？

宽松信贷助推房价

居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。

国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出，从国际经验看，购房首付比例和贷款利率变动，对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称，购房门槛降低之后造成需求溢出，供不应求，房价迅速上升，带来财富效应，进一步放大需求，造成房价进一步上升，形成循环。

从实际表现来看，2014年9·30新政出台，央行开始降低购房首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一路反弹，截至2015年12月，国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%；2015年全年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比上涨9.1%。

分城市看，深圳表现得尤为明显。2015年二季度开始，深圳房价快速上涨，部分区域如龙华、蛇口、西丽等多个项目上涨幅度达到50%甚至翻番；全年来看，深圳房价同比上涨48%，一举超过北京成为全国第一；与此同时，深圳房贷余额也快速飙升，同比增幅在40%以上。

今年春节前后上海楼市的爆发，也与个贷增长呈正相关。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。

把时间拉长了来看，近十年的央行数据显示，个人住房贷款规模与房价的走势呈现出一致性。在信贷政策松动的时期，2007年、2009年和2010年全年住户中长期消费性贷款（主要是个贷）增速分别超过20%、30%和25%，房价也获得了显著增长，增速约在15%左右。尤其在2009年，个人住房贷款同比增速高达59.73%，商品房销售价格同比增速为23.18%。

反之，在信贷政策收紧的时期房价走势出现了回落，2008年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间，房价增长速度也有明显的“跳水”，增速回落到10%以下。

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