房贷余额14万亿！楼市加杠杆还是去杠杆？

房贷调控机制的建立

14万亿的房贷总额是高还是低？过去一年多来的个贷大幅增加是否意味着风险？当前楼市是继续加杠杆还是去杠杆？

周小川指出，“中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。”

那么，这个发展的机会有多大？中信证券认为，中国居民的杠杆率其实偏低，2015年，全年新增的个人购房按揭贷款只相当于商品房销售额的30%。以未来每年这个比例提升8％来计算，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势可以维持超过3年。

但是张大伟指出，按纯商品住宅来算，2015年个贷占销售总额约40%，已经很高了，这是被平均的数字，其中有全款购房有贷款70%的；而如果个贷占到销售总额的70%，则意味着出现零首付了。国外来看是计入信贷衍生产品如次级贷，才能达到70%。

张大伟认为，真正良性的、健康的住房需求是应该得到信贷支持的，信贷的支持表现在降低利率而非仅仅降低首付，否则，零首付或一成首付将会使很多人成为不合格的贷款人，次贷危机就是因此而起。

谭华杰也曾向记者指出，在世界范围内，对于居民首套房、自住需求的购房都是有信贷优惠的，对首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房首付20%左右，贷款利率在1%－3%之间，在中国香港首套房房贷利率在1%-2%之间，美国、加拿大约为3%，新加坡是按年浮动，第一年约为1.2%。

对于未来房地产信贷政策的走向，中国人民银行副行长潘功胜3月8日表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

现有的对北上广深等限购城市维持较高的最低首付比例的政策，与对非限购城市个人住房贷款的最低首付比例的自律调整，已经融入了差别化处理的逻辑。

任泽平建议，我国需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。

此外，为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

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