房贷余额14万亿！楼市加杠杆还是去杠杆？

“场内外”的加杠杆

与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。

2016年2月2日，央行银监会进一步降低首付比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

张大伟指出，这种宽松与2009年最大的区别是，降低首付放大了杠杆。央行最低20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在；但与此同时，购房者支付了低首付，导致贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便会增加。

而2009年的宽松政策核心则是降低利率，用（首套房）利率7折降低了购房者的成本，彼时房屋总价也没那么高，所以增加杠杆的风险非常低，购房者的还款能力也比较强。

还有一个不同是，2009年的信贷宽松是“普惠式”的，全国几乎每个区域房价都在上涨；而2015年以来的宽松则是结构性的，资金仅仅流向了一线城市及部分二三线城市，推动了深圳、上海、南京等地房价大幅上涨，区域之间剧烈分化，也导致风险上升。

张大伟表示，现在的信贷宽松政策实施背景与2009年也存在差别，如此高的信贷数据能否持续需要打个问号。

“一方面，2009年信贷释放的基础是比较紧缩的，但是今年的宏观信贷数据都处在高位。另一方面，房地产市场需求不一样，2009年大部分城市征地需求比较庞大，市场基础较好，人口净增长，购房需求旺盛。而目前，房地产市场整体供大于求，正在去库存。”张大伟说。

记者获悉，监管部门已经注意到楼市场外加杠杆存在的风险，上周央行上海总部召集部分银行，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及银行与房产中介的合作情况。

在北京和深圳，金融监管部门开始排查“首付贷”风险，一些小额贷款和P2P平台已经暂停放贷。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。