容积率1.5，近3.8亿元起拍！宜宾豪宅地来了？

一到年末，土拍市场的风就大起来了。

这不，仅12月24日，宜宾主城区就有3块住宅用地登场。其中，三江新区大学城片区511502-DXC-03-004地块（以下简称“004地块”），面积最大，容积率最低，今天我们就来盘盘它！

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从位置来看，这块地距离成熟居住区有一定距离，不过周边还是可圈可点的。

004地块位于大学城片区，紧邻成都理工大学、成都工业学院、西南大学宜宾研究院。

直线测距两公里的范围内，还分布着宜宾学院、西华大学、成都外国语学院、三江新区成都外国语学校（k12学校）、竹文化公园、大学城高速收费站等。叠加附近道路宽敞，书香氛围与出行便捷度还是不错的。

与此同时，这块地紧邻龙头山，以及规划打造的桃花潭水域，先天具备打造低密宜居社区的生态基底。一旦就近的水域能高品质呈现，生态价值还会进一步提升。

对了，距离地块几百米远的地方，还有两块共约84亩的商业用地将于12月23日出让，这两宗商业地中间的公园绿地也已挂网。未来，这一片的生活便捷度还会提升。

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从指标来看，这块地也非常突出。

004地块占地近161亩。充足的土地规模，为房企提供了更广阔的规划设计、配套建设空间，有望打造出内部配套完善、景观层次丰富的大社区。

地块容积率低至1.5。这一关键指标在当下市场中算是稀缺，同时也直接决定了未来社区的低密度和高舒适度。

建筑限高要求中，这块地是“36米及以下（过渡期间）；27米及以下（过渡期后）”。即便以36米、常规层高3米计算，也仅能建设约12层的住宅。

但实际上，抛开其他不说，新盘户型的层高已普遍向3.15米甚至更高方向发展，所以地块实际的层数可能更低。

综合以上指标看，地块未来极可能以洋房乃至类别墅的形态呈现。为啥不说别墅？出让条件上已经明确：“该宗地不得用于建设别墅、私家庄园”。

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那么，这样一块地价格如何？

004地块起拍价3540元/㎡，折算下来起拍楼面地价约2360元/㎡。

而就近在售的科教·书香风华，楼面地价约2448元/㎡，且需打造40亩商业。

相比之下，这块地的起拍单价还算“友好”，为产品打造也预留了更大的空间。

不过，由于地块规模较大，起拍总价接近3.8亿元，资金门槛不低。叠加出让文件中明确“竞买人竞买本次宗地的购地资金须属于自有合规资金”，这在当前的市场环境下，无疑对房企的资金实力与稳健性提出了更高要求。

因此，个人认为，这块地大概率由国企拿下。当然，也可能是国企拿地，然后引入民企规划打造。

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作为宜宾城市发展的重要引擎，三江新区在产业与人口导入上成绩斐然。但在住宅市场，尚未形成强有力的高端改善标签。

此次推出的这块低密住宅地，无疑是一次重要的市场机遇。它有望引领区域居住品质升级，吸引更高端的客群到来。

但同时，这也是一次挑战。毕竟当下的市场环境中，要成功打造并去化真正的高端改善产品，需要房企过硬的产品力与品牌号召力。同时，这也对区域高端客群的积累与市场承受力提出了考验。

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