不超5100元/㎡，临港“乌龙地”还有做头

说起临港“乌龙地”，相信但凡稍关注宜宾房地产新闻的人都有所耳闻。而9月18日，国土局再次宣布将于10月14日出让包括“乌龙地”在内的6宗商住用地。

回顾：无疾而终的两次拍卖

2014年7月7日，该地块被邦泰集团以3930元/㎡的价格拍下。但因拍卖师现场失误，看错保留底价（为4350元/㎡）引发流拍乌龙事件。

2015年4月28日，宜宾市公共资源交易中心宣布，因临港开发区LG－G03－02（a）地块仅有一人取得竞买资格、故本次拍卖出让活动予以终止。

2015年10月14日，临港“乌龙地”也将再次亮相。

指标：邦泰·国际社区“二期用地”？

根据指标显示，该宗地为二类居住用地，容积率2.5以下且限制商业建筑面积在12513㎡以下。

从土地指标上看，几乎可以说是“第二个邦泰国际社区”。宗地面积、容积率、建筑规模出让年限等几乎一模一样。实际上，拍卖时间与拍卖竞得人都形同孪生。

而去年邦泰·国际社区地块的楼面地价为2104㎡。

测算：不高于5100元/㎡可以尝试

我们以周边房源价格作为参考，测算该项目的整体价值。具体测算见下表：

销售住宅收入为13亿，加上商铺收入约2.5亿元，再加上地下车位销售收入约为0.21亿元，考虑开发周期（一般为2年）内的通货膨胀、区域经济发展等因素提升价值，预计项目总收入将达到19亿元。此外，本计算还未考虑地下空间利用带来的价值，如地下商业或地下空间赠送等带来的价值拉升。

当然，这是比较乐观的测算，从这个层面来看，剔除开发商利润为10%，成本中地价占3成，则地价控制在5124.88元/㎡左右是比较合理的。而可以肯定的是，3890元起始价绝对不得贵。

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