“整容”求上位南岸F-11地竟是为了万达？

说起南岸东区F-11地块，相信不少人都是丈二的和尚——摸不着头脑。

F-11地处航天路南段、七星路北侧，紧邻宜都花园、和宜宾市图书馆，地段繁华，配套醇熟，交通便利。先天条件比起前不久溢价拍卖的临港B-06-06地块，简直“熟得不能再熟”。

从2007年宜宾市国土资源局首次对外公布供地计划开始，一直到今年，F-11地块连续6年“友情客串”，几乎每年的供地计划中都能看到它的“芳踪”。

07年国土局开始公布供地计划，F-11便是“元老级”存在

而关于这块地的传说也是五花八门。红星美凯龙落子考察、万达广场意向入驻、修建大型家具城或大型汽车城……但最后都是不了了之。

不过，最近一则公示又将这块地推到了聚光灯下——9月10日，宜宾市城乡规划局发布《宜宾市南岸东区组团F-11地块规划条件论证报告》成果公示（以下简称《报告》）。

有网友预测，这块地突然调整用地指标和规划，疑似为万达量身定制。但这块地真的适合万达吗？

根据《报告》，F-11地块将分割为两个独立地块，其中，F-11-1地块用地性质调整为商业用地，F-11-2地块调整为居住用地。

调整前后控制指标对比表

此外，F-11-1停车位按照商业100平米0.8个设置，地面停车不超过总停车位40%，配置非机动车位1000个，并按规范设置小型垃圾转运站。F-11-2停车位按照每户1.2个设置，并配建独立幼儿园、公共厕所、社区医疗卫生设施等。

F-11地块调整后红线图示意

可以看到，两地块的总占地约9万平米，体量较小。对于“大胃口”的万达来讲，如果没有其他地块搭配的话，如此“袖珍”的面积不太符合它的入驻要求。而此次《报告》也并不是F-11第一次更改土地规划指标。早在2012年，宜宾市政府便对F-11局部地块用地规划调整进行过批复。此外，据闻万达2016年的开业计划中也并无宜宾，所以万达落子这块地的可能性很小。

2012年，F-11局部地块用地规划调整

但，不管哪个商业体入驻，按照目前的规划，这块地都将与嘉信茂广场、莱茵春天形成三足鼎立之势。对于拿F-11地块的房企而言，更应考虑如何避免服务距离较近带来的冲突，如何体现服务群体、品牌分布等的差异。

F-11-1将与莱茵春天、嘉信茂广场形成三足鼎立之势

回到此次地块调整。无论划分与否，占据如此有利位置的F-11都不可能低价出让。我们参照临港B06地块约7000元/㎡的成交单价，则调整前F-11的总价将达到6.4亿；地块一分为二后，F-11-1和F-11-2的总价分别为3.83亿、2.57亿。或许，划小地块面积、降低单独地块总价、减少企业投资风险，便是政府此举的原因之一。

那么，将该地块拆分调整后，在产品上又有什么差别呢？按照规划，原F-11地块为商业、居住混合用地，体量约32万方，容积率3.8，建筑密度35%，参考宜宾其他商住一体项目，可以判断，该地块将打造为与唐人财富中心、理想城等相类似的城市综合体。而地块调整后，体量约11万方的商业用地F-11-1地块适合建类似于莱茵春天、银龙广场、临港新天地等的商业综合体；F-11-2则可以打造为含酒店式公寓的住宅。

毫无疑问，F-11拆分调整后，将更利于地块的出让，也更适合房企的“口味”。不过，无论地块怎么调整，只有真正满足市场需求的土地才能“有市场”。

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