近300亩！解析宜宾岷江新区24日拍卖地块

11月19日岷江新区成功拍地的余温还未褪去，12月24日，岷江新区又推新地，占地面积约296亩的商业地块闪亮登场，如此“生猛”，宜宾楼市能否hold住？众多房企谁会接招？

约296亩 A07地块出让指标简析

此次出让地块位于岷江新区起步区南部片区A07地块内。该宗地已完成征地补偿现状，用地性质为商住用地，拟出让地块总面积约197261㎡（合约296亩），起拍价2470元/㎡。

A07-1地块示意图

指标要求地块容积率小于2.9（商务区域3.5以下，居住区域2.5以下），建筑密度小于38%（商务区域45%以下，居住区域32%以下），建筑面积572056㎡以下（商业建筑面积不低于314634㎡<含8万㎡以上五星级酒店一座，自持商业不少于20万㎡>，居住建筑面积不得超过257428㎡<且不得超过总建筑规模的45%>，不含地下）。

该宗地为带概念性规划方案拍卖，其中，土地竞得者需代建公园绿地面积35012㎡，配建幼儿园、邮政局、电信模块局、对外公厕等，建筑面积不低于3160㎡，代建和配建工程验收合格、办理相关证件后无偿移交给政府。

打造城市综合体 地块拿地要求高

从出让条件看，除开约3.8万方的代配建面积，A07地块的真正建筑面积约53.4万方，除开出让指标中要求建设的8万方酒店和房企自持的20万方商业，剩下可售面积至少约25.4万方。

A07规划建设用地红线图

可以看到，A07地块的出让指标将一定程度上增加房企拿地对地块规模、成本核算等问题的考虑。而另一方面，不低于31万方、约占总建筑规模55%的商业体量，也决定了未来该地块或将被打造为集商业、酒店、住宅等为一体的城市综合体，在各项配套尚待完善的岷江新区，如此高大上的项目，对房企的要求也将更高。

房企拿地预测 底价成交可能性大

“待字闺中”的A07地块对“夫君”要求也不低，此次会“出嫁”给谁呢？

在作出预测前，有几点要素我们不得不考虑。一是该宗地的用地性质为商业可兼容居住用地，商业体量约占总建筑规模55%，城市综合体的建筑形式决定了该宗地的打造周期会更长，对房企的要求会更高；二是该宗地的占地面积近300亩，大面积就意味着高总价，试问目前宜宾有哪几家房企愿意去承受如此压力；三是该宗地的公示时间与正式拍地时间相隔甚近，个中微妙联系引人遐想。

基于上述三点，我们可以大胆猜测，该宗地极有可能已“名花有主”，而主人多半是通过招商引资财力雄厚的外来开发企业，公开拍卖不过只是走个形式。那么此次拍地不出意外多半是底价成交。

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