280米高！供房4300套！详解宜宾三江口将拍10大地块！

10月17日，宜宾挂出了三江口的276亩土地。

这是有史以来三江口挂出的最大面积的土地！

而这次出让的土地中，有足足10宗土地！

包括——

规划中的280米高的五星酒店；

当代艺术中心、符合展演中心；

四星酒店和创智办公中心用地，都包括在这次的出让用地中！

那么，一起来看看地块指标到底如何吧：

地块全图：

（标红部分为本次出让地块）

（地块指标详情）

地块一：SKJ-A-2-2-1（商住用地）
预计推出：住宅约300套，商业2.1万方。

地块指标：面积10477平米，容积率5，商住比例6：4，限高100米。

地块现状：

效果示意：

三江分析：这宗地容积率较高，靠近戎州桥的位置可能会是一个桥头堡的感觉，当然，也远离了本次供出的其他土地。

地块二：SKJ-A-4-1-4（二类居住用地）

预计推出：住宅约300套

地块指标：面积8921平米，容积率3.3，限高80米。

地块现状：

效果示意：

三江分析：这宗地紧贴大片商服用地，作为居住用地应该是一个商业氛围非常不错的地块。此外，周边写字楼云集，作为投资属性来说应该相当不错。

地块三：SKJ-A-3-2-1（商业用地）

地块指标：面积7337平米，容积率1.5，限高30米。

地块四：SKJ-A-3-2-3（商业用地）

地块指标：面积8201平米，容积率1.5，限高30米。

地块五：SKJ-A-4-2-1（商务用地）

地块指标：面积8493平米，容积率4.5，限高90米。

地块六：SKJ-A-4-2-3（商务用地）

地块指标：面积9003平米，容积率4.5，限高90米。

地块七：SKJ-A-4-4-1（商务用地）

地块指标：面积8255平米，容积率2.0，限高40米。

预计推出：5宗地块一共推出商业+商服体量达到了11.8万方，根据此前的公示文件显示，这部分地块对应推出的项目有（具体情况请以最终公示为准）：

地块三——当代艺术中心（约1.1万方）

地块四——复合展演中心（约1.2万方）

地块五——创智办公（约3.8万方）

地块六——四星酒店（约4万方）

地块七——大都会广场（约1.6万方）

地块现状：

效果示意：

换个角度看一看——

三江分析：

这里是三江口CBD的中轴线，绝对的核心区位。如果按照之前的方案打造的话，艺术中心等临江商业让人十分期待，而且高低错落有致，加上中间的绿化广场，未来一定非常漂亮！

地块八：SKJ-A-5-1（商务用地）

预计推出：近20万方商务地块，包含260米高五星级酒店。

地块指标：面积19543平米，容积率10，限高不低于280米。

地块现状：

效果示意：

三江分析：

260米高的五星级大酒店，宜宾未来绝对的地标建筑！

而下方配备的两个较低的楼为企业家中心club，正对这水幕电影，无论是视野还是高度，都是顶好的位置。

地块九：SKJ-A-5-2（二类居住用地）

预计推出：约23.15万方住宅用地，预计推出2300+套住宅。

地块指标：面积59374平米，容积率3.9，限高150米。

地块现状：

效果示意：

三江分析：

这宗地块在此前的公示文件中有部分办公楼设计，但本次整体作为二类居住用地推出，应该是规划有所调整。这个调整并不妨碍它成为小编心中本次推地的最佳地块：紧邻260米高地标建筑，几乎正对水幕电影，观景视野绝对一流。且地块临江面较大，未来的打造应该相当不错。

此外，这宗地的限高为150米，不出意外的话，将会是宜宾住宅品类中的最高建筑。

地块十：SKJ-A-7-1（二类居住用地）

预计推出：约13.3万方住宅体量，预计推出1300+套房源。

地块指标：面积44454平米，容积率3.0，限高100

地块现状：

效果示意：

三江分析：这宗地块紧挨宜宾市三中，临江面相对地块九稍窄一些，但整体位置还不错，且位于江岸线的外凸位置。地块的面积和指标与2016年9月拍出的邦泰地块比较相似，估计推出的房源会更倾向于大平层。

此外，根据拍地指标，本地块需配建一个不低于3500平米的9班幼儿园，会不会引领幼儿教育时尚呢？

备注：

1、以上地块实景图均摄于2017年10月18日

2、以上效果示意图均摘自《宜宾市三江口城市设计说明书》2017版本，仅供参考，请以项目最后呈现为准。

三江观点：

根据三江房产网统计，本次推出用地面积为276.08亩（含代建绿化用地3宗，上表未收录），合用地面积约18.4万方，体量约为76.07万方。

比较突出的是，商业用地+商服用地的占比相当大，居住属性体量为425791平米，商业属性为44261平米，商务属性体量为290672平米，商住比例大概为44：56。可以说，荤素搭配是费了一番心思的，不然也不会把地块一这宗居住用地算进来。

而大家都知道，本次的商业属性的产品，需自持30%的体量5年，难度是非常高的。

就目前来看，宜宾本地房企中，似乎没有一个企业能够摸到门槛。因此，业内有一个小传言说，这次推地实际上是为某个企业量身打造的，比如华侨城就是呼声最高的企业。

一直以来，大家都认为三江口的价格肯定是“天价”。但笔者的看法就比较悲观一点，这地很可能拍不出高价，原因有三：

首先，参考临港国际会议中心的招商情况来看，仅有2家报名。三江口地块虽好，但门槛高且难度大，因此报名情况预估不会特别火热，因此很有可能竞争不会特别激烈。

再者，昨天成都刚刚出让了中和的一宗地块，了解成都位置的朋友可能都清楚，高新区的土地可谓寸土寸金。但，这宗地却被万科以8200元/平米的价格拿下，仅仅报价3轮。而之所以万科能“捡漏”，原因在于这宗地是此前新川板块（这板块也是有故事的女同学哦）的677米超高建筑！因为商业会带来很大的问题，无疑提高了土地成本（网上有业内人士测算这宗地将带来亏损金额3亿元），需要纯住宅来弥补利润。也就是说，即便在成都面对这样的“高商”建筑的时候，大家也会犹豫，更何言宜宾了呢？

最后，千万不要认为6680元/㎡的起拍价很低了，如果把养商十年的工程等成本、无偿移交建筑的成本以及长回款周期下的资金成本等考虑在内，实际上投入的成本可能还是一个“天价”。举个例子，这样的整体打包项目其实宜宾还有一例，就是鲁能在西区的整体打造。很多网友都在说鲁能的地价较低，但实际上鲁能在西区基建（包括中坝桥等基建都有鲁能的身影）上投入的成本都相当高。而当年的西区不比现在的三江口，这样的成本投入只会更高，因为对于地块打造的要求更细更精准了。

说到这里，估计大家也明白笔者的观点了：三江口，可能卖不了高价，并不会妨碍它成为宜宾的新地标。但如果三江口都没卖高价，那么宜宾土地价格的风向标，可能就要反向变一变了。而哪些仍卖高价的区域，是不是有些“自信过度”了呢？

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