宜宾港腾首拍商住地，国企不是重点，咋个耍才是关键！

 今天上午，临港紫金城旁边的70亩商住用地被港腾地产底价竞得，成交价3470元/㎡，楼面地价1157元/㎡。

（此前本站曾预言，这块地能不能卖出去，还要看运气。现在看来，运气还是有的。）

有人说，“流”了这么久，宜宾终于卖出去一块地了，可喜可贺。

有人说，卖出去又咋个？这块地又小，又要配建250套回购房，你看现场只一家底价成交，具体情况如何还很难说。

还有人各种“人肉”港腾，“乖乖，国有独资企业，国企中的‘战斗机’，有钱就是牛！”

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港腾·国际汽车城

港腾打造的龙顺邻里中心

沉寂了许久的地产圈终于小小的活跃了下。但，关于这块商住地，内定或者国企战斗机拿地都不是重点，咋个耍才是关键！

先说地块指标。总面积72.5亩，建筑规模14.5万方。除开1.275万方代建，和最大不超过0.725万方的商业，该宗地的住宅开发面积仅剩12万方左右，合约1300套商品房。

（地块指标）

都说船小好调头，但小地块可利用的资源有限，且更易受周边环境影响，因此地段尤为重要。该宗地紧邻紫金城、龙顺家园和龙顺邻里中心，毗邻沙坪，乍一看位置还算不错。不过从实探的情况来看，这块地正对大路边，噪音在所难免，而且形状并不是特别规则，后期楼栋分布、朝向和户型设计上尤为头疼。

（地块现状）

而这块地已经规划有公租房、棚改产权调换房，所以打造高端产品的可能性不大。有业内人士预测，从目前整个临港的行情来看，这块地多半会主打价格战，除去公租房和棚改产权调换房，地价成本大概1400，建安成本顶天1500，加上营销成本，估计产品成本价在3300左右。而这块地的地价与6年前拿地的紫金城差不多，所以价格是这块地最大的优势。

不过，或许我们还可以从“沙坪缺啥子”进行逆向思考。目前紫金城一期已经陆续交房入住，龙顺家园的入住率也在不断提升。但除了以农贸市场为主的龙顺邻里中心，周边基本没有集中的一站式消费区域。如果将这块地的商业定位中高端档次，最大限度进行开发利用，搭配龙顺邻里中心形成一个区域购物中心，或许还是个不错的选择。而按照项目一般的开发进度，等这块地真正交付使用的时候，周边人气也比较成熟。

已投入使用的龙顺邻里中心

相较动辄上百亩的大项目，小地块操作更考验开发商的能力。而小地块的打造要想获得成功，除了产品自身要具有“小而精”的品质，还有赖于周边公共设施和市政配套的完善。此块商住用地可以说是港腾在商品房打造方面的试水，小面积地块或许更适合。而对于整个市场而言，成功拍卖的象征意义也大于实际成交影响。

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