卖得脱？地中海蓝湾旁要建3万方小商场

临港新区“又又”要拍商业地块了！

此前“二挂帅”的高端汽车品牌4S地还不知花落谁家，临港新区又推出一块商业用地。而且这块地也很有嚼头：该地块曾被规划为教育用地，“被围”多年都未推出。此时挂帅出征，摇身一变作商业用地，难道是“志在必卖”？

四大小区围合，地段上佳。

根据地块红线图示意，基本可以确定地块位于地中海蓝湾大门一侧。

站在地中海蓝湾上俯瞰该地块

地块紧邻十字路口地段，交通畅通。周边醇熟小区环绕，金凤凰A区、B区、黄桷坪花园和地中海蓝湾小区占据四个角。此外，稍外部圈还有河湾苑、青年城、太阳岛、三江花园等老小区。

地块红线图

可以说，建成商业体后，客源基本不愁。对临港来说，亦是对商业氛围的一个小弥补。

地中海蓝湾一侧的商业

爱尚嘉超市

十字路口，对面为黄桷坪花园和金凤凰B区

整体3万多方，附有百多套住宅

周边住户颇多，那地块指标是否合理呢？

根据文件显示，该地块面积建筑总面积约定在31170㎡以下（不含地下建筑面积）,其中居住建筑面积不超过计容面积的45%（即14027㎡）。

土地指标

3万多方的总体量，容积率为2.5，建筑密度不超过30%以下。大概是隔壁的隔壁众生商业广场（约7万方）的一半不到，三分之一个莱茵春天。

体量较小，其中还包括1.4万方的住宅，以每套90㎡计算，将有155套住宅配合上市。算下来，地上商业体量约为1.24万方。此外，还有4600多方的“公共服务”区。

临港商业三出让能否成交？小鲜肉值得一尝！

无论是地块指标还是周边配套，B-06-06正如其名字倒念一般。

为何如此说？打开脑洞，一起简单测算一下：

1.住宅155套。以住宅价格5500元/㎡均价计算，1.4万方住宅价值约为0.77亿

2.地上商铺约为12400方。按照目前周边底商价格2.5万/㎡左右，上下楼层综合以1.5万/㎡均价计算，商铺全销售价值约为1.9亿。这还不包括可修建的地下商业1-2层。

加上出售私家车位等，如果项目全部出售，则价值有望达到2.8亿。土地成本占30%则地价约为8400万元，即土地单价约为6700元/㎡左右。

（手动备注：上述测算价格估算比较保守，且建立在物业全部出售不自持、销售非常理想的状态下，大伙儿姑且看看。）

该地块最大的压力来自于商业体的竞争，如周边虎视眈眈的众生商业广场和临港中央的商业体。“小”能否敌“大”，这是一个问题。此外，配建的4600多方的公共服务也是一大成本。

但瑕不掩瑜，这坨小鲜肉，可谓肥而不腻。首先，该地块体量小，总价低，企业拿下负担较小；再者，周边小区林立，地段醇熟，商业氛围上佳。而以1480元/㎡的价格起拍，只要溢价率不太高，拿下该块土地后的利润想必非常可观。可以说，出让机会很大，看点集中在溢价率几何？

而前两天，宜宾县也一口气推出3宗商住用地。而此次临港拿出商业“小鲜肉”入市，颇有几分试探市场的味道。

所谓“春江水暖鸭先知”，土地市场的凶猛来袭是否预示着更多呢？

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