深度探讨 业内精英论剑宜宾楼市

话题三：宜宾商业地产迎来了春天？

有人说去年宜宾商业地产迎来了发展的春天，众多商业项目扎堆涌现，今年下半年开始，这些商业项目将陆续“交答卷”，据了解，莱茵春天、财富中心、银龙广场、轻工博览城等预计将于年内相继开业，纵观宜宾近来涌现的商业和综合体项目，在定位、规划和招商方面都难免有同质化现象，尤其主城区规划的五星级酒店就有六七家之多，扎堆涌现出的宜宾商业地产面临怎样的“危”与“机”？

付正琪：商业运营确实是一个值得思考的一个问题，商业分为综合体和社区商业等，社区商业也具有内向型和外向型之分，另外商业业态的选择非常重要，也是非常难的，拿哪些东西来支撑我们的商业体，招商先行，业态先行这非常重要，主力店先选定了，主力店一旦做好了，其他的业态也能很好的带动起来，销售也自然的跟上去。另外同区域内各项目的业态的互补性非常重要，如果同一个小区域内的项目业态都相同就可能面临都吃不饱的局面，所以项目之间也需要多沟通。

敖纯：每次同行业的交流，大家总会谈到这个问题，就是接下来价格到底涨不涨，我个人这样看，从整个市场、调控政策还是宜宾城市发展来说，城市化进程一直是在推进的，人口也是逐渐向城市集中的，所以这个问题对宜宾来说应该不是问题，如果房价会下降也没那么多房企去竞争土地。对于单个楼盘而言，每家公司有自己的运作手法，可能有的希望快销，有些根据公司资金状况，希望慢一点。

整个宜宾有这么多家五星级酒店，在一个区域之类，有这么多同业态的东西在这个地方，能否生存下去，我觉得这盘棋应该政府去考虑的，如果政府希望能做成真正的旅游型城市的话，不要说7个五星级酒店，就算50个五星级酒店都能存活。现在宜宾提出打造区域性中心城市，如果能达到这个目标的话，那这些同业态的比如刚才提到的五星级酒店应该是能生存的。

从宜宾这些商业体规划看，很大部分业态和建筑形态还是有很大的差异，他们吸附的人群还是不完全相同，包括我们现在推的正和川南商贸城，有40000平米左右的经营面积，希望打造成一个专业批发零售贸易集散中心。有的项目希望向区域外发展，有的是希望城市半径更短的区域内发展，根据各个项目的情况，只要政府把城市建设这盘棋下好后，各项目也能发展得更好一些。

杨勇：宜宾需要商业综合体，往往一个城市的发展初始阶段都是从商业开始，有人会认为宜宾这么多城市综合体、商业项目的出现会不会有什么危机，我反而觉得，这给宜宾人民带来更多的是机遇。大家可能会有这样的感觉，每到周末，很多人到异地去消费，到异地去休闲，所以说我们做城市综合体或者说商业综合体，在两三年之内先做一些城市商业中心的布局，同时布局的时候把握好产品所具备的影响力。两三年之后，早期包括我们现在所开发的项目后期可能出现一些发展或生存的问题，必须要有一些代表性，不能简单的只是修一个商业，引进一些同类型的品牌，我们要考虑到发展模式。

早期开发的商业都是考虑到土地指标，商业必须达到百分之多少的配比，往往很多开发商的观念都是说就是卖，变现，对后期运营状态怎么样这些不怎么管，包括现在很多开发商开发住宅项目对商业部分都是变现，卖了完事。在宜宾光是靠各个开发商的单兵作战很难改变城市形象，中国人均使用酒店面积不到发达国家五分之一，人均商业面积更不如美国的十分之一，所以说我认为不管是酒店也好、商业综合体也好、专业市场也好，后期在宜宾来说的话机会都很多。

罗骥：商业这块的退出机制与住宅不一样，这一块比较难，商铺是全部卖了算成功还是全部包包头揣起算成功，我是这样看，如果全部卖了又做活了那也是很好的。

王宾：我们都对万达做过研究，万达专业做商业地产，为什么他做得好，首先资金链运作很好，一般在某个地方拿一块地，首先做方案，方案做了再做其他的，主要针对主力店，在商业项目做商业设计之前，也就是商业项目立项之时。已经与主力店达成合作共识，在建筑设计、商业规划上根据主力店的特点和要求进行订单式建造，强大的战略合作伙伴体系才能实现这样迅速

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