又一枪！宜宾商品房预售资金监管再升级！

8月15日，宜宾市住建局发布了关于征求《宜宾市中心城区商品房预售资金监督管理办法》公众意见的公告。

干货很多，其中有不少强力措施和手段堪称重磅！

升级后的“商品房预售资金监管办法”，将进一步规范宜宾楼市资金流向，为购房带来更多稳定性！

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稍加梳理了下，此次的政策大概有这四大核心点。

1.对于负责商品房预售资金监管的相关部门，职责划分更明确。

第四条：市住房城乡建设局负责制定全市预售资金监管相关政策，监督指导全市预售资金监管工作。属地住房城乡建设行政主管部门（以下简称属地住建部门）具体负责辖区内预售资金监管工作。

中国人民银行宜宾市分行（以下简称人行宜宾市分行）负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局宜宾监管分局（以下简称宜宾金融监管分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

2.对于预售资金缴存和使用，更为具体和严格。

第十二条：买受人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁将预售资金存入监管账户以外其他任何账户。通过POS机收取的，开发企业只能选择监管银行提供的专用POS机。

买受人申请按揭贷款的（含住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款），按揭贷款合作银行应即时将贷款全部直接划转至监管账户，并将相应条款写入按揭贷款合同。开发企业应在与商业银行签订的按揭贷款合作协议中，载明监管银行、监管账户等信息，并约定监管账户为按揭贷款发放的唯一收款账户。

开发企业在销售过程中选定、增加、调整按揭贷款合作银行的，应当在签订按揭贷款合作协议或调整后3个工作日内向属地住建部门报备。

第十九条：重点监管资金拨付实行节点控制，应根据工程建设进度节点拨付。在达到下列工程建设进度节点后（一个预售许可证包含多栋房屋的，按预售许可范围内工程形象进度最低的楼栋确定进度节点），且监管账户内资金达到最低留存比例后，开发企业可就超出部分提出拨款申请，经属地住建部门审核后，由监管银行拨付：

（一）七层及以下建筑，取得预售许可证后，资金留存比例不低于重点监管额度的60%；七层以上建筑，取得预售许可证后，资金留存比例不低于重点监管额度的75%；

（二）自取得预售许可形象进度开始，至完成主体结构封顶，按每完成四层主体结构一个节点（最末一个节点不足四层按四层计算）平均计算，至主体结构封顶完成后，资金留存比例不低于重点监管额度的40%；

（三）主体分部工程完工，资金留存比例不低于重点监管额度的30%；

（四）建筑单体全部完工（包括门窗、外墙、电梯、水、电、气等工程），资金留存比例不低于重点监管额度的15%；

（五）完成竣工验收备案后，资金留存比例不低于重点监管额度的5%；

（六）完成不动产首次登记后，经属地住建部门审核同意，开发企业向监管银行申请注销账户、资金划转等业务。

（一）至（五）项拨付的重点监管资金，应当按照25%的比例直接划入农民工工资专用账户，开发企业可凭其向农民工工资专用账户打款的凭证，申请将前期支付费用从本次拨款金额中扣除，扣除费用应用于项目建设工程。

精装修交付的房屋，精装修费用不计入前述拨款基数，由属地住建部门合理确定用款节点和支取额度，根据精装修工程进度审核拨付。

商品房完成竣工验收备案且集中交付完毕，在完清工程款、无信访矛盾纠纷的情况下，开发企业可申请支取重点监管额度内资金用于缴存该预售许可事项下未售房屋的维修资金。

3.对监管银行的选择，要求更高。

第七条：预售资金实行银行专户监管。具备下列条件的商业银行，均可向属地住建部门申请担任预售资金专户的监督管理银行（以下简称监管银行）：

（一）在我市范围内设有营业网点，承诺遵守预售资金监管相关规定的商业银行（含分支机构）；

（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件；

（三）近3年内未发生重大金融风险事件及违反预售资金监管相关规定的行为。

属地住建部门应当会同属地人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行，设立监管银行名录库，实施动态管理，定期报市住房城乡建设局备案并公示。对存在预售资金监管违规行为的监管银行，由市住房城乡建设局予以全市通报。情节严重的，经市住房城乡建设局会同人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局联合评估后移出监管银行名录库，一年内不得申报入库。

4.对开发企业、监管银行、监管部门违规行为，处罚力度更大。

开发企业违规：属地住建部门责令限期改正，整改期间可暂停预售商品房网签备案和预售资金拨付；开发企业逾期未整改到位的，由属地住建部门依法依规进行处理，同时抄送企业总部，并向市住房城乡建设局报备。

银行违规：属地住建部门可根据情节轻重暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务、取消其监管银行资格，并将相关情况抄送市住房城乡建设局、人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局依法依规进行处理。

监管主体相关人员违规：勘察、设计、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规超前超额支取预售资金的，由属地住建部门对相关责任单位和责任人依法依规进行处理；涉及的相关部门（单位），在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，由有关国家机关依法依规处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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商品房预售资金是一个规模庞大的资金池，曾经，它充当着房地产高周转模式的重要支撑。

数据显示，2021年底，全国个人购房定金、按揭贷款占据了房地产开发资金的53%左右。这意味着，房地产开发一半的钱，都来源于购房者的预付款。

在此背景下，“商品房预售资金监管办法”本应撑起购房者权益的保护屏障。

但在很长一段时间内，这个制度都管理松垮、形同虚设，导致了恒大等一系列房企爆雷之后大片“烂尾楼”的出现。

当下楼市行情下，加强预售资金监管，不能继续再疏忽大意了！

只有监管升级，处罚力度加大，开发商有所畏惧，新的问题楼盘才有可能彻底杜绝。

宜宾这次“商品房预售资金监管办法”的升级，一方面能促进开发商规范经营，稳定楼市秩序；另一方面还能减少市场上问题楼盘的出现，增强购房信心。

对于宜宾地产市场来说，整体是非常利好的！

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最后说一句，当下，商品房预售资金管理仍有一大难点：既要管好，又不能管死。

一边强化监管，一边探索新路，实施渐进式改革是大势所趋。

或许，只有现房销售，才是最后的出路？

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