宜宾物业，该管管了！

物业管不好，住着真烦恼。

众所周知，作为维系小区和谐运转的“关键一环”，物业管理的好坏，直接关系到千家万户的起居品质以及房屋价值。

如今这个时候，宜宾的物业，也是时候好好管管了！

01

为什么？

一方面，物业与业主之间的矛盾确实突出。

随着交付小区的越来越多，宜宾有关物业的吐槽声也越来越多。当然，放眼一看，全国也是大同小异。

有业主吐槽的。说卫生工作不到位、单元入户门形同虚设也好，说任由楼下烧烤店油烟乱窜、任由业主装修导致大量违建也罢。说到底，基本都是吐槽收费与服务不匹配。

同时，也有物业人员吐槽的。说物业工作不好做，业主诉求难调和；说少部分业主，乱扔烟头，乱丢垃圾。甚至有人说，上辈子造了孽，这辈子干物业。

另一方面，“好房子”也需要“好物业”。

随着宜宾乃至全国的房地产行业从“有没有”转向“好不好”，“好房子”已然成为构建房地产发展新模式的重要抓手。

而住建部倪虹部长说过，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来；也说过，“好房子”需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平。由此可见，优质的物业管理是维护“好房子”的重要基础。

02

怎么管？

需要了解群众呼声，也需要“划红线”。实际上，宜宾确实也行动起来了。

今年4月，宜宾就发布关于公开征集全市物业领域问题线索的公告，征集物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、住宅老旧电梯更新不及时等问题。

5月底，宜宾又召开全市党建引领物业管理服务能力提升暨整治物业服务突出问题培训会。

如今，《宜宾市物业管理办法（征求意见稿）》也重磅出炉了，目前正在公开征求意见，暂定2025年8月12日举行立法听证会。

那么问题来了：作为未来宜宾物业管理的重要参照，这份征求意见稿讲了哪些内容？总共涉及60多条，我们大致看看其中一些——

· 进一步规范物业管理服务活动

比如， 住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。看来，招投标不再是国企“专属”噢，只是如何避免“走走过场”值得关注。

比如，住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价；业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请；鼓励业主与物业服务人在物业服务合同中约定与物业服务质量相符合的收费浮动机制，双向调整物业服务收费。敲黑板！双向浮动！虽说是“鼓励”，但口子一开，至少有了希望。

比如，对于业主物业费支付及催收。业主应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；物业服务人不得采取停止供水、供电、供气以及限制业主进出物业服务区域、使用电梯等方式催交物业费。

· 进一步理顺物业管理监管体制

这个部分，明确提出了政府、主管部门、有关部门、镇街等具体职责。部门和基层权责更清晰，便于履职履责到位，强化层层监管，从而减少推诿扯皮、执法不彻底等现象。

· 进一步规范业主自管和应急物业服务管理

比如，业主大会会议表决可以采用书面方式，也可以采用电子投票方式或者其他具备真实性和可追溯性的方式。也就是说，业主大会的内容要有据可查。

· 进一步规范物业的使用与维护

比如，业主、物业使用人禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：擅自改变房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；从建筑物中向外抛掷物品……关于违建、抛物这些，也算更加有据可依了。

比如， 禁止任何单位和个人在物业服务区域内共有部分实施下列行为：占用楼梯、物业服务用房、业主委员会用房等物业共有部分或者擅自将其改作他用，占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道、安全出口……

比如，属于业主共有的公共绿地、公共场所、共用设施设备、物业服务用房等，任何单位和个人不得非法侵占。建设单位对前款所列业主共有部分不得采用销售、变相销售、租赁等方式处分。各位，买房要搞清楚噢，你看上的顶楼/底楼花园，是否属于业主共有部分。

· 进一步明确了一些收益归属

比如，下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；共有部分被依法征收、征用的补偿费；共有资金产生的孳息；其他合法共有收入。

03

买房一阵子，物业一辈子。高品质居住新时代，“好房子”是躯壳，“好物业”才是灵魂。

想必不少朋友会说，那就不要物业，完全由业主自己管理。

这样的本质是通过“去中间化”提升管理效率与公平性，近年来全国确实也有部分小区通过业主自治实现了管理优化与盈利。但要成功，也非常依赖于制度设计、资源整合与业主共识。

难度有多大？其他姑且不说，各位不妨扪心自问，你所在的小区，业主共识能达成吗？这种共识，是愿意业主自治的共识，也是业主愿意配合的共识，还是业主大会成员专业且不徇私的共识。

实际上，对于绝大数小区而言，取消物业公司完全自治尚不可行，因此完全自治的小区依然是极少数的存在。

不过，存在的必要性较强，也并不意味着物业公司可以为所欲为。物业管理也好，业主自治也罢，“善治”才是王道。

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