纸厂流拍！宜宾“招商项目”首次遭遇“无人问津”

满怀期待的纸厂片区，上月底正式发布了招商公告和拍地公告，按照之前的惯例，坊间业者自然将其视作是开发前的热身。华侨城、铁投乃至绿地等拿地模式再现，纸厂片区终于等到了开发的时候。

然而，令人大跌眼镜地是，10月18日，纸厂片区一期宗地竞拍的日子里，“因无人报名而流拍”则成为了这宗地的结局。到底是价格过高、成本太大还是市场本身的问题，为何这个翠屏区“名片”项目会遇上这事，今天就来猜想一下吧！

猜想一：价格太高？

从此次流拍的地块指标来看，其他不说，价格倒是一个焦点，“12.9亿的起拍价，将近540万/亩，8065元/㎡”，相比之下，三江口为445万/亩，6680元/㎡，铁投为188万/亩，2820元/㎡，即便是经过114轮争夺的丽雅江宸（挂弓山）地块，成交价为488万/亩，7320元/㎡……

另外，这次流拍的一期商住用地预计将有30万方的体量，以100平米一套的住宅来计算的话，预计纸厂一期地块拍出将带来约3000套左右的住宅，满足大概1万人的居住需求。而根据规划，纸厂片区规划会具有游憩、居住、商业等多种功能，预计总人口约3万人，形成一个居住区。在容积率方面，一期地块居住用地核心区在2.0、2.7和4.0，可以看出未来多以高层为主，也有少部分小高层或者洋房，在产品线上还算是比较丰富的。

即便是以起拍价成交，以容积率最高的52亩商住地块（容积率为4），楼面地价也超过了2000元/㎡，其余低容地块的楼面价就可见一斑了。

照道理来说，如果是定向招商项目，应该是以一个相对合适的价格来换得项目能顺利开发，如之前拍出的多个项目为例，难点在于之前的协商、敲定合作方案，而拍地都只是顺理成章的走流程了。

但纸厂则告诉一个事实，只要没有落锤那一刻，什么都是可以变化的。

这还只计算了单纯地拿地成本，需要说明的是这块地需要代建。除了常见的幼儿园、农贸市场、厕所、物业服务中心等项目外，代建的内容也是相当丰富。其中，重头戏无疑是3宗公园绿地和5条代建道路。公园绿地的部分地块还提出了投资强度不低于25万/亩。

这样一看，过高的拿地成本，似乎也让流拍没那么新鲜了。

猜想二：市场下行，时机不对？

从定位和招商公告来看，纸厂片区可谓“志存高远”，眼光不会落在本土房企身上，而是想要和三江口那样，找一个品牌房企，之前包括蓝光、恒大、碧桂园以及中铁，都是意向下家。

但，如果结合到当前的市场形势，万科在高呼“活下去”，一二线楼市持续收紧，政策日趋严格，品牌房企布局三四线城市的开发脚步正在减缓。在这种情况下，一个价格高于“三江口”却地位不如三江口的纸厂片区，显然对于品牌房企来说，拿地的性价比有点低了。

而随着叙州区成立，翠屏区的影响力局限于老城区和岷江新区，相比于势头正盛的临港新区，老城区或者岷江新区的吸引力要弱不少。

或许是考虑到现实的市场状况、拿地的代价以及后续的发展前景，很多房企才选择了“放弃”纸厂片区……

猜想三：一出苦肉计？

有业内人士则提出了自己的观点，这是一出自导自演的苦肉计，就是为了让房企们的拿地热情降温，避免出现2013年前后的“地王”盛景。

先不说这一观点正确与否，倒是蛮大胆的。从去年开始，宜宾拍地就呈现出典型的两级分化，大项目以招商签约，相对低价的形式被诸多品牌房企拿下，如华侨城、铁投、绿地等，小地块则引发各类房企的争夺，地王再现，如阳光、阳光城、蓝润等。

大项目卖地难以赚钱，小项目价格太高传导到房价上导致房价顺势上涨，这还真是一个“恼火”的问题，站在稳定房价的角度上来说，纸厂片区的流拍是恰到好处的，让房企们见到即便是招商项目，只要价格高了依然就会卖不出去。

但这个苦肉计还真有可能是瞎想！毕竟这不是一块别的地块，而是翠屏区在将南岸划归个叙州区后的地标性项目，也就是翠屏区打造区域品牌的“第一把火”。

然而事与愿违，这把火终究没有烧起来，下次再想卖，可能就不能如此高调了，以区域地标项目流拍为代价来给土地市场降温，这事，也就阴谋论的想一想算了。

不过值得一说的是，这从另一方面也可以看出纸厂片区的矛盾心态：又要开发又想卖高价，这种思路下，到底谁会来接招呢？

最后说几句》》

作为今年下半年，可能是宜宾“最大牌”的一个项目，纸厂在很多人的意料之外，又在情理之中流拍了，也似乎给业界带来了更多思考，即这种远景预期好的项目，是否值得前期高成本的投入呢？招商项目就一定能遇到买家么？或许，这才是纸厂流拍除了带来一地鸡毛外，更值得说的事吧！

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