三江口“秒”拍！华侨城来了，宜宾房价要“涨”？

三分钟！12.3亿！

三江口CBD一期地块拍出！

是的，就是“传说中”的华侨城来了！

等了十来年，换回三分钟，对宜宾很多业内人士和媒体来说，今上午三江口的土拍远没有想象中那么气势如虹、剑拔弩张，一共就一家房企报名（估计也与事前的报名资格审核有关）。从拍地前的严阵以待，到举牌落锤的轻轻松松，谈笑间，吵吵闹闹多年三江口，就卖了。

6680元/㎡！起拍价即成交

这不是三江口第一次拍地，包括先前的龙湾壹号，甚至更早之前的骏逸江南都属于三江口区域，只是彼时宜宾市民对于这一区域的关注度有限，而且对应的高逼格规划也没出来，至少比不了现在的三江口热度。

当然最近关于三江口卖地的消息，是去年邦泰在与丽雅的持久战中，以8360元/㎡的价格成功拿下的三江口B-2-3（b）地块，折合楼面地价3557元/㎡，溢价率30%，成为宜宾2016年的地王。这一地块，即天玺项目现在已经开盘入市，均价接近五位数了。

拍地之前，就曾有业内人士预估三江口区域的价格不能简单以其他地块的成本折算来预估，毕竟这一区域被附加的额外价值更多，甚至有人觉得光是这个项目，“破万都有可能！”

好的，铺垫结束，正文开始……

说到这次的三江口拍地，可以追溯到八月份搞得那场“宜宾市城市区域投资项目推介会”，当时拿出了很多个打包来整的项目，有临港啊、滨水文化特色街区啊，最受关注的还是三江口。根据当时的报道，还是对推出三江口诚意满满的、

可以看出宜宾对今年搞个大手笔还是有信心的，然后就有了这次三江口土拍。

在当时的项目推介会上，有消息称只有华侨城明确表示了对三江口有意向。不过，后续如何迟迟没了下文，直到上月，三江口接连推出了两个通告，一个招商，一个土拍。本站也对此进行了详尽的分析。

和之前重百与万达拿地走的方式类似，这回三江口推出的地块，也基本上有种买家都呼之欲出的意思。对企业各种要求，业绩、财务等等都事前约定好，然后还需要商务局进行资格审查，这一连串操作后，还得带2.5亿的保证金来。

谁能来拿地？这不是秃子头上的虱子——明摆着的事儿嘛……

对于华侨城这次以起拍价顺利拿下，业界除了感慨速度快了些，其他倒是没说啥。

然后小编随手算了一下楼面价：

换言之，这次卖出的三江口10宗地块，只有两宗较小地块的楼面价超过了之前的天玺地块，其余都要都更低，如果还是按照成本推算房价的话，届时三江口破万还是可能的，前提是这两宗地得改变土地性质，因为是商！业！用！地！

房价又要涨了？？？

三江口之所以被人关注，其重点就在于这一区域将有可能是宜宾楼市的标杆，也就是所谓决定宜宾房价的天花板。到底是五位数，还是四位数；到底破万，还是封顶9000+，之前卖出的三江口地块，要么时间太久远，要么地块太小，对区域整体的价格定位的参考意义并不大。

想要预测三江口拍地给楼市带来的效果，说白了是否能推动现有房价上涨以及后续其价格定位到底是多少的问题？

今上午拍地的时候，就已经有人在议论了，有人说要涨！也有人说要跌！

细细分析一下，如果单纯从这次拍地来看，三江口的土地成本并不高，之前拍出的临港鸿通地块超过了15亿元。位置和潜在价值更好的三江口，“仅仅”才12.3亿元，以成本计算的话，三江口是可以降降房价的。

然而问题在于，这次拍出的不是一宗地，而是包括了商务用地、商住用地、二类居住用地在内的复合型地块，另外被期许很久的三江口260米地标性建筑也包括在了这次的地块中。

说白了，这次三江口不仅是风向标，更是开发迈出的实质性一步。之前关于三江口的争论就在于到底要做品牌还是卖高价。现在看起来，土地不贵，就是做品牌，那么后期卖高价的可能性是很大的。

另外，虽然土地成本不高，但从开发到后期能销售，房企要自持的部分时间长达十年。商业开发本就属于长线投资，现在却意味着短期内，三江口拿地的房企难以把商业折现，只能利用出售住宅来均摊成本，保证现金流。

于情于理，价格可能都不会低了。

那么，价格不会低=又要猛涨，这得有区别的看待。得看这房企先修的是啥？若是商业以及配套的话，那房价涨是一定且肯定的，因为这将把三江口的价值充分挖掘后才打造住宅；若是选择先修一部分住宅的话，这就是个有趣的话题了。

宜宾主城区现在在售的房源并不多，高位在“8”到“9”字左右，而且这些项目普遍还受到了购房者的追捧，这证明高端改善客群在宜宾的规模并不小。如果拿地房企想培养忠实客户，可以用相对低一些的价格来吸引购房者，迅速拿回一部分现金流，然后根据市场走向来适时调整销售定价策略。

换言之，若是三江口打造思路是先住宅后商业的话，房价就是有下降的可能性的，毕竟对于房企来说，三江口的定价权掌控在自己手中，可以用低价赢得市场，后期才来慢慢薅羊毛……

另外还有一大变数是，如果三江口的先期定价过高，购房者难以接受的话，这对于开发和物业持有成本本就较高的房企来说，可能也是个不小的压力哟……

三江口卖了，然后呢？

之前说过了，类似三江口这种地块，不能单纯以成本来预计后续的价格，地块越大，变数越多。此外，华侨城是属于一个“大”房企，肯定在打造思路以及定价策略与以往宜宾市场内的房企有所区别。

再露骨点，这次就是华侨城与宜宾的强强联合，就是要把拖了十来年的三江口给一举开发了，除了较高的资质要求外，政府也准备了一些糖果的，比如“宜宾市三江口中央商务区产业发展扶持政策”，其中与华侨城直接利益相关的就是，“项目企业补贴”，最高能达到5000万元。

有人可能会说了，这和人家的开发成本比起来，简直是九牛一毛，但问题是这是政府的态度，钱多钱少还是其次。再说了，后续开发入驻了，其他利好政策自然是慢慢来的咯。

小编大胆地猜测一下吧，现在宜宾政府的态度是，三江口开发得快，但又要有品牌，这样就不能卖高价了，土地财政上可能会牺牲一些。不过这和三江口开发之后所能创造出的价值比起来就小得多了。

可别忘了，三江口到目前为止，其定位依然是CBD中央商务区，唯一的市级商务中心，以后啥子金融类啊、企业总部啊、投资企业啊这些光是名字就高大上的，都要入驻三江口的。

当然，回到房价的话题，三江口卖高价是大家的共识，只是说到底多少是高价的问题。现在宜宾房价受困于供不应求的状态呈现出一路上涨的态势，但并不意味着今天卖出的三江口又要带动三江口房价上涨一波。

小编大胆预测一下，可能还是得看市场状况咋样，毕竟房企吃肉还是得一口一口的来，保不齐，人家先来点低价的甜头给宜宾人尝尝呢？

三江口卖了，接下来，该轮到临港了么？

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