改善产品太多，宜宾刚需客群活路在哪？

忽如一夜春风来，宜宾遍地改善房。要说宜宾这楼市，着实是让人搞不懂的。前两年，大家一窝蜂搞刚需产品，这两年，改善产品又成了主流。当然，不管产品怎么样，唯一不变的总是有人要买。相较于刚需可以低总价买到更多“使用面积”，改善就直接实打实的追求舒居性了。

不过，这两种产品最大的区别，除了面积外，更多的是价格。照这样下去，刚需购房者还有活路么？

刚需or改善？是个问题

不管是刚需还是改善，从过去到现在，都只是开发商玩出的一个又一个名词吧。比如在市场竞争激烈的时候，追求快销和资金高周转的房企，抛出了一个“刚需”的概念。宜宾的典型例子就是2013年亮相的临港国际项目。

要不怎么说，站在风口上，猪都能飞起来（误），时势造英雄呢！在这一项目之前，宜宾楼市就是简单的购房者和销售者之间的关系，房子就摆在那里，你爱买不买！什么“刚需”、什么“实享单价”、什么“赠送面积”、什么“小三、小四房”啊，都不存在的。

原本简单的买卖关系随之复杂化，各种跟风楼盘相继出现，临港国际之后，后续推出的多个项目，都主打刚需产品，“刚需”成为了市场主流。不过好景不长，定位、产品高度同质化的项目，各自暗暗较量还没得出结论，一阵席卷市场的寒流让想赚快钱的房企们遭遇当头棒喝。

从中泽开始，宜宾楼盘烂尾、资金链断裂的消息不断传来，彼时啥子刚需不刚需，只要能买出房。曾经动辄每平米6000+的房子，跌到了4000+，更有甚者，原本5000+的房价，一再调低价格，卖到了3000多。

一阵唏嘘后，宜宾开始了将近两年的去库存措施，一方面出台购房补贴鼓励买房，另一方面减少土地供给，以消化现有市场存量房。这种救急不救穷的救市措施，确实起到了立竿见影的效果。主城区的库存大幅减少，刚需客群能买的房子越来越少了。

在这种情况下，宜宾推地开始“审章子”，不管是去年还是今年推出的，能打造成刚需盘的地块大量减少，取而代之的是改善盘了。

从丽雅龙城开始、锦绣龙城、丽雅大院，到现在天玺、美好和居乃至未来的白沙鹭岛，价格和产品定位都不再是刚需客群能触碰的。

“改善”成为了市场主流，在被房企们带着玩了几年的刚需之后，宜宾购房者突然发现，自己又得面对“不仅单价高总价更高”的改善房了。市场话语权从来也不大可能掌控在购房者手中，而这群人能做的，就是根据自己的实力，看市场上还有啥子合适自己的房子来买了……

加大刚需，可以控制房价？

在2006年，成都曾经出台过一个政策（7090政策），即新建住宅项目的户型比：套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。虽然宜宾没有跟风效仿，但从前两年的市场状况来说，宜宾对于刚需房的态度是鼓励和支持大规模建设的，以保证大家都可以买得到房。

（来源：网络）

当然，市场一片向好，当单纯的买房保证居住到现在的买房保证能住得舒服，就是刚需往改善过度的阶段了。只是刚需与改善之间的关系如何衡量就是一个大问题了。

前面说到了，刚需也好，改善也罢，不过都是房企们为了宣传可以营销的氛围。但对于购房者来说，倒确实可以粗分为首次置业和换房的。

首次置业的，绝大多数人的购买力有限，当时有刚需产品的时候，恰好符合他们的资金实力，买套房满足一家人的居住就行了。换房的人，前提在于他们并不急于或者说没有过于急切的购房需求，而他们换房的目的在于住得更舒服，因而改善产品更受他们青睐。

在理想化市场的前提下，这两类人还是有一定的分界线的，毕竟刚需产品和改善产品之间的定位、价格都有显著差别。

桥豆麻袋！在现在宜宾一片看涨的市场态势下，这种界线已经被打破了。拍地涨价、开盘涨价、签约涨价，但凡有利好市场或者区域的消息，宜宾房企们都能找到涨价的理由。

扎不扎心？是不是累觉不爱了呢！

管他什么刚需改善哦，现在能买到房才是王道！所以就再也没人去提这俩词了撒！小编倒是觉得，一个良性的市场，不应该只是刚需盘扎堆或者遍地都是改善房的，而是在推地或者地块开发审批的时候，职能部门根据市场的状况，合理调整刚需和改善产品的比例。

当房价过热过快时，稍稍增大刚需盘地块的供给比例，当房价企稳时，改善房源就可以多些了，只不过这就要加大一些部门的工作量和对市场的敏感度咯。

闲扯几句》》

对于刚需客群来说，好消息是，临港还有大片土地等待成片开发，到时候说不定低总价的刚需产品还是有不少的。只不过坏消息是当前市场唱主角的还是改善盘，而且估计要唱到明年去了。

选择等待还是上车，up to 你自己了……

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