今年不少纯新盘，起步面积都在100㎡左右：
正和·五洲庄园（90-228㎡）、长河翠语（104-175㎡）、丽雅·龍汐山（98-230㎡）、丽雅·玉锦（139-288㎡）...
很多房企，在往改善大户型设计，其他被透露要做改善的新地块，数量也不少，不过就暂时不提了，毕竟还没公开。
“改善盘”扎堆而来，怎样判断真伪？是否面积大价格贵就是改善？
△楼市发展迅速，今年新盘猛增
今天圈圈就跟大家聊聊，我心中的改善标准~
1、有属于我自己的足够的个人空间，卧室宽敞明亮，放下所有的家具后，还有至少一半的面积；
2、家里功能空间够多，最好有独立的书房、衣帽间和猫咪卧室；
3、小区中庭有设计感，空间宽敞视野开阔，公区品质高，走在其中赏心悦目是基本要求。
总之，如果一套房子，不能改善自己的生活品质，就不能称之为改善。
其实总结起来，就是地块条件、户型功能性和公区品质，这也是圈圈在房产这几年的总结。
Part.1 容积率、地块大小，是决定改善盘的基本条件
一块地，在拍卖的时候，地块条件，也就是硬件指标已经被规定好了。
对后期开发影响最大的，是容积率，出于利润的追求，房企在开发时，都会贴着往最大值走。
市场上最常见的容积率是2.5，比如邦泰·大学路1号、鸿山·金域华庭...是妥妥的刚需楼盘了吧。
△丽雅·龍汐台，容积率仅1.2
个人认为，容积率至少要在2.0及以下，才算具有改善盘的先天条件。举例，容积率1.2的丽雅龍汐台...
其次是地块大小，在同样2.0容积率下，50亩和200亩的楼盘，大家应该都会跟我一样选择后者。
因为地块面积越大，形状越是方正，公共区域，如小区中庭，可供想象和设计的空间就越大。
简单来说，谁都喜欢自家小区中庭大一点，有设计感一点。
Part.2 任何条件，都不能凌驾于户型之上
小区建设，尽管是刚需盘，只要房企愿意下成本，做得精致品质高，是很容易的。
所以改善盘，与其最本质的区别，在于户型，所有硬件设施，都不能凌驾于户型之上。
如果一个楼盘，全部户型都在90㎡左右，但是都是做的一室，那我还是愿意称它为改善，因为人均空间足够大。
90㎡的一室和120㎡的四室，住起来感受还是天差地别的。
而在宜宾市场，一般面积越大，卧室越大，所以简单粗暴地讲，一个楼盘大户型占80%以上，差不多就能跟改善沾边了。
还有一点，不晓得大家有没有发现。
越改善的楼盘，家中共用设施越多，可改造空间越大。
尤其是大平层和别墅，不需要那么多的房间，直接敲掉。
改造成健身房、书房和衣帽间，算是基本设置，就算是台球室、酒吧、电影厅也不罕见。
总之，改善生活，就在于，在家中就能尽情享受生活。
Part.3 改善盘，小区整体品质也得上得去才行
改善盘，品质是最基本的追求。
最明显的体现，在小区公区打造和外立面上，这是品质生活的“面子”，也是几十年后想出手，相对同地段小区的突出之处。
△圈圈个人比较喜欢的小区中庭，丽雅江宸
△外立面和小区中庭，都比较有特点
现在的改善盘，已经过了一味追求中庭绿化多的时代，主要的，是看中庭整体设计感，更多的时候，个性化更为重要。
在宜宾，比较常见的就是风格打造。中国风通常是湖泊+亭子+小桥，比较现代感的新亚洲风格，更多是线条感的雕塑装饰。
而改善盘外立面，现在也在往公建化外立面走。
外立面材料等级链，基本是：铝板≥玻璃幕墙＞干挂石材＞真石漆＞瓷砖＞涂料。
成本决定品质，也决定美感程度。
好看的东西，总是能给人一种赏心悦目的感觉，自然也会提高居住舒适度。
△以前的部分江景改善盘
以上，就是圈圈眼中改善盘的基本条件。
不符合上述标准的，我都觉得是“伪改善”、刚改，或只是一个噱头。
因为高品质的改善房子，并不是户型大、价格贵，只在面积、位置等方面被满足就行了，能综合改善自己的整体生活，才能叫改善。
近两年，宜宾的改善盘会大量入市，别踩了“伪改善”的坑哦。
最后，你眼中的改善是什么样的，来留言一起讨论~
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