外地开发商密集来访 又话宜宾鸡年首拍

明日（2月28日），宜宾将进行鸡年首次土拍的消息已经满城皆知。经过半多月的发酵，不少外地开发商都到访宜宾看地，不少房企甚至出动公司高层亲自来宜看地，足见对进驻宜宾楼市的重视程度。

有业内人士说，这是近几年来，第一次有这么多外地开发商来宜看地，甚至超过去年11、12月的土拍期间，要晓得，去年下半年的土拍可是“异常凶猛”的。

>>>>>>土地：地是好地，也有不好念的绕口经

依例先说地，总的来说，鸡年宜宾的首次土拍展现了这几个特征：

1、卖得早，卖得也是好地

今年的供地计划和首拍都比往年提前了一个月左右，可以说是搞得十分杀手。

而之前一直在说南部新区的两宗地都是区域首拍，但实际上，“老熟人”F-11虽然年年出现在供地计划中，也曾改规，但这却是它第一次正式出现在拍地计划中。而F-11最吸引人的是其在南岸东区的区位，毕竟这是一片多年不曾有新盘的中心地带。

地都是好地，卖得也是时候。

2、起拍价略有上浮，地块位置都在赶“先锋部队”

起拍价涨的最明显的，是南部新区的两宗地。起拍价都比当时的龙源府邸，特别是锦绣龙城地块要略微贵一些。

但另一方面，这两宗地无论是自然资源（江景资源）还是土地规整（较大的土石方量）的状态，其实都不如目前已经开发的楼盘，比起正在第一批入驻大地坡的先锋部队，如丽雅龙城、龙源府邸等都已有些微差距。

当然，略微上调的起拍价还是展现了出让方对市场的良好预期。

3、外地开发商频频打探，经不好念，戏剧感更劲

此次推出的几宗地中，没有几百上千亩的“城级大盘”，因此一举进驻就掌握话语权，那是不太可能的。因此，拿地入场的着眼点就更会落在地块本身的价格与属性上了。

比如F-11，有外来开发商表示，这宗地的区域限制和周边配套确实非常诱人，但从地块指标和周边的购买力来看，并不太适合做“价格天花板式”的纯改善产品，相反更适合做刚改型的产品，因此土地的价格能接受的尺度并不大。

F-11-2实景图

同理的，还有南部新区的两宗地。有人说，两宗地倒大不小，一起拿总价有点高，总占地却不足以翻起大浪。因此，分开拿利润可能还高些。

也就是说，考虑到土地总价和利润，想拿地，必定要主攻一块，到底哪一块是“弃子”，哪一块才是真正的“势在必得”，更是一场诡谲莫测的博弈。这点，不管外来还是已经入驻的开发商，都一样。

>>>>>>预期：火热的土拍市场与后市高预期

先讲一个题外话。去年12月12日，成都宣布实施土地熔断政策——对拍卖土地的最高价进行限制，最终成交价如果高于给出的限价的，则立即熔断。新规实施后，首当其冲的是12月28日的拍出的7宗土地：除了绿地33亿拿下成都2016年总价地王，融创摘得2宗外，3宗土地遭熔断，1宗流拍。业内有传，龙湖因“熔断”新政损失上亿，而真正损失最大的，恐怕是土地收入。

但这样的势头并没有被打乱。2月23日，双流国土局计划3月15日进行土地拍卖，其中一宗土地楼面起拍单价为6400元/㎡左右。也就是说，别个的起拍楼面价就足以在“价格标杆”的宜宾选个优质房了，高价令人咋舌。

高起拍价无疑跟熔断政策有关系，而土地市场的火热至少能代表房企和出让方对后市相当高的预期。这样的预期在宜宾也是一样。

基本所有的宜宾的本地开发商，比如已经几年未有地块入手的正和，还有风头正劲的丽雅都有拿地的意向。而已经在宜宾拿下两宗地的正黄，开年来已经在各地拿了4宗地，依旧磨刀霍霍看新地。可以说，今年已经进入宜宾楼市的开发商都卯足了劲，而外来的开发商也在寻求契机。对未来楼市的看好，自然是不必言说的事情。

>>>>>>数据：网签数据爆冷，后市又将如何？

2月22日，国家统计局发布了1月的70城房价情况，1月数据终结了此前13个月同比增幅持续扩大的态势，近14个月以来首次收窄。官方分析的结语为“调控初见成效”，二三线城市的降幅则相对较小，算是“稳住”。

插一句，这里的统计口径是网签数据。同样是网签数据，宜宾1月份的网签数据也不好看：

据三江房产网数据显示，1月宜宾市及各区县商品房总签约量环比下降47.82%，总面积环比下降51.47%，翠屏区住宅建筑环比下降10.05%。一句话，数据上“数量和价格都在降降降”。

我们再看一下另外一个数据：未备案量。就1月主城备案数据来看，未备案量不足6000套，而去年12月单月就备案了4000多套，可以说现在的宜宾楼市已经跳出了“去库存”的大节奏。

而网友的口风也逐渐从“修这么多卖给哪个？”变成了“今天去问都说没房子了”。

再考虑到未来临港的899、大学城的拆迁户，城北的224拆迁户以及上江北老纸厂的拆迁户，对后市的高预期确实不是随便来的信心。

所以，小编的猜测倾向相信各位也看出来了：这回的拍地会很激烈，未来的楼市也是大面看好。

三江观点：

可以预见的是，未来宜宾楼市的竞争将会更加激烈，无论产品还是营销策略，都是又一轮的开始。土拍市场的火热势必会带来购房者的心理波动，但现在已经不是“出个地王，房价就涨”的时候了。相反，个人认为未来的房价大面上不会有太大的涨幅，而是会在产品更新与购房者观望研究中寻找新的平衡。

2.28日宜宾土拍拓展阅读：

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