宜宾南部新区地块： 1宗要建多层，另1宗7000成交？

新年刚过，宜宾房地产圈就热闹起来。2017年中心城区供地计划比以往来得更早一些；而计划出炉第二天就横空问世的拍地公告，更是炸开了锅。作为业内颇为看好的地块，即将拍卖的南部新区宗地，引起一片热议……

指标说话

南部新区拟推地块同大地坡已推地块的指标对比

由于此乃南部新区商住用地拍卖的“首秀”，所以我们不妨与相邻的大地坡地块指标对比分析。如图所示，相较之下，南部新区即将推出的两宗地容积率整体偏低，所以未来的居住舒适度应该较高。尤其是南部新区（北区）BQ11-08地块的容积率仅2.0，未来极有可能打造多层洋房（广义）+小高层的产品系。

南部新区拟推地块位置示意图

眼尖的朋友可能还发现，南部新区这两宗地的起始楼面地价似乎略高，且都有一定的代配建（BQ11-04地块配建9班幼儿园以及不低于1000㎡的农贸市场；BQ11-08地块配建对外公厕、不低于500㎡的社区用房，并预留10Kv的开闭所）。不过一想到2012年的大地坡区域实景，完全无法与现在的南部新区相提并论，这样的起拍价差异也便能理解一二了。再说代配建。相较于此前宜宾已推的某些地块而言，这样的代配建体量并不大，尤其是在楼市暖中有上行、大地坡房源告急的环境中，这些更难以阻挡开发商的热情。

另外，公告内容还透露一点，BQ11-04地块的竞买保证金（8000万元）竟高出一路之隔的BQ11-08地块（5000万元）足足3000万元。莫非是因为出让方也对BQ11-04地块信心十足？不管怎么说，这样的硬性要求无形中也将对竞买人进行一定筛选。

现场探访

》》》南部新区（北区）BQ11-04地块

BQ11-04地块由天璇路（狮子岩路）、南三街、南五路、外江路围合而成。其中天璇路已经投入使用，而南三街、南五路基本完成路面平整，外江路紧邻地块的路段则正在施工。现场来看，此地块几乎是一座“小山”，加上整个地块面积达到110亩，所以土石方的工程量不小。

BQ11-04地块实景图

BQ11-04地块实景图

BQ11-04地块实景图

》》》南部新区（北区）BQ11-08地块

BQ11-08地块目前同样是一座“小山”，不过更靠近宜宾东辰国际学校，且与前述BQ11-04地块仅隔南五路对视，所以两块地周边的配套和小区基本一致，姐就不再重复了。

南部新区拟推地块实景图

在现场，姐还有个“小发现”。记忆中，宜宾拍卖出让的商住用地基本都已完成地面建筑物的拆迁。然而南部新区这两宗“待嫁”地块上，屹立的房屋竟然都不止一两处。姐探访现场时，差点误以为还未完成征地拆迁。不过仔细一瞧，这些房屋基本都已人去楼空，看来只是建筑物没有被推到而已。造成这般景象的原因，难不成是因为市场环境较好，出让方也比较任性？随口一说，大家切莫当真~

地块实景（近处的两个红圈属于BQ11-04，远处则属于BQ11-08）

猜测：激烈竞拍之下，BQ11-04地块价格或破“7”？

作为南部新区的第一拍，即将推出的两宗地备受争抢的悬念不大。而且拍地现场的硝烟味儿现在就能感受到了，毕竟传闻丽雅、成中、正黄、恒大等数家房企都可能出手啊！有业内人士甚至放话：BQ11-04地块的成交单价可能达到7000元/㎡！

按照去年的疯狂土拍节奏看，宜宾主城区7000元/㎡的土地价格并不稀奇。不过若BQ11-04地块真以此价成交，那么楼面价则达到2800元/㎡。按照网络上常用的公示计算，则房源售价可能达到6500+元/㎡左右。这样的价格虽与目前的周边房价十分接近，但相对较小的价格弹性难免增加房企压力，尤其是是遇到楼市下行期时，价格变动的灵活性将颇为受限。所以，BQ11-04地块能否破“7”，恐怕还真有点悬！

不过，不管最终的成交价是多少，南部新区拟推宗地的竞拍情况，都将影响大家对于后市的研判。所以，让我们屏住呼吸，静待2月28日下午2时30分的到来吧！（再插一句：这是近年来，宜宾主城区第一次将拍地时间定在下午吧？）

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