宜宾库存量超5万套，放"大招"就能释放掉？

近段时间以来，习主席和李总理先后在不同场合谈到房地产，明确传递出"去库存"主基调，特别注重提及三四线城市的库存。而11月转眼又要过去了，宜宾楼市到底有何进展呢？会不会还有"大招"促进去库存？

一、库存情况

去年下半年以来，密集新政让一线城市楼市重新升温，却无力改变宜宾库存居高不下的局面。

据三江房产网（www.0831home.com）数据中心统计显示：整个宜宾市（不含屏山县、兴文县、筠连县）目前商品房库存总量超5万套。宜宾县库存总量以1万5千余套高居榜首，南溪区紧随其后，翠屏区接近1万套库存排在第三。

二、网签情况

那么，宜宾各区县在今年接近11个月以来的商品房网签情况到底如何呢？

今年以来，翠屏区以9000余套高居榜首，宜宾县以接近8000套的成绩排在第二，南溪区、江安县紧随其后，珙县依旧垫底。虽说大家都能感受得到比起去年的销售情况好了不少，但不到3万套的网签总量成绩依然不好看。

三、去库存周期

那么，要把目前的库存全部去化需要多久呢？简单的计算了一下，假设各区县从现在开始均不增加楼市供应，然后按照今年以来的网签总量除以11个月得出月网签量。最后用各区县的库存总量除以各自月网签量，得出去库存需要的月数，即去库存周期。

从图中可以看出，情况实在不容乐观。去库存周期最低的翠屏区也高达10个月以上，而最高的南溪区接近40个月，7个区县平均去化周期也高达21个月。以通常15个月的去化周期最高警戒线来对比，除翠屏区稍低于警戒线以外，其余区县全部远远超过最高警戒线。

四、预售许可

然而，我们假设的前提根本不可能成立。各区县房地产开发量和取得预售许可证楼盘不可能停滞不前，本年以来，各区县预售许可总量已接近4万套。

对比分析之下，本年以来网签数据远低于取得预售许可套数。说直白一点，今年宜宾的库存是增加了1万套左右，商品房库存居高不下已经到了让人窒息的地步。

五、土地市场

今年土地市场可以说一直在"寒冬"奇冷无比，各区县成交商服用地（经济适用房用地也包括其中）仅28宗，成交面积6万余平米。宜宾县以2万余平米成交面积高居榜首，南溪区、长宁县、江安县排在2到4位。翠屏区成交4宗面积不到6万平米，其中还有2宗为经济适用房用地，其余1宗为临港新区9月成交、1宗为天柏组团2月成交。仅比高县稍好。而珙县本年以来无一宗商服用地成交记录，实属宜宾最"冷"区县。

土地市场的"奇冷无比"，也从另一个侧面反映了库存居于高位。房企手中的楼盘依旧还是楼盘，并未转化为"现大洋"，资金周转压力尚大，又何来买地的心情。

而如何才能尽快"医治"好，让市场回归呢？

中央对去库存的强调，释放出了强烈的政策信号，或许新一轮的房地产政策措施将出台。至于政策的方向，或会涵盖增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

但是哥觉得，不管什么政策，不管"大招"影响如何。都必须要先增强对购房者的吸引力，加快户籍制度改革是一个重要方面，好的就业机会、良好的教育医疗配套、良性健康持续的产业发展思路和公共资源的布局才是重中之重。

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