万凤兰：直面传言看宜宾新鹏如何应对市场危机

2014年以来，宜宾楼市持续下行，市场的各方参与者躁动不安。作为宜宾拥有18万方商业体量，汇聚几十个国际名品的豪美•奥特莱斯购物中心，并已于国际五星级品牌酒店签约的盛世临港，在2014年各种传言也是持续不断。不过，这些传言中哪些是真哪些是假？面对临港接连涌现的大型商业体，盛世临港又将如何应对？带着疑问，三江房产网采访了新鹏房产执行总裁孙淑芳女士，以及豪美•奥特莱斯商贸有限责任公司总经理万凤兰女士。

豪美•奥特莱斯商贸有限责任公司总经理 万凤兰女士

三江房产网：传闻新鹏房产资金遇困，甚至有投资者上演闹剧的图片在自媒体上传播。请问孙总，这事儿您怎么看？

孙淑芳：应该说2014年很多行业企业都缺资金，宜宾房地产行业也不例外，新鹏也的确资金紧张。有困难是事实，我们并不需要去刻意掩饰，但与公司几十亿的资产相比，负债率可以说非常低。同时，新鹏至今没有银行贷款，资产上拥有自主权。大家也知道，我们刚刚与812签订了棚户区改造项目，812与新鹏的合作也从侧面反映了新鹏的各方面运作是经得起考验的。

说到投资者的问题，至少在宜宾是一种普遍现象，新鹏不是最早的房产公司，也不是第一个有投资客户的公司，新鹏公司只是一个效仿者。我本人原来也是一些公司的投资客户，投资者关心自己投资的心情我也很理解。

但是，有一些强加于新鹏公司的流言是不真实的，不排除有恶意诋毁新鹏公司的可能。新鹏公司从未畏惧过这类传言，也不屑回应这些传言，新鹏公司对自己的运作方式是有底的。再看整个宜宾房地产行业，又有几家企业没有传言？希望投资者能冷静理性的看待这些所谓的消息。

三江房产网：由于目前在售的所有房源均为特价房，因此有传言表示，盛世临港前段时间已在抵售房源，也有其他公司收购前期投资者投资的产品，但条件是放弃收益。孙总，事实果真如此吗？

孙淑芳：盛世临港项目目前为尾盘销售状态，特价房本来是我们正常的房屋销售方式，也是年底的一种促销活动。后来由于临港部分拆迁没有如期进行，原本在新鹏公司有预定房源的大量拆迁户不能如期购房，并过了合同期。这时，新鹏就会把客户放弃的房源拿出来销售，价格和正在推的特价房一样。当然，也有少数客户想买房但没拿到赔付款，有的是赔偿正在走流程，比如524台，毕竟有的客户就认准了要买盛世临港的房子。我们会再给他们一些时间，尽快筹措资金把房子买下来。

至于投资客户转变为购房客户，我想是每个房企都努力要做的事情，也是客户的选择权利。而对于其他公司收购投资者产品，或者是客户与客户之间协商等，同样也是客户的权利，也是正常的市场行为。

三江房产网：盛世临港的商业在交通主干道附近，但目前的交通动线与商业之间还存在一定问题，请问项目如何与政府协调解决？除了交通动线，项目旁边的加油加气站和背面的拆迁一直未解决，是否影响到商业的招商和销售？

孙淑芳：如果从交通来说，我认为宜宾所有的商业多多少少都存在交通问题，长江桥过确实显得有点拥堵，但是政府有规划在附近在建一座桥，再加上过境货车分流后只许小车通行，这样一来问题就不大，而且真正江边这个区域受交通制约的情况还不明显。另外，政府对于整个临港交通动线的规划是有安排的，比如清源水务对面要贯通一条到天原的直路。只是政府可能要在整个前期工作都准备到位后才会动工。

拆迁进度较慢对商业是有影响的，但做商业投资的人非常看重潜力，就是现在没有但以后会有的。盛世临港侧面僰侯庙路商业的价格定位偏低，一旦那里全线贯通，升值空间还是非常大的，目前客户比较热衷。大家关心的加油加气站搬迁问题，目前所有手续基本完善，但新的加油加气站建好是需要时间的，春节后应该会有比较大的进展。

三江房产网：盛世临港商业体量较大，是否有统一的推广名称？自持和出售比大概是多少？预计何时开业？

万凤兰：盛世临港18万方的集中商业定名叫豪美•奥特莱斯购物中心。除了写字楼的大部分物业将对外销售外（少量自持作为新鹏办公室），豪美•奥特莱斯购物中心的其余部分全部自持。而目前正在销售的铺源是项目住宅楼栋下的临街底商，总共不到2万方，它们主要作为社区配套存在，不会与豪美统一管理。

孙淑芳：盛世临港的商业以自持为主，这样更容易做到统一的业态规划与打造。另外，大量的自持也是为了公司的整体转型，会由专业公司负责商业、物业等方面的管理。

开业方面，我们正在努力做着商业五一开业的准备。但这并不是说我们百分之百会在五一开，这只是我们内部给自己的施压，不过2015年必须开业。我们还要确保酒店最迟10月、力争8月开业。

三江房产网：现在电商强力冲击传统商业，部分项目的招商变成买商，盛世临港是否也面临同样的困境？除了加强宣传力度，盛世临港还有哪些优势可以吸引商家？是项目自身优势，还是加长免租期？

万凤兰：实事求是地讲，公司可能也会面临这样的问题，但我们不倡导“买商”，这样会扰乱市场。补贴商家说明项目的商业比较薄弱，优势还达不到商家入驻的条件，如果项目本身比较优质，商家会主动来，而不是通过贴补装修费等各种措施请来的。所以我建议尽量不要这样做，盛世临港也还没有走这一步。

盛世临港对商家吸引力大，除了拥有全川南第一家奥特莱斯这一国际名品版块外，国际五星级酒店、大量配比的体验式业态、3000个停车位构成的大型智能停车场等，都是优势。

我们对商家有免租类的政策。我做商业20多年，呆过的所有项目在前期招商中都会给商家相应的免租期，业态、品牌不同，免租期也不同。所以这不是受电商影响才这样的，一直都是这样。因为新的商家进来，都有一个所谓的养商期，而这个养商期必须由项目方和商家共同承担，共进共赢。

三江房产网：从目前宜宾在营的商业项目看，人流量几乎都不如预期。万总，您认为盛世临港是否也会面临人气问题？公司会从哪些方面来汇聚人流？

万凤兰：宜宾一些已经开业的商业体的人气确实不怎么样，个人认为这主要是项目在业态配比、招商、品牌聚集效果上有问题，而且同质化的东西太多，没有一个主题性的能吸引顾客眼球的东西。

盛世临港的定位和业态搭配跟他们不一样。我们的定位是要以拥有四五十个品牌的奥特莱斯国际名品折扣店为主导，来带动大众消费，它能带来的不仅是宜宾市场的人气，还能辐射到全川南，而错层销售甚至能辐射到成都、重庆等地。另外，我们会通过大量的餐饮、娱乐、休闲等体验式业态配比，来吸引消费者。总之，我们想要做到的是，宜宾其他综合体有的东西我们有，没有的我们也有。

三江房产网：万总，您刚才提到“体验式”。在您看来，什么叫“体验式”商业？盛世临港65%的“体验式”业态又会具体体现在哪些方面？

万凤兰：如今零售板块受电商冲击严重，体验式商业是大势所趋，但什么叫体验式？就是人必须到现场去，通过身体的五官亲自接收东西。

盛世临港拥有豪美•奥特莱斯，但也会受在网上销售的国际名品的受影响。所以我们的零售板块最多可能占到35%，剩下的65%都会放在餐饮、娱乐等体验式业态上，比如全川首个1000㎡的大型真冰场，再如SPA、健身等等。当然，现在体验式更多的是看重服务，这里不光指员工服务，还包括货品包装与摆放、过道设施等很多静态的东西。

三江房产网：近年来，宜宾商业大量涌现。而临港新区内，除了盛世临港的18万方纯商业外，临港中央、临港新天地也都规划有10余万方的商业。您认为，宜宾集中式商业是否已经过剩？大量的商业是否给盛世临港带来压力？对此，公司如何应对？

万凤兰：宜宾的集中式商业确实琳琅满目，但如果每个项目都能做出自己的特色的话，我觉得目前的量还不能说饱和或过剩，毕竟宜宾商业起步较晚。当然，如果项目在经营和招商过程中出现方向性错误，也可能导致某些项目有生存问题。

其实临港新区其他商业对盛世临港的冲击并不大。首先，我们的项目位于整个临港区的门户，拥有地理位置优势；其次，我们的体量较大，业态涉及范围较广，在整个宜宾都有优势。另外，只要大家错位经营，就能以各自不同的主题商业和优良服务运营来吸引客户，而盛世临港具有这方面的优势，所以我们并不害怕临港有多少商业来竞争。

三江房产网：如今，2015年1月也已过半，孙总，请问您如何看待2015年的宜宾楼市？

孙淑芳：我认为会是一个止跌趋稳的状况，不会继续下滑。到2015年，中央财政会有7万亿的投资让经济环境日趋好转。而且在人民币持续贬值的情况下，大家会考虑是持有物业还是持有货币好。

三江访谈录：谣言止于智者，也正如孙总所说，公道自在人心。真正想要在经济大环境低迷、各类竞争激烈的市场环境中占领一席之地，拥有自身特色、符合当代潮流趋势都是不可或缺的要素。只是，在这场综合实力的“博弈”中，企业如何成功转型，不应该仅是新鹏一家公司应思考的问题。

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