刘玉峰：遭遇天池尴尬塞纳国际的地缘与价值理解

天池片区东连中坝，西接柏溪，南临金沙江，北靠翠柏大道，是建设宜宾城市形象的重要窗口。2013年5月9日，德通房产以4350元/㎡成功竞得天池片区B2-3-03地块。2013年12月18日，伴随着德通•塞纳国际营销中心的亮相，项目正式走进人们视野。

时隔一年多，塞纳国际销售如何？对项目而言，天池片区是洼地还是尴尬？与项目拿地时的预期是否有出入？对于2015年楼市发展，塞纳国际又有何规划？带着这些疑问，三江房产网独家专访塞纳国际营销总监刘玉峰。

三江房产网：在谈塞纳国际之前，我们先来聊一聊塞纳国际所在的区域-天池片区。天池片区位于宜宾市中心城区与宜宾县县城之间，位置略显尴尬，天池片区的规划一直以来也没有进行大力宣传，这是否与公司拿地之前的预期市场氛围是否有很大的差异？

刘玉峰：天池片区位于城西门户，是翠屏区下一步规划的重点板块，目前来看这边现在还是价值洼地，我们很看好区域未来的发展前景。

据可靠消息，天池片区地块将下放到翠屏区进行新一轮的整体规划。天池公园也将由同济大学重新进行规划布局，打造为类似于欢乐谷这样的主题公园，新一轮的规划预计春节后公布。加之目前规划或在建中的成贵高铁、西环线、滨江路等，都对天池新区的人气提升有很大帮助。我相信区域内的基础设施配套建设和人气，也一定会越来越好。

三江房产网：我们知道，塞纳国际一直对外宣传是双国企联合开发，能不能请您简单为我们介绍下什么是“双国企”呢？

刘玉峰：是这样的，塞纳国际是由中成投资与新宜投资两大国企联合开发的。其中，中成投资是经四川省政府授权省煤田地质局投资组建的大型投资公司，业务覆盖地产开发，目前在成都、德阳、泸州等地方都有项目在开发。而新宜投资就是我们的宜宾二投，目前涉足的主要是城市基础设施项目和旧城改造等。

三江房产网：刚才您提到滨江路，那么天池段的滨江路现在是否已经动工？这条路会给塞纳国际带来哪些变化？

刘玉峰：滨江路目前还没有动工，可能春节后会有所动作。滨江路的打造，肯定会对塞纳国际的人气带来一定提升，首先交通方便了。更重要的是，随着这条路的打造，周边的其他配套也会陆续完善，极大地提振区域发展的信心。

三江房产网：相对于其他楼盘来说，塞纳国际自入市以来便极少对外公布项目房源、优惠等相关信息。但前段时间塞纳国际一改“低调”范儿，推出全系房源8.5折和7折利率补贴活动，这是否是公司因为销量不如意而作出的销售策略调整？还是说项目资金方面遇困，急需现金回流扭转局面？

刘玉峰：我们的确有转变项目的销售策略，但这与你所说的销售遇困、资金回流并无太大关系。我们上半年的低调主要是因为我们之前有很大一部分企事业单位的团购，在那期间我们就沉下心来认真去做我们这个团购，工作重心自然就没在项目的推广宣传上。而后期项目的8.5折也好，7折利率也罢，都是我们出于国企的社会责任而推出的相关优惠福利，当然，我们也想通过这种方式给公司交一份更满意的答卷。

而且我们项目从面市也来，整体销售也在我们的预期范围内。回款这一块的话，我们没有强制性的要求，都是在按部就班的做一些工作。

三江房产网：那这些优惠活动推出后效果如何？成交是否达到预期？

刘玉峰：优惠活动推出后，整体效果还是比较满意。目前我们一批次推出来的12、13号楼约300套房源，现在已经公布的备案套数便达到一半左右，加上预订和暂未签约的，总体成交情况已经达到了销售预期。不过目前我们二批次的排号不是很乐观，但整个市场都比较低迷，所以我们还是有信心的。

三江房产网：针对刚才您说的二批次排号不理想的情况，请问项目有什么应对之策吗？

刘玉峰：接下来我们可能会在营销推广思路上进行一些调整。宣传上会加强各大商超、车站等户外广告的投放。另外，结合行销进行布展，增加售楼部到访人气；有效利用网络资源增加线上线下的互动。

三江房产网：前面我们已经提到，天池片区位于主城和宜宾县之间，那么天池片区项目与柏溪、主城项目竞争是否激烈？您如何看待这种竞争？

刘玉峰：竞争是必然的，也是很正常的。塞纳国际和周边项目的产品和定位都有一定差异，每个项目都有自己的优势和亮点。而且大家也可以看到，天池片区的客户地缘性比较强，激烈竞争一说目前暂未体现。

拿我们项目来说，我们的客户多是区域内或区域周边的教师群体、企事业单位工作人员，除了我们小区的环境、户型的赠送等产品打造，细节、服务和价格也是我们应对市场竞争的有效手段。

三江房产网：目前来看，宜宾主城区的各个区域都在大体量的规划商业，而配套相对来说不是很完善的天池片区，在这方面却没有太大的动作。您觉得天池目前的配套建设速度能否满足房地产开发建设的需求？天池片区是否需要大体量的集中式商业？塞纳国际有无规划商业？体量大概多少？

刘玉峰：应该说，天池片区目前的配套是很不完善的，商业也不例外。虽然我们项目规划有3万方左右的社区商业，但是随着居住人口的增多，这3万方的体量肯定是不能满足客户的消费需求。

至于塞纳国际的社区商业，我们规划的业态包括商超、酒店、餐饮、休闲娱乐、医疗等，目前重百和半岛假日酒店正在协商中，力求最大限度为社区及周边居民的生活提供便利。

三江房产网：那你们后期有没有进军商业地产的打算？拿地方向主要是哪些区域？

刘玉峰：未来我们也有尝试商业地产的打算，拿地方向可能还是着眼于天池片区或周边区域，暂时不会考虑其他片区。

三江房产网：那您认为2015年宜宾楼市的走向会怎样？天池片区2015年市场又会有什么表现？

刘玉峰：受全国大环境和宜宾部分企业的影响，应该说2014年整个宜宾楼市都是很低迷的，但是相较于其他周边城市，宜宾的市场状态还是比较理性。而且宜宾的经济发展较好，有购房需求和购买能力，所以，我们对2015年的宜宾市场还是非常有信心的。新的一年，天池片区的竞争也会更激烈，但是有需求就有消费，总体来看，发展的趋势会逐渐回暖，稳中有升。

三江访谈录：受大环境影响，2014年宜宾楼市整体受困，天池片区也不例外。面对半岛大院、天宇华廷等多个楼盘的“围追堵截”，要想突围，差异化的产品和优质的服务必不可少。诚如刘玉峰总监所言，天池片区目前还是主城价值洼地，但任何问题都有两面性，如何利用好天池片区的地缘优势，以价格吸引主城受众，或将成为区域内项目致胜的有力武器。

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