付正其：宜宾金沙新区成长中的立与破

今年3月按照市委、市政府的工作部署，宜宾市住建局委托设计单位编制了《宜宾市金沙新区城北组团控制性详细规划》。经过多次修改完善，成果已经通过了专家评审会的审查。一个城市的规划可以说是为其城市建设指出了一个大的方向，这对于城市的发展是至关重要的。《宜宾市金沙新区城北组团控制性详细规划》成果的公示，让人们看到了金沙新区的未来发展的方向。

既然区域发展有了方向，那么对于身处此区域的业内人士对于此次规划有什么样地看法呢？带着这样的疑问，三江房产网独家采访了驰城•观澜上郡的营销总监付正其，请他作为业内人士就此谈谈看法。

三江房产网：付总您好，感谢您拔冗接受我们的采访，今天我们想就金沙新区的规划请教您几个问题。请问您对于此次金沙新区的规划有什么看法？

付正其：一座城市的建设与发展，战略规划很重要，如何因地制宜地进行功能空间划分，做好战略性和方向性的规划，于城市发展极为重要。金沙新区的规划工作，据我所知已经有一段时间了，现在成功公示，对金沙新区和宜宾县的城镇化建设以及人居环境都是极大的利好和提升。

三江房产网：本次新规规划的建设用地为1076.36公顷，人口规划为12.5万人，人均用地面积达到86.11㎡。请问如此大的面积，开发周期会有多长？金沙新区凭借什么再吸附12.5万人口？

付正其：金沙新区是目前宜宾城镇化进程最快的一个区域，正如《宜宾市城市总体规划（2013－2030）》，金沙新区在未来将成为宜宾市中心城区继翠屏区之后的第二大人口聚集地。由此可见，金沙新区的新规划完全是符合宜宾市《总规》精神的，其新规城市建设周期将是一个较长的时间段，也许是在数年乃至10年以上。金沙新区目前的人口约13万左右，加上12.5万这个规划人口数，总量也没有达到宜宾市《总规》确定的2030年达到42.5万城区人口的目标，未来再吸附和容纳12.5万人口不是问题。

而金沙新区的吸附力，我觉得从分片区的规划上面就能体现出来。旧城以餐饮、娱乐、休闲等服务业为主；而观澜上郡北侧规划的新城，是以高端休闲度假为一体的住宅区；城北组团主要是“行政+商业+金融”的结构；城北再往外走，是金沙新区的工业园区。这样一种整体规划，对区域内各方面的配套都会有所权重，也能极大地提升人居环境。

而且，我们从统计的房地产成交数据上也可以看出，金沙新区的销量在几个区域中应该算是很高的，有些时候甚至还会超过翠屏区，这也从侧面说明了大家对这片区域的信心和较高的预期。

三江房产网：说到销量，我们发现一个比较有趣的现象。根据宜宾县房管局的数据，一向吃香的江景房，宜宾县人民却并不买账，滨江路上的江景房销售业绩明显不如城北组团的楼盘，您认为其中的原因是什么？

付正其：我认为主要有几点：一是居住意识的影响，宜宾拥有三江六岸，江景资源并不稀缺，大家见的江水多了也就不稀奇了；

二是产品结构，城北组团的几个楼盘更倾向于刚需，户型结构更适合于农村转为城镇化人群的需求；

三是政策因素的影响，城北组团的市政建设、道路交通等都远远快于滨江路区域，比如滨江一带的道路，从观澜上郡拿地开始，政府就承诺修建，现在一年多了，这个地方还是因为种种原因而不能开通公交车，对区域的城市化价值影响非常大；

四是滨江路楼盘自身的宣传也比较薄弱，忽视对整个片区价值的炒作，几个楼盘大都以滨江亲水的优势自居，基本上处于自然销售状态；

还有一个方面，就是价格因素。城北片区2014年上半年具有号召力的楼盘价格与滨江区域主力楼盘基本相同，但近一年时间价格下调幅度较大，而滨江楼盘虽有价格下调，其幅度远不及城北片区。目前来看，滨江片区处于较好地段的楼盘，其售价已经高于坡地价格500－800元/平方米。因此，价格因素也是影响广大购房者选择区域的主要原因。

三江房产网：刚才您谈到滨江路后面有许多制约，我们可以看到新规中也提到了金沙新区将会建设高速路、高铁和铁路等，您觉得这些规划对新区有什么影响？高端住宅的人居环境会不会受影响？

付正其：道路是一个区域的经济命脉，对区域的发展举足轻重，而新规中提到的这些道路规划，对新区的发展都是有好处的，当然这个过程中肯定也会有阵痛。

首先高铁距离规划的居住区较远，对住宅影响不大，相反地，对整个城市经济的拉升有很大的作用。

其次是铁路，从地图上可以看得出，渝昆铁路和宜珙铁路一个横跨南北，一个纵向东西，对宜宾大部分老城的居住质量都有很大影响，我们为此还针对住在铁路边的居民专门做过一个调查，30%以上的人表示已经习惯，也有一部分人表示如果有条件还是会选择远离铁路的居住区，但前提是有条件，而宜宾市要找这样的条件的居住地，确定也是不太容易的。

还有就是高速路，根据最新的规划，现有的渝昆高速宜宾段未来是要改道的，一旦建成之后，这条高速公路就将外延，现有的路段将成为贯穿金沙新区和翠屏区的市内快速通道。

三江房产网：金沙新区的江景资源比较丰富，此次新规中关于湿地公园和滨江景观带的规划也十分突出，请问湿地资源对房产开发有何影响？应该如何最大程度发挥两江资源的优势和特色？

付正其：水与我们的生存环境息息相关，在生态大环境里面，湿地是一种非常重要的地貌。在金沙新区，湿地实际上是以江水为主，还有就是少娥湖等，但真正形态的湿地目前还没有。当然政府未来也许会围堰或者在淤泥区人为打造湿地公园，但不管采用哪种方式，江水和湿地对于房地产开发都是很好的，至少可以提升区域生态，改善人居环境。

关于金沙新区的两江资源，我也认真研究过宜宾市的城市规划，在城市总规里面，主题是依托三江六岸打造山水园林城市和绿色生态走廊，作为大宜宾的一个建设，这是一个非常宏伟的规划，但是在实施过程中，确实是关注了点而没有注意到面，各段都还是单点施工，没有形成面，整个滨江景观的风貌还没有完全形成。单就观澜上郡而言，我们将以江水和现有资源为依托，打造一条旅游特色街区。

三江房产网：刚才您提到未来会在滨江路打造一个旅游特色街区，那么金沙新区是否需要一个大型商业中心？如果需要，选址哪里更合适？是滨江路吗还是城北组团？

付正其：一个具有一定规模的城市，是需要一个类似于地标性建筑的商业核心区的。但目前来看，整个金沙新区还没有这种真正意义上的商业区。城北组团虽然是规划的政治金融中心，但现在商业也并没有往核心区方向发展。城中央有一个在建的城市综合体，但规模都不大，只能满足城北组团这个点的需求，而不能辐射整个金沙新区。所以，我认为金沙新区未来还是很需要这样一个综合消费的大型商业中心的。

而从金沙新区的地形和辐射范围来看，这个商业中心最有可能出现在城北组团。毕竟它的交通便利，东西南北均有发展空间，人口聚集度高，辐射面将是金沙新区最好的点位。

三江房产网：最后，我们想请付总以一个资深业内人士的视角，为购房者置业金沙新区提一些建议。

付正其：2030宜宾城市总规中，金沙新区已被纳入大宜宾城市核心圈，随着人口的增加和城市建设的完善，新区的价值将进一步凸显。而金沙新区距离宜宾主城只有9公里，相较翠屏区5500以上的房价，金沙新区4200左右的均价明显更具有吸引力。从这个方面来说，金沙新区是未来宜宾潜在投资价值最高的地方。

三江访谈录：如果说新区建设如同量体裁衣，那么规划就是那把度量的尺子。尺子度量的范围总是宽广的，但如何剪裁却往往与初衷有着诸多差异。在与付总的交谈中，我们能感受到金沙新区规划对整个区域的城镇化建设以及人居环境带来信心上的极大提升。但一个业内人士特有的清醒与警觉，也让付总对前期开发的乐观程度有所保留。常言道，不破则不立，但新区建设往往却是相反，规划先立，而如何破局成长，才是金沙新区城北组团接下来应该解决的问题。

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