刘靖：商业放量井喷 解读莱茵春天的生存模式

2014年的楼市持续遇冷，虽然相对独立的商业地产受政策调控的影响相对较小，部分住宅型投资也转到了商业地产，但由于近几年来商业综合体接踵而至，电商蓬勃的发展也有力压传统商业之势，宜宾的商业地产面临机遇与挑战。作为颇受市民关注与期待的商业综合体，莱茵春天购物中心开业以来，人流量是否达到预期？如何应对市场上的一系列挑战？近日，三江房产网工作人员就这些问题，与宜宾丽雅置地有限责任公司副总经理、宜宾雅德商业管理有限公司（宜宾丽雅百货有限公司）董事长、总经理刘靖女士进行了深入交流。

雅德商业管理有限公司董事长 刘靖女士

三江房产网：现在南岸东西区、老城区、上下江北等区域均有在建或拟建商业综合体。在您看来，宜宾的商业体量是否已经有过剩的现象？

刘靖：这几年，宜宾商业地产的放量比较大。原来宜宾的商业繁华区主要集中在老城区，随着城市的发展，几个新区的商业放量都出现井喷。我们年底前做了一个统计，已经投放或者说今年投的加上明年会继续投的商业已经达到110万方，这还不包括刚推出的岷江新区那块地。

个人认为，从现阶段来看，整个商业地产确实出现了一些过热的趋势。在这样的市场大环境下，项目动不动就十几万方、几十万方，无论是招商、运营、销售都会遭遇非常大的瓶颈。我们的市场是否需要这么多的商业？商业地产对区域位置、专业人才、资金实力的依赖度比住宅更高，这不是危言耸听，如果照这样发展下去，有些项目可能成为烂尾楼。这一定是事实，我们可以拭目以待，看看3-5年后，还有多少项目能存活下来。

三江房产网：宜宾的商业体量大、竞争强，而不少项目的业态规划也非常相近。您是如何看待宜宾商业的同质化问题？

刘靖：目前来看，宜宾现有的几个卖场其实都有一些差异的。例如地理位置较好的叙府商城面积较小，更多的是提升档次，注重小而精；凯德广场则是以超市为主，百货、餐饮为辅的业态组合；莱茵春天体量较大，区域位置相对较好，所以业态包括超市、百货的两主力店、休闲步行街等等，更多的追求规模化、全面化。

在宜宾，要想做到完全不重叠的定位非常难，有的百货和自己的步行街都要“打架”，毕竟品牌只有那么多。而且同质化问题现在在全国都存在，现在只能采取一些方法来减小这种问题的影响，但不可能完全规避。如放弃一些品牌的招商；或创造自己的自由品牌，像屈臣氏；或做买手店，毕竟现在的很多消费者认为风格、款式更重要。

三江房产网：纵观目前宜宾现有已开业的新兴商业体，其人流量并不如人意，莱茵春天的人流量是否达到预期？

刘靖：今年受宏观经济等多方面影响，整个零售业下滑非常严重，这是全国零售业非常艰难的一年。数据显示，仅2014年上半年全国的百货关闭了13家，超市关了200多家。我们在这一年开业，也受到这种寒潮的影响。

其次新卖场的运营状况都会经历一个培育期，毕竟消费者由了解、接受、到习惯的养成都需要一个培育期，这个时间一般是3-5年。

即使是新卖场，但莱茵春天的人流整体还是不错的，因为业态丰富度原因，毕竟我们有很多的品牌都是第一次入驻到宜宾，卖场平均每天都有几万的人流，符合我们的预期。

三江房产网：莱茵春天规划的业态目前尚未全部呈现，这是否是基于新卖场养商期的商业心态？

刘靖：养商期是商业培育必经的过程，在这个过程中首先要有耐心，还要学会放水养鱼，比如，对优质品牌给予更多的招商的优惠政策，莱茵春天目前开业率接近90%，但在这个过程中还要不断地进行品牌及业态的动态调整。一句话，优胜劣汰，做的好的你继续做，做得差的就淘汰，在现有品牌基础上升级改造。

三江房产网：说到商场人流量的问题，大家都会谈到宏观经济、谈电商。您认为在电商的冲击下，实体店的生存空间有多大？该如何应对这种冲击？

刘靖：电商这几年发展迅速，虽说它也出现了很多问题，但不能不重视，且必须适应它、接纳它。它不止是消费形式发生变化，整个消费者的思维都在变化，如果跟不上趟，可能就会被打败。不过我觉得电商不是致命的，它和实体店是互相融合的一个过程，这个过程给零售行业提出了更多更新的挑战。

实体店与卖场就此也在不断摸索，尝试了一些具体的做法：一些电商和店商强强联手，如双11我们也尝试和宜宾淘做了一个线上线下活动，效果也还可以；卖场营运方式不断创新，比如大润发上线了飞牛网，它在部分城市开始成立小的便利店，宜宾的绿源超市也是这种模式。当然，也有的增加体验型业态，加大餐饮和娱乐的比重。不过不能只靠体验式这一剂良药，更多的是做好服务，增加消费者来了后的愉悦感和附加值。

三江房产网：消费者的体验越来越受到重视，在您看来体验式的商业是怎样的？莱茵春天在这方面有没有一些新的尝试？

刘靖：简单来说，现在经常说的体验式业态就是指吃的、手工制作的、文化娱乐等等提供给顾客具有参与性、互动性的业态，它需要顾客亲身体验。比如我们的儿童攀爬中心，一定要到现场戴着帽子在上面走；比如餐饮，可以在网上买团购券，但吃东西必须要到实体店。

项目修建时，电商已经开始冲击实体店，所以我们也在适时增加体验业态的配比，比如影院、餐饮、儿童区等等，同时，我们也在密切关注新的一些业态。但这个量的问题我们还要在过程中不断调整。体验并不是就能解决所有的问题。这个过程中，必须还要去关注更多新的东西与激发更多的创意。

三江房产网：从莱茵香街，到莱茵春天，再到龙城岁月，应该说雅德商业在商业运营方面有自己的一套方法和经验。刘总能不能和我们简单分享一下？

刘靖：说到经验与方法，我认为在项目打造时确立的思想理念很重要，因为这会决定资金与人员等方面的投入。有了思想才会有思路，而在思路的具体执行上，专业化的团队就显得很重要。雅德商业通过八年的时间，最主要的是打通了商业的一个完整的链条，从商业产品的设计到招商、运营、物业管理都组建了一个比较专业化的团队。

值得注意的是，目前很多项目都还没有明白商业的价值是通过运营体现的。作为商业项目一定要明白：商业地产只通过盖房子、炒作概念就想卖掉的时代已经过去了。

三江房产网：我们知道万豪酒店已经正式签约入驻丽雅龙城。请问刘总，这是否会引导龙城岁月打造为下一个莱茵商业重地？

刘靖：龙城岁月一、二期的商业5万方左右，主要还是定位为丽雅龙城的社区型商业，商业气氛不宜打造过度。当然，万豪酒店下方同样拥有2万方左右的购物广场，可以满足社区及周边人群的购物需求。

三江房产网：从2014宜宾商业发展现状来看，您认为2015年宜宾商业地产的发展趋势会是怎样的呢？

刘靖：现在的零售行业出现4大新常态：其一是宏观经济平稳、低速增长的；其二是电商与店商不断决裂市场格局与份额，其三是零售市场集中度不断提高；其四是零售业态不断调整与创新。在这样的新常态以及宜宾商业地产本就竞争激烈的背景下，2015年应该会比2014年更为艰难，不管是开发商还是投资者、经营者，都要做好这种思想准备。

不过这个市场不整顿也不行，未来的3-5年，很多泡沫会显现出来。这个市场有很多生存压力，有些体量、有些地段的项目存活很难，最担心的是一群不懂商业的人来玩商业。因此，企业要更多地加强自我内涵式的发展，放慢脚步，练好内功。

三江访谈录：在困境中不断摸索前行，正是宜宾商业新常态在未来的主要表现。在各种因素的合力冲击下，宜宾商业路漫漫其修远兮。刘靖女士的一席话，也许正是给迷茫中的商业开发者、投资者一些有效建议。值得期待的是，优胜劣汰的过程中，必将使得宜宾商业走上健康发展的道路，更好地为广大市民服务。

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