敢涨？四问把脉2015宜宾临港房价走向

无论购房者还是开发商，“房价”无时无刻不牵动彼此的神经。于开发商而言，房价意味着现金流和开发利润；而对于购房者，房价则意味着购房成本和还款压力。新年伊始，房价各种涨跌之声不绝于耳，临港作为宜宾主城重要区域自然成为楼市关注的焦点。经历2014年各种“价格战”后，2015年临港房价怎么走？我们大可通过以下四问来预测结果。

一问：临港到底还有多少房？

在外界看来，这或许只是一道简单的加减运算题，但这却从另一个侧面反映了临港新区的楼市发展。据不完全统计，临港在预售项目约8个（不含商业地产），规划总户数约17412户（统计的项目套数，为房管局公布的已拿到预售许可证的房源量）。

根据房管局官网公布数据，12月临港共签约备案206套，按照户均建筑面积100平米计算，则12月商品房去化约2万方。而截止目前，临港尚未备案的商品房还剩约6507套，存量房体量约65万方。按照月均2万方的去化速度，则临港的住宅存量还需要近3年时间才能消化完。

二问：临港楼市“生了”多少“双胞胎”？

此“双胞胎”非彼双胞胎，代指的是临港楼市的同质化竞争。从外立面设计到产品规划、营销推广，临港的同质化竞争可见一斑。

小丫以建筑风格、产品定位、面积区间、营销诉求点为参考指标，作出如下统计：

从粗暴的重合率统计来看，我们可以很形象地感受到临港区同质化竞争的惨烈。想要从中脱颖而出已是难事，还想涨价？难上加难！

三问：临港土地存量知多少？

临港还有多少土地待开发？或许我们可以从临港新区用地规划图中窥探一二。

临港新区用地规划图

根据最新发布的临港区用地规划图，临港新区城市建设用地约39.3平方公里，截止2012年，已用地面积约15.0平方公里。这就意味着目前临港新区待开发土地至少还有24.3平方公里，合约36450亩。而从上图，我们也可以直观地看到临港区城市建设用地的用途及开发现状。

另一方面，随着临港商品房库存量的增多，房源销售的压力也会逐步传导至土地市场。2014年，临港仅成交1宗占地面积约164.06亩的商住用地，楼面地价约2104元/㎡，溢价率约34.9%。开发商拿地受市场与资金双重压力下，拿地首要条件就是地价必须控制在合理成本范围内，土地高溢价率的时代已成过去，因而商品房开发的土地成本也将趋缓。

四问：临港楼市有无回暖迹象？

回顾2014年临港房价走势，继6月份临港中央直降1500元/㎡引爆降价潮后，紫金城、学府华庭、盛世临港等纷纷接招，特价房、一口价房源相继出现，临港房价进入“裸”时代。不过，纵使房企“赤裸”相待，购房者似乎并未大动芳心。

数据显示，在多种价格拉锯战的作用下，7月临港楼市成交量小幅上升，不过涨幅不大；10月份翰林府邸集中备案，使得该月备案量显著上升，11月时又跌至常态。时至年底，返乡置业潮的逐渐到来并没有给临港楼市穿上“秋裤”，观望状态下的价格仍是购房者考虑的重要因素，临港楼市要说回暖，似乎还早了点。

高企的库存、激烈的同质化竞争、充足的土地储备以及观望中的市场环境，这就是宜宾临港楼市现状。如何快速跑量回笼资金考验着临港房企，2015年临港楼市预期不容乐观，房价难上新台阶。

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