捡漏夺冠？宜宾寅吾淡市夺魁的思考

截止11月，寅吾集团以主城区域两盘共销售1013套位居第一。而丽雅则位居其后。在二者差距越发明显的情况下，寅吾夺主城销冠一说似乎已是板上钉钉。有感于此，闲来无事谈谈对寅吾夺冠的几点思考吧。

思考一：1/3销量，凸显宜宾楼市之淡。

寅吾两个楼盘共销售了1013套就可以夺得主城销冠，即便寅吾12月发力再销售300套，相对于去年邦泰•临港国际以一盘劲销3819套来说，也只有三分之一的程度。而相对于去年邦泰高出第二名2156套的大比分夺冠，本次寅吾与丽雅中间，也许只隔了一个金沙里88号的距离，差距小！反映了这冠夺得并不那么豪气，而销量低则从侧面反映了宜宾楼市的不景气。

思考二：淡市生存，“低价”大旗杀出血路。

寅吾两盘都在所在片区居于优势地位，但并没有占据绝对优势，比如伊顿公馆今年全年备案586套，不敌天悦府，屈居岷江新区销售亚军，而邦泰公馆也有后来居上之势。其中伊顿公馆上半年备案数为430套，占前11月备案数约73%，原因在于伊顿公馆价格略低于岷江新区普遍价格、颇受刚需欢迎的户型设计和小高层理念。而下半年受和都事件和楼市大行情的影响，周边楼盘如天悦府等纷纷调价迎合市场，令伊顿公馆的价格优势式微；而龙湾一号则相反，上半年2月份备案数曾经卖过个位数，而在11月却以104套备案数冲上前端，究其原因都在于近期推出的特价房、网络团购以及酒店公寓的热销，平常“7字头”的楼盘也卖出过5500的超低价格。综合二者在热销阶段都有一个共同特点——低价。

楼盘活动吸引购房者到访，调价达到其心理价格临界点，再配合吸引人的品质产品自然能够大卖。而其中的关键则在于消费者接受的价格，这个价格不用太低，只用说得动消费者即可，这也从一个侧面印证了降价是颇受宜宾购房者颇为认可的促销大旗。

思考三：“捡漏”哲学，产品链条完善才是根本。

鲁能备案太迟，邦泰因拿地时间同样发力较晚，而丽雅则主营改善型、中高端产品，去化缓慢是一大特色，历来都无缘销冠。如此一来，寅吾主城夺冠貌似意外的“捡漏”了。

反观寅吾龙湾一号主打精品中高端，伊顿公馆主打刚需小高层，再联系拿下大地坡上的那块别墅洋房地块，显露了寅吾尝试打造高端楼盘的野心。高中低端分布梯度明显，产品组合合理，产品链条比较完善，平衡能力大大提高了其在淡市之中的生存能力。

与寅吾的产品结构较为相似的则是成中集团，旗下既有龙源府邸这样的精品楼盘，也有紫金城这样的刚需楼盘。撇开龙源府邸开盘时间相对较晚的因素，但就房管局公布的主城数据上来说，二者的差距还是较为明显。当然，如果加上宜宾县的备案数据，年备案千套的城中央足以让成中集团登上王座。

如此看来寅吾这一冠成色还是比较足，个人觉得也不算“捡漏”得来，毕竟存在即为合理，你认为呢？

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