2012宜宾楼市年中盘点 下半年走势猜想

2012已过半载，宜宾楼市经历了最严厉调控下的冰冻期后开始苏醒，老盘推盘节奏加快，新盘建设如火如荼，笔者特从政策、成交量、土地市场等各个层面进行宜宾楼市年中总结，以上半年为镜，观下半年楼市风云。

政策变动

在严厉的调控时期，中央和地方政策对市场的影响是决定性的，任何一点风吹草动都可引起房地产市场的大波澜，2012年以来，保增长为政策的走向奠定了基调。

2月18日，央行宣布从2月24日起下调存准0.5个百分点，这是2012年首次下调存款准备金率，5月12日晚间，央行再次宣布从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20％，中小型金融机构存款准备金率降至16.5％。

在上一轮的政策紧缩周期中，央行曾连续12次上调存准率，特别是在2011年的前六个月，存准率甚至每月一上调。本次存准率下调预计释放银行体系资金约4200亿元，加上此前的两次下调，半年间，央行先后三次下调存准率，共释放了银行可贷资金约1.25万亿。

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。不到一个月后，2012年7月6日央行再次宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行一月两度降息，且为非对称降息加上贷款利率下限进一步扩大，保增长的意图非常明显。

地方政策

宜宾市房管局发布的房地产市场简析显示，一季度全市房地产开发投资总额24.15亿元，同比下降7.8%。其中翠屏区房地产开发投资4.34亿元，同比下降11.2%。全市商品房新开工面积79.56万㎡，同比下降4.4%，翠屏区商品房新开工面积4.29万㎡，同比下降85.1%。数据显示开发企业投资积极性明显降低。报告同时指出宜宾房地产市场价格结构不合理、区域供应不平衡、市场信心缺失、土地供应少、违规现象抬头等问题，并提出一系列解决措施，将给与房地产发展更多的政策支持，随即适度放宽信贷政策，提高公积金贷款额度的政策先行推出。

翠屏区（含临港区），夫妻双方均缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度由30万元调整为40万元；单身职工缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度由20万元调整为25万元。翠屏区范围以外的区县，夫妻双方均缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度为30万元；单身职工缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高额度为20万元。

虽然楼市调控的底线并未松动，但从货币政策到地方政策微调都释放出利好楼市的信号，上半年连续的降准、降息等政策的运用都不是直接提振房地产市场，但是从实际效果而言，其对房地产的影响不可估量。有业内人士表示担忧，销售压力缓解，快速走量需求降低的开发商会见好就涨，而同时目前政策没有对冲房价上涨政策储备的话，先前的房地产调控可能面临功亏一篑。

成交量

2012年上半年宜宾楼市成交量呈上升趋势，但成交量依旧不容乐观，主城区、柏溪、南溪分别成交1532套、1592套、1017套，同比均下降，主城区与南溪成交萎缩更明显，偌大的主城区上半年总成交量竟不如柏溪。

2012年上半年宜宾楼市三大主要区域商品房成交量

与2011年同期相比，主城区成交量猛降1896套，降幅达55%，每月成交均不如从前，其主要因素是鑫领寓、太阳岛等收官，几个新盘前期刻意压慢节奏，仅6月底的鑫菁英一个纯新项目开盘，导致整个上半年仅有地中海蓝湾、金帝庄园、阳光半岛三个楼盘在供货，成交量小也在情理之中。

2011年、2012年同期成交量对比

广告投放

开发商投放广告的频率与市场冷暖也有密切联系，当市场极度低迷时，投再多广告徒劳无益，市场非常火爆时也自然没必要投过多广告，上半年宜宾开发商平媒广告推广的力度逐渐加强，也折射出市场处于由低迷到回暖的逐渐过渡中，尤其是被称为今年楼市分水岭的红五月，众多楼盘集中推新，三大主要报媒的房地产广告投放也达到了惊人的61频次。

上半年报媒推广力度最大的项目是天柏组团的城中央和屏山县的屏山国际建材商贸城，都掷出42频次的广告，和都国际以32频次位居第三，此外，盛世临港、阳光半岛、半岛大院推广力度也较大。

土地市场

作为房地产上游的土地供应状况决定着中远期楼市的态势，而土地市场也是楼市的晴雨表，上半年宜宾土地市场总体比较沉闷，尤其是主城区1000多亩的土地拍卖出让计划上半年仅推出两宗，共计120余亩，土地供应计划的完成率堪忧，相对而言南溪土地供应更为积极，上半年已连续推出8宗住宅和商业用地，成交5宗。

2012年上半年宜宾城区及南溪主要土地成交信息

上半年宜宾土地出让价格有所降低，土地拍卖现场气氛也较冷清，几乎所有成功出让地块都为底价或低溢价率成交，以翠屏新区为例，2011年成交的两宗地楼面价分别为2400元/平米和2100元/平米，而相同区域内今年2月推出的两宗地楼面价都在1600元左右，降温的迹象明显。也应注意的事，今年土地供应计划中的真正的优质地块还待字闺中，一旦推出引起新一轮激烈竞争亦未尝可知。

下半年猜想：纯新盘占领市场 或高位定价

2011年宜宾主城区居住用地供应近千亩，目前这些地块正逐渐转化成产品，前期的节奏控制让这部分楼盘目前都处于前期蓄水期，工程进展也大多处于土地平整或地基建设阶段，按照当前的进度，预计下半年会出现新盘集中入市潮，

龙湾一号：三江口建设先行者，目前正进行前期诚意咨询登记，工程尚处于土地平整阶段，售楼部正在装修中，预计近期开放，年底或将开盘。

鑫菁英：重新点燃西区楼市热情，6月底已推出首批房源，二批次预计月底开盘，按鲁能的作风，下半年鑫菁英或将维持一个较快的推盘节奏。

鑫悦湾：鲁能2012年度扛鼎的高端产品，目前部分楼栋进入主体施工，预计下半年开盘。

和都国际：和都国际是2011年5月成交的几块高价地上进度相对较快的项目，目前推广势头强劲，预计下半年开盘。

盛世临港：目前处于前期诚意登记阶段，工程即将进入基础施工阶段，预计年底开盘。

紫金城：太阳岛尚未完全收尾，手握300亩城中央，又接连拿下紫金城和拉菲地块，成中集团今年很忙，作为成中在临港的第四号作品，紫金城目也处于诚意登记阶段，预计年底推盘。

半岛大院：工程进展迅速，处于主体施工阶段，7月份开始诚意排号，项目第一批次房源预计将于9月份开盘。

如果以上各楼盘都按计划入市，下半年无疑会成为新盘的的天下，而纯新盘的定价会成为购房者最关注的问题，宜宾楼市老大“阳光半岛”将价格提升至七千以上着实振奋了不少楼盘，此后鲁能•鑫菁英的开盘热销与“半岛大院”的彻夜排号给予了开发商足够的信心，虽然其中难免有噱头的成分，但在地方政策微调的背景下，新盘高位定价的可能性大，目前江北、临港、天柏的几个新盘前期报价都在5000到6000之间。

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