宜宾刚需户型相继入市 营销大战一触即发

南岸西区大盘-山水原著放话称：一批次房源惠后均价约5500元/㎡。之后业内纷纷猜测鲁能此举或会直接引发宜宾楼盘的价格较量。先不说鲁能这样的定价有他的道理，即便没有这个5500元/㎡搅动市场，宜宾楼市也将面临产品上的激烈竞争，营销大战启幕在即，而中小户型势必成为最大交锋点。

纯新盘相继入市 房源力挺刚需

马年开局至6月底，宜宾主城区入市纯新盘主要有2个，其中翰林府邸共有房源1600余套，户型建筑面积约59-109㎡；临港中央共有房源2000余套，户型建筑面积大致在82-108㎡之间。可以看到，两大项目主要产品都是中小户型，由于都在6月开盘，大量房源将在下半年释放。

从上表可以看到，今年下半年，宜宾主城区除了龙源府邸已经入市外，还有山水原著、塞纳国际、邦泰公馆三大纯新项目等待公售。而表中大片的红色数字则说明70-100㎡的中小户型，成为下半年宜宾楼市供应与成交的砥柱中流已毫无悬念。

设计遇阻 竞争加剧 刚需户型遭“内外夹击”

7月1日起，住建部最新发布的《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，有关建筑结构主体内外阳台、飘窗、结构层等区域面积的计算发生变化，对房企“偷面积”的绝招有较强的杀伤力。虽说前面提到的纯新盘大都已通过报审，但部分报审的只是一批次房源，且还有整个项目都尚在规划中的，因此定位刚需的户型如何设计才能俘获购房者芳心还需房企自己“抠脑壳”。

相比自身户型设计面临的政策性压力，市场上中小面积户型遍地开花可能更会让房企感到“亚历山大”。诚然，宜宾还有大量的刚性需求未被释放，但楼市下行的大环境下，会出手的客户毕竟有限。伊顿公馆、天悦府等楼盘一抓一大把的中小户型正绞尽脑汁争夺这有限的客源，还有今年纯新入市的楼盘携带大量70-100㎡房源觊觎这些客群，房企压力不言而喻。

“刚需房改善价”时代远去 价格调整或成营销利器

由上可以看到，70-100㎡的中小户型正大行其道，“刚需房改善价”的时代也在渐行渐远。仍记得去年上半年时，宜宾楼市产品面积还大都在100㎡以上，120㎡以上的也是随处可见，想要买到“80”、“90”㎡的稀有户型那可得早早到售楼部排队才有机会。比如鑫悦湾去年4月推出的新房源里，约128㎡、138㎡的户型惠后均价6400元/㎡左右，而88㎡户型房源较少，且均价在7000元/㎡以上，当日就基本售罄，真的是面积刚需、价格改善，刚需族唯有望房兴叹。幸好，这样的时代结束了。

作为目前楼市供应最多的产品类型，中小户型的价格也在供求矛盾缓解的过程中开始真正向刚需群体靠近。而在楼市整体下行、客户观望情绪浓厚的现在，中小户型供应量的与日俱增势必引发开发商的整装突围，各种营销策略将在这样的突围中有一个淋漓尽致的展现，而价格下调或为最直接且最有效的手法。

当然话又说回来，在这场的营销对决中，价格战会否真正开火，房企还有哪些营销上的奇思妙想小编还真是不敢妄言，就让我们拭目以待吧。

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