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首页/资讯频道/ 三江观点 /近7万套!宜宾房子等到卖,房价下降还远吗?

宜宾主城的房子,还剩好多没卖?

我们粗略统计了一下,答案是:

69017套!

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待上市房源,近7万套!

这个数字背后,还有“潜台词”:

1、按照宜宾每年去化1.5万套的速度来算,即便后续不卖地了,也需要4-5年才能卖完!

2、乐观点,宜宾城市扩容后,购房需求变大了,每年卖2万套,需要3-4年才能卖完!

3、现实是,有消息显示,主城区后续还有10块地待推出,其中可能还涉及到渝昆高铁站前广场这样的“大地块”。现在的7万套,可能会在年底变成9万套,甚至10万套!

房子多起来了,带来了几个后续影响——

1、土地溢价率越来越低,9月开始,地越来越不好卖!

今年年初,除整体打包项目外的土地,溢价率基本都超过了50%。其中,溢价率超过200%的居住用地有3块,分别是远达•都市峰景、阳光•中央公园、碧桂园•时代之光。其中最高的是碧桂园•时代之光地块,溢价率来到了252%。

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4月宜宾土拍现场,人满为患

但!那是上半年的光景,下半年的情况就急转直下,9月19日更是出现了出让南部新区3宗地,2宗没人要的尴尬场景。

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9月宜宾土拍现场,略微冷清

土地卖不掉,价格卖不起来的背后,除了开发单位本身的资金情况外,不能忽视就是库存太高的压力!

2、房价有下调空间,大部分项目都有捡漏空间!

对比7、8月的备案价格来看,其实价格变动不大,甚至部分楼盘的备案价格还涨了一些。

从我们监测到的市场开盘/加推情况来看,进入7月以后,而后续加推的房源价格基本涨幅不大,甚至有维持原价的情况。

更明显一些的表现,在于项目活动和推广上:目前已经有不少楼盘在推出“限时特价房”、“组团清盘特惠”等价格更为优惠的房源。此外,还有通过“团购会”等形式降价卖房的情况。


特价房、清盘价……说白了都是“降价”的“外包装”。当然,从去化比例来看,也有明显的下滑,这说明宜宾楼市的压力正在变大。而通过房价下调,加快去化速度,背后就是房子越来越多了,不得不“以价换量”。

3、可选择的楼盘越来越多,房子户型也越来越多!

8月,宜宾有备案的项目是25个。

如果加上已经卖了地的项目,到明年上半年之前,我们预估宜宾的楼盘数量可能会突破48个,基本上实现翻番!

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南部新区新盘正黄翡翠堂(效果图)

这么多项目,带来的产品、业态肯定都有差别,不再是以往宜宾只有刚需或者只有改善的局面。我们大概梳理了一下接下来的各区域面积段——

南部新区&南岸片区:主力面积段集中在90-120㎡左右,会有主打130㎡以上的洋房/别墅产品,精装房、大平层会越来越多。此外,也会有80+左右的小套三、套二出现。公寓,也会越来越多!

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南部新区拥有1.2容积率的地块

临港新区:主力面积段集中在80-110㎡左右,套三也就是主流,最主要的是高层,部分楼盘会有洋房。此外,也会有部分楼盘有60㎡左右的房源。

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港腾·龙栖湾拥有60㎡左右的小户型(效果图)

岷江新区:主力面积段集中在70-90㎡左右,后续这个面积段会拉大一些,集中到80-110㎡左右(原因在于楼盘的定位会越来越改善)。从现在来看,岷江新区户型的赠送比例是最高的,所以更适合做刚需的高赠送户型。在业态上,高层依旧是主力,后续洋房+高层的项目会越来越多。

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阳光·中央公园的洋房+高层(效果图)

4、密集加推,9月或有7个项目加推!

房子越来越多,所以许多项目都选择了共同的道路——抓紧卖!

从我们监测的情况来看,7月是一个重要的拐点。以临港区为例,7月开始截止发稿(9月20日),共发布了10次预售许可证,涉及6大项目,其中3个为纯新盘。预售住宅套数为1961套,面积为22万方。而在6月,这个数字还停留在279套,基本上完成了月度翻番。

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临港8、9月预售证多(图源:临港房管局官网)

而这样的情况,还在延续,根据本站的不完全统计,9月已经/即将开盘/加推的项目有7个(加推情况点击了解

密集加推,在短期内带来了房源供应量的大幅增长,购房者在被消化部分后,开始有“观望”态势。开盘/加推的去化比例也在下降,这也是购房者观望的一个体现。

【最后唠两句】

房子多了,7万套!带来了这些影响——土地,要斟酌点拿了;房价,已经在“部分暗降”了;可选的楼盘和户型,越来越多了!

房源众多,价格横盘甚至略微下调,这样的情况确实是考验购房者态度的关键时刻,现在到底是买房入手的窗口期还是再等等必降的观望期?个人观点更倾向于后者,当然,短期内有比较适合的房源也可以考虑,毕竟地段是不可复制的。

(本文涉及数据均为本站手动统计,如有错误欢迎指正)

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