降降降！宜宾楼市逻辑，又要变天了！

别误会，今天说的降，不是降房价，是降容积率哈！

前一阵，三江新区不是召开了土地推介会嘛。按照时间，这事儿已经过了时效性，没啥再跟进的必要了。

不过，当业内人士又来了解土地指标，勤快姐再次翻看资料时，有种感觉越来越强：主城新地的容积率，真的越来越低了！

大面积降容，意味着城市扩张、房企开发、购房者入市的逻辑，可能都要变天了！

01

新地容积率，还会更低

数据嘛，有对比才更直观，容积率也是一样的。

就拿土地市场火热的2019年来说：

当年，主城一共拍了34块住宅用地（整体打包地已拆分，下同）。容积率2.5以上的占大头，最高的1块商住用地达到4.0；容积率2.5以下的，仅占21%。

再看就近的2022年呢？

去年，主城一共拍了19块住宅用地。容积率2.5以上的，有且仅有2块，最高的1块商住用地也仅3.2；而容积率2.5以下的，占比直接过半，而且绝大多数都是2.0。当然，2.0以下的倒是没有。

那为啥目前的在售楼盘，容积率2.0仍然是一个比较稀缺的卖点？去年卖的新地，一个都还没开盘呗，惊不惊喜……

各位请注意，这都还没完！

接下来，低容地还会跟炸了窝一样疯狂出现。今年的2场土地推介会，更加坚定了勤快姐的这个想法——

翠屏区土地推介会，28块居住地曝光，容积率最高的1块也仅2.9。2.5以下的，同样占到了一半；关键是，还有2块仅1.5。

三江新区土地推介会，11块居住地曝光，容积率最高也就2.5！与此同时，还有1宗1.5、2宗1.8的！

02

大势所趋，发展所需

容积率越来越低，这真是一个有趣的现象。翻了翻网上的各种消息，原来宜宾还不是特例，很多一二线城市的新地降容，早就冲锋在前了。

2005年左右，魔都就出台了规定，住宅容积率上限不得超过2.5；帝都这些也不说了，反正也是早就在控制。

大概2017年，我们的大省城也出台了新版城市规划管理技术规定，城市核心区新建住宅的容积率从普遍4.0，变成了最高2.5。

咦，这个规定，2020年宜宾也更新了哒？赶紧一看，果真，相比前几年，还是有明显降容的。

一二线城市，甚至宜宾这种三四线城市，相继都走上了降容的道路，究竟为啥子？

一个关键词：人口密度。

容积率越高，意味着同样大小的地面上，会修更高更密的房子，会住更多更密集的人群，这会带来啥子后果？

配套压力直线上升。

小到小区内的健身场所、休闲娱乐设施、电梯、消防通道等承载压力大，使用频次多，折旧速度快；大到周边交通压力暴增，就近的教育资源、医疗资源等也很难满足大家的生活需求。

生活舒适度断崖式下滑。

容积率一高，房子越多，那楼间距、绿地面积、通风采光效果难免受影响。要是设计没把握好，一个小区的房子真的就跟插笋子没啥区别。

特别是，当很多人已经手握一两套甚至更多房子的时候，高容的假改善也撩不动他们了~

拆迁难度真的巨大。

想想老城区，为啥拆迁起来难？那是真的拆不起啊！

现在都是新修的房子，咋就考虑拆迁了？朋友，人是有寿命的，房子照样是！几十年过后，高楼林立的新区又变成老城，城市更新又该啷个办？

还有一个摆在眼前的问题。

一座城市的人口总量就那么多，能增加的也就那么多。如果人口全往一个或者几个板块挤得差不多了，城市骨架继续拉升自然就会遭遇瓶颈……

03

楼市逻辑，也要变天了

看到了没？

高容积率的时代将慢慢成为过去，降容基本成了不可逆的新趋势，也没有一个市场参与方不受影响。

要晓得，同样的一块土地中，容积率越低，地面上的建筑面积就越少，分摊的楼面地价就越高。拿地意愿、拿地能力本就有限的开发商，拿地积极性会不会又打折扣？这关系的既是开发商，又是推地方。

当市场上只有你容积率是2.0的时候，这个指标简直就是相当大的爆点；但当市场上绝大部分都是2.0的时候，这个还能成为卖点么？

所以到那个时候，产品的差异化才会拥有更大的凸显空间。换句话说，接下来，宜宾偏改善的产品还会卷出新高度。对开发商而言，如何塑造产品力、如何平衡成本与利润，都将成为更大的考题！

考验的好像都是开发商，那跟购房者买房好像关系不大？天真！羊毛出在羊身上，“避坑”将是个永不过时的话题……

总之，新的趋势下，哪个都躺不平，睡醒了继续干！

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