全是100㎡起！聊聊宜宾最近的这些房

大地坡的两大新盘有了发力的迹象，阳光城和蓝润近期也开始紧锣密鼓宣传，开盘也就是时间的问题了。在此之前，绿地、华侨城等纯新盘也都已经开盘入市了，可以看出目前市场还是比较闹热的。

项目一多，购房者难免就多了“幸福的烦恼”，选谁或者不选谁，都是个艰难的抉择，尤其是从这些项目的产品来看，一个显著的特点就是：100㎡起跳，150㎡几乎就成上限了。产品面积区段的同质化，为何大家有着这种不约而同……

刚需成了过气网红，改善成了趋势

宜宾这市场，楼盘总喜欢扎堆。前些年是刚需盘，Art Deco风格产品鳞次栉比，现如今又成了改善、新亚洲产品受热捧。风格和产品的趋同，固然是大城市市场理念的延续，自然也是房企的营销策略。

说白了，只要有楼盘推出了差异化产品，只要受到了购房者的认可，基本上就会带来一波类似产品。以当年的刚需产品为例，最早打出“刚需”这一招牌的就是临港国际，同样这种新颖的市场概念和产品思路，契合了还处在迷茫期的宜宾购房者，直接结果就是临港国际成为了当年的销冠。

单个楼盘划时代的产品理念，在某种意义上引发了一场蝴蝶效应，在后续的几年内，宜宾刚需楼盘取代了传统的大户型成为市场主流，而彼时对应的购房者也以刚需为主，相比于居住舒适度，更在意的是房间的功能性，而“小三房”、“小四房”等产品也备受热捧。

而到了现在，不管是已经开盘的还是即将开盘的多个项目来看，“小而刚需”的理念已经成为了稀缺，转而以大户型为卖点的改善产品成为了主流。

大户型，改善当道？

以已经开盘的华侨城146㎡A 户型产品和绿地132㎡C1户型为例，两者都是四室的设计，最小的次卧面积为9㎡，主卧面积则超过了15㎡（华侨城产品超过了20㎡），至少从居住角度来说，这种较高的居住体验感是超过了刚需产品逼仄带来的紧凑感的。

（绿地户型）

（华侨城户型）

另外，改善的本质是什么？更好的居住体验（主卧更大、次卧更大、客厅更大、阳台更长）、更好的私密性（比如主卧离次卧远一点，每个房间都有自己的卫生间等等），以及动线要求。

多重因素叠加以后，带来的自然是改善产品的面积往上走，然而就如同当年刚需产品的出现也只是造成市场的一次粗略的客群划分一样。目前宜宾主流的改善产品（已推和即将推的）也只能做到对客群的一次粗略的划分：改善或者刚改。毕竟都是改善产品，价格差别也不大！

谁让改善“泛滥”？

如果寻根溯源，要找一个为何如今改善当道的出发点，似乎目光还是得回到三江口天玺、白沙鹭岛、美好和居等项目上，无一例外，这几个项目拿地时间，都是2016年下半年到2017年上半年。

而与此相对的宜宾市场处在一个上升期，“在各项政策的刺激下，房地产去化速度明显加快。在2016年12月，宜宾甚至创下了主城区月备案数据超过4000套的历史最高纪录。”去库存带来的市场利好刺激，让房企拿地的信心更强，同时这一时间段推出的诸多地块，区位条件相对较好，起拍价和成交价都较高。

从竞拍公告发布之时，通过分析对应的地块条件就大概能看出这些项目顺利拍出了也是以“改善”为标签，换言之，在拿地的时候，就能看出后续的2018到2019年，宜宾市场唱主角的将是“改善”产品。

未来市场，购房者怎么选？

相比于刚需产品，多以“低价”、“面积”、“功能性”和“多一房”为卖点来吸引客群，改善产品走的路线就要高端点了，要么是套用一点当下热词，类似“超低容积率”、“宽景大宅”“花园式景观”等等热词。

正如同之前刚需盘宣传时，用词高度相似一般，如今主打改善产品的项目，在宣传上似乎也有雷同之感。当然，营销这事嘛！本来就是创意互相借鉴，至于到底谁的效果好，就看购房者怎么接招了。

说到购房者，在当前改善产品成为主流的情况下，想要等一套改善房，从去年的拍地情况来看，热点区域基本别想了。那就只有高单价，高总价去买这些“高舒适”的产品么？也不一定，楼盘同质化是大趋势，但介于改善和刚需之间的刚改产品，最近也开始有了蠢蠢欲动的迹象。

不过，整体来说，近一两年，甚至于一直要到临港383项目入市，改善产品占据市场“C位”的趋势是不可逆的。当然，从市场发展角度上看，改善产品意味着更高的居住体验，更高的产品溢价，自然供需双方会有所侧重。而同时，改善产品分布的情况来看，房价下行动力不足，持续的需求存在和购买力，可能会保证这些改善盘总有些销路。

另外，从量上来说，低容积率是改善盘的一大显著特征，房源相对来说就要少些，而是否还会存在高位去库存的压力呢？（绿地：允许你再说一遍！）

再说几句》》

表面上看，刚需日渐退散，改善正当其时，一方面是市场发展的趋势，另一方面也是房企逐利带来的必然结果。但不管是曾经的刚需过剩，还是如今的改善遍地，都意味着宜宾市场可售盘量并不多，而且定位和打造上差异化还做得不够，市场还处在较为粗放的阶段。在这种情况下，购房者要买房，还是量力而行吧！

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