又一批房源问市！宜宾的别墅产品，难点实际在调性？

近日，邦泰国际社区·花园城首批16套叠墅产品全城公开的消息，怒刷宜宾各大媒体头条。一时间，有关别墅的话匣子再次被打开。

说起宜宾的别墅，总有种淡淡的忧伤。

早在上个世纪90年代初，别墅便在宜宾悄然生长。据说，那时普通上班族的月薪大多为两三百元，而位于南岸商贸路的7幢别墅，每幢大约36万元。怎奈剧情反转，本该是塔尖人士的聚集地，最终却落得个荒废的结局。看来，宜宾早期的别墅市场，并没有开个好头。

后来，宜宾也陆陆续续出现过城市别墅、郊区别墅，不过绝大多数也难逃噩运。酒都温泉森林别墅（后更名半山尊城）、中山生态园违规别墅都是鲜明的例子。即便是最近几年出现的丽雅大院、御景庄园，前期也都有过命悬一线的时候，幸好最后还是缓了过来。但85℃湾似乎就没那么幸运了，传说很多（详见85℃湾找到“大买主”了？先找丽雅，现在是恒大？），至今尚被搁浅却也是事实。

半山尊城之殇

宜宾的别墅产品大多命途多舛，也就难怪让人莫名隐忧了。

但话又说回来，此前宜宾“烂尾”的别墅项目，基本都是开发商自己的原因，这并不能说明宜宾的别墅没有市场。而且目前来看，这样的市场依旧存在。

一来，丽雅大院的独栋、叠拼房源入市很快便售罄，有力说明了宜宾别墅的潜力；

丽雅大院效果图

二来，2016年前后，改善型客户异军突起，别墅也开始在主城各区域滋长。除西区的别墅外，位于岷江新区的华彩城别墅房源排号中，位于临港的邦泰国际社区·花园城叠墅房源也于近期亮相预热。另外，此前远达房产负责人还透露，位于城北新区的鹭湖宫也可能出现别墅（详见王巍：无论楼市高潮or低迷，远达房产稳健中求发展）。而这些楼市产品，自然也侧证了宜宾别墅需求的存在。

还没有别墅房源开盘销售的前两年，谁抢占了先机，谁就占领了宜宾的别墅市场。那已有这类房源在售的现在，宜宾还未入市的别墅难点又何在？

1、客户“打捞”有难度？别墅价格本就几近“天价”，能够消费的客户毕竟只是少数。如何挖掘这“小众”中还未被“开发”的客户，并刺激消费需求，相对没那么不容易。

2、区域调性不够？临港、岷江新区的别墅房源并不多，但这两个区域被习惯性地认为是刚需汇集地，所以想要猛的一下提高整个区域的调性难度应该不小。

3、房企缺乏别墅样品标杆？目前别墅房源还未销售的开发商，在宜宾基本都没有成功打造的别墅产品作为样本。说直白点，一个以开发刚需产品见长的房企，打造的别墅品质会怎样？恐怕很多客户都会在心里打个问号。

当然，相信在楼市风云变幻中幸存下来的房企，一定在营销层面积累了丰富的经验，许多难点都能迎刃而解。但仍然需要注意的是，宜宾不少未售的别墅房源似乎都存在难掩的“硬伤”：

比如，没有明显的优质资源做依托；

又如，除了价格高外，房源的其他调性基本都不高，尤其是多位于高层或小高层“夹层地带”的设计，看似拔高了整个小区的调性，实则一定程度上“牺牲”了别墅区的舒适性、私密性。

而这两点恰好又是塔尖人士非常看重的，所以产品本身恐怕才是宜宾别墅目前真正的难点所在。

别墅区变成了“夹心层”

别墅本就是定位精准的“小众”产品，相对于价格而言，客户往往更在意它能带来的生活品质。所以，要真正解决宜宾别墅的销售难点，回归产品本身才是硬道理。

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