如何理解当前房地产的市场变化

行业里最重要的有三个角色，即：政府、开发商、购房者。首先我们来看看近期的政策对于房地产行业各个层面的影响。

2007年的货币从紧的政策之下，准备金率的十次调整，连续六次的加息，这些都对开发商造成了直接的影响。房地产是资金密集型行业，离开了资金，开发项目就无从谈起。当然，目前形势下还有一些别的开发模式可以走，比如联合开发等等。但总的来说是需要资金投入的。但是目前的政策对开发商造成了融资方面的困难，一方面控制了固定资产投资规模，另外一方面，利率的提高会影响货币的走向，会促使更多的货币流回到银行体系，同时借贷的成本会提高，这样也就影响到了投资的需求。这也是2007年底连续出台的几个政策对于开发商造成的最直接影响——没钱了，什么都做不成。

我们都清楚，目前国内的房地产开发企业通常是依靠银行的开发贷款，也就是说企业本身的自有资金是有限的（当然上市企业有自己的融资渠道，情况相对会好一些）。通常开发商的做法是先交一部分的土地出让金，获取一部分的土地证，再去银行贷款启动项目和支付余下的土地出让金。现在也不行了。需要支付全部的土地出让金才能取得土地证，才能够向银行办理开发贷款，难度提高了。国务院办公厅最近又明确了一点：土地闲置一年以上，两年以下增收20%的土地闲置费，两年以上无偿收回。以此来加快土地的开发周期。打击开发商的囤地行为。

这样，开发商其实面临了三个方面的问题，一是融资难度加大了；二是必须尽快开发，以防止被增收土地闲置费，增加开发成本；三是投资的需求问题，也就是在一系列的政策下，一定的时间内，购房者可能会减少。

购房者方面。利率的提高同样也关系到购房者，同时政策层面关于第二套房的界定，关系到购房者中的投资和投机人群。这些影响都是负面的影响，也就是起着抑制需求的作用。比如：利息提高了，一部分人会认为每月的负担加大了，而首付款提高了10%，也许首付都存在问题。当然，第一套住宅的购买者受到的影响较小一些，这部分是市场的良性需求，不应该抑制。但是这部分人有可能在政策的其他方面得到满足。比如目前政府提倡的扩大经济适用房的受众面，增加了社会保障性住房的投入。如果一旦购房者中的一部分在这方面得以满足，同样也是抑制了市场需求。这对于开发商来说并不是利好的消息。

举个例子来分析开发商和购买者之间的关系：假定市场上有3个开发商，此时原本市场有100个人需要买房，且有能力买房，这个时候开发商拥有100个潜在客户。但是因为政策的因素，有10个人觉得利息高了，另外10个人觉得首付款承受不了，还有30个人直接被政府的经济适用房覆盖了。这个时候开发商就只剩下了50个潜在客户了。这只是最简单的例子。为的是说明现今政策之下，市场需求是在被抑制着的。另外，同时3个开发商都为了避免被增收土地闲置费都在一年内推出自己的产品，这个时候开发商之间的竞争就加大了。为了加快资金运转率，使货币尽快回笼，最可能出现的情况是博羿论下的价格战。当然这个例子是为了说明经济运行中的一些规律，实际情况会比这复杂得多。

应该说房地产价格的快速上涨，只是政府解决一系列国家问题的一个方面。政府目前面临的最大问题是通货膨胀和国家的金融安全问题。去年CPI指数一路飚升，老百姓都已明显感觉到了物价上涨的压力。之所以出台相关的金融政策，目的也是为了预防金融风险和缓和通货膨胀。具体到行业里的举措也就是出台了上述的相关政策来控制流通性过剩。当然，政府方面在2008年是否会有更细致更有力的政策措施出台也未可知。

眼下对于房地产是否已经出现“拐点”的讨论很多，观点也不尽相同。因为市场是在发展、变化的。所以我认为，如果不在“拐点”前加时间概念来确定，讨论“拐点”是毫无意义的。只能说就目前形势而言，房价大涨的可能已不存在，而短期内走低的可能性极大，但总体形势仍是稳定盘整。在之前，我有一个观点：一线城市会出现不同程度的降幅，二线城市会大致稳定，三线城市中的一些城市甚至仍会增涨。

具体到成都这样的二线城市，我仍认为某些区域的房价会在近期走低。特别是一些目前尚属配套极不完善，独特资源又缺乏，却价格被炒得过高的区域，甚至包括一些郊县楼盘。这些中的一些项目的价值都被过度高估，在2007年的那一轮疯涨中已经超过了其实际价值，理性回归是正途。但是对于一些拥有稀缺资源和市中心繁华地带的优质项目，我坚定地认为仍会持续走高，呈稳中有升的态势。不过，像去年那样的疯涨机会已经不存在了。

最后讲两件事情：一是上周五去拜会一个开发商，开发商对于现在的市场比较悲观。坦陈目前企业的资金压力非常大。项目操作的难度增加了许多。另外一个事情就是，昨天随便去看了个项目。应该说位置不错。12月28日开盘。一次推出三百多套，截止1月12日，也就售出60余套。销售率不到20%，这样的销售状况在去年是不常见的。情况差了许多。按照去年的情形，这样的项目开盘一周后至少应该在50%以上。这就是现实。

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