【宜宾日报】商业地产创新城市价值

项目基本情况

刘靖：“莱茵春天”定位为以休闲、娱乐为主题的SHOPPINGMALL。从整个莱茵春天购物中心来看，我们在设计理念、项目等方面有先天的优势，比如区域优势、开发商的背景优势、专业人才的优势等等。

“莱茵春天”的地块位置属于一个天然的斜坡，有落差。现在非常流行一种叫“双首层”概念，就是通过建筑上的手法，把一层和二层两个楼层的价值都实现为第一层的价值。而“莱茵春天”通过美国设计师的设计，将成为一个“四首层”的概念，可以使四个楼层的价值都实现它的最大化。另外，我们跟其他购物中心的区别在于楼下是封闭式的购物中心，楼上是开放式的风情街。

针对宜宾目前大型的餐饮娱乐寻找不到合适的物业这种状况，“莱茵春天”会把楼下设计成大型的百货购物中心，让购物环境十分优越；把楼上设计成一种体验式的休闲、娱乐区域——一种大型的风情餐饮区域，比如儿童的游乐天地、家庭的娱乐中心等，还包括攀岩这样的一些户外露天活动场所和风情酒吧等等。这样在购物中心里面也做到动静分区，人们在这个购物中心里面既可以舒适地购物，也可以体验到具有风情的餐饮娱乐。这样还可以使小区内不可以做的一些业态，把酒吧和一些娱乐行业等集中在一起，然后通过一些交通动线的设计，让消费者能够有效到达这个区域，我觉得这个也是“莱茵春天”一个非常大的价值体现和优势。

“莱茵春天”的经营业态是百货占52%，餐饮娱乐和其他占48%。这样的业态划分是雅德商业做了很多前期的调查和市场调研后做出来的结论。它会有主力百货、专业卖场、中型超市等。

龙光：“正和商城”占地面积为22131平方米，总建筑面积为68714平方米（不含地下车库），车位192个。总体布局是上面13层，初步打算是作为商业酒店或者办公楼。下面5层，目前主要考虑经营家具、灯饰，向大型建材城发展。南岸西区目前的人气、客流量较城区而言还达不到，如果现在把它建成百货商城的话，时机还不够成熟。

所以，“正和商城”前期主要还是把它建成建材城，但整体布局向大型百货商城方面设计和施工，为5年或者10年后下一步百货卖场的经营打基础，商城的规划着眼未来。

南岸整块地段商业价值很好，就商业地产而言，老城区已经饱和了，如以前的百货大楼，我已经有很多年都没有进去过了，叙府商城和成都人民商场停车又不方便，江北要形成繁华的商业环境可能需要更长的时间。综合以上因素，南岸有条件形成大型商业卖场的氛围，但是南岸西区和东区又有很大区别，东区前期格局已经形成，无大型商场，小商铺经营已成特点，西区朝大型卖场方向努力，5年以后，西区的鲁能财富广场，海韵家美，博美正和，卖场相对较大，专业市场发展环境会很好。

动工、竣工时间

刘靖：“莱茵春天”这个项目初步预计是在今年六月份之前完成报建。争取在2010年开业。这是我们目前工作进度的时间进度表。

龙光：“正和商城”的规划方案已经通过相关部门的审核，预计今年上半年动工，整体内装外装完工可能在2009年下半年。

资金保障

刘靖：丽雅置地既然已经确定了要建设这么一个集中式的购物中心，就已经做好了相关的准备，当然也包括了资金方面的保障。

龙光：宜宾的商业地产起步比较晚，过去的经营模式多是临街单间门市、底商为主，出现大型卖场是城市发展的需要。宜宾的整个商业规划和发展与自贡、内江等周边城市有一定的差距，通过这些年市政府的努力和开发企业的参与，目前有一些好的氛围，商业集中发展成为一个城市发展不可逆转的趋势。

商业地产从规划设计上讲，最少要保证以下几方面的利益：开发商自身的实力，这是第一位的；开发商开发完后要保证投资人的利益，进行产权销售；经营人的利益，他参与商场的经营，无论是商铺、柜台的租赁，还是其他方面都要保证他们的利益；为广大消费者提供好的消费环境，需要很好的运营管理、好的环境以及好的服务态度，才能把消费者吸引过来。

过去经常提的是价廉物美，现在消费者对消费环境的要求也提高了。正和集团从2000年成立以来，除了房地产这块，还有一个二级资质的建筑公司，资金方面有自身的资金实力和部分银行贷款，保证商城顺利进展没有问题。

目标主力店

刘靖：很多主力商家对宜宾这个市场都是虎视眈眈的。根据我们了解，想进入宜宾的不是一家两家，而是好几家，而且他们是非这个市场不进，只是位置的选择问题以及什么条件进入的问题。他们会权衡老城区、南岸东区、西区的利弊。从我们这个角度看，对主力店的招商不是一个困难的事，我们跟几家百货公司都在接洽中，但是我们要选择一个好的品牌，同时要选择一个好的合作条件，我想这个是最关键的。目前，有一至两家与我们已进入了实质性的商谈。

龙光：目前我们已经和一些主力店在洽谈。商城整体面积是6万多平米，下面是3万多平米，8000多平米用于家具城，但是这个量远远不够，比如说有一家客户提出的都是上万平米。西区的入住情况好转后，我们再做调整，保证其能够支撑大型百货卖场。

项目对我市商业格局的影响

刘靖：我觉得“莱茵春天”对我市商业格局将起到颠覆性的改变。宜宾现在的商业购物环境大家都非常清楚，实际上消费者有很多怨言。前期进入莱茵时代广场一些商家都期待莱茵春天能够尽快建成。而且现在宜宾的好多商家也在跟我们谈他们的一些构想。

沃尔玛招聘启事已出来了，但是具体开业的时间没有定，但起码说明沃尔玛现在在开始动了。市民在谈起沃尔玛时是无限的憧憬，这说明他们对宜宾的商业环境有多失望。实际上这个区域仅仅靠沃尔玛是支撑不了的。莱茵春天购物中心一开业，不说它可以迅速取代老城区的位置，但起码能够成为宜宾的一个中高档人群集中的消费区。它能够吸引那些追求舒适的购物、有品位消费环境的人。

龙光：“正和商城”开业后会走中高档路线，通过调研周边城市我们确信，10万平米的家具、建材规模，宜宾是有足够的能力进行消化的，待条件成熟后商城再转向经营其他。

从目前博美正和的运营来看，是比较成功的，停车方便，有直达各楼层的电梯。商场的发展在宜宾来看，除了沃尔玛外，世界500强企业的引进太少了，我们也在与家乐福在沟通，希望把那些有实力的企业引入宜宾。

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