《新三江周刊》：谁破坏了和谐？

背景

什么是均价？

“到底什么是均价？”自地王出现后，消费者跟开发商就对一些字眼“较真”了，“均价”、“起价”这些房产术语都成了大家“咬文嚼字”的关键词。记者做了一次问卷调查，在被调查的20位消费者中，有80%的消费者认为，“在没有特别说明的情况下，均价是整个楼盘的平均价格”，也有2位消费者有不同意见，认为“均价只是开发商销售的一种花招，不会有消费者真正会去计算这个楼盘的平均价格”。

业内人士对均价也有自己的理解，寅吾集团营销中心总经理陈东给出的定义是：均价是开发商取得预售许可证后，所推出的这一批房子的加权平均价格。而成都资深房产人士张心告诉记者，“成都的开发商在收取诚意登记金的时候，的确会给出一个价格范围，比如5000元—8000元，均价你自己可以算，不过因为价格范围太大，也没有什么实质意义。”均价确实没有一个统一的说法，但消费者紧紧抓住“均价”一说来抵制房价上涨却反映了很多更深层次的问题。

开发商：低调应对连锁反应

近来，宜宾楼市有点乱。地王拍出后涨价的楼盘和即将开出的一些新盘对房价的公布都变得非常敏感，即使如此，也形成了消费者上门讨要“合理房价”的一波浪潮。

打开本土的一些论坛，有很多关于开发商的负面帖子，哪个盘“捂盘无耻”，哪个盘又“涨价无理”，网民们从前段时间津津乐道的“房价”也转而探讨起了“诚信”。一位房产业内人士也表示最近都忙着处理一些投诉，安稳消费者的情绪，“公司一再提醒员工们要低调、低调，再低调，枪打出林鸟啊。”还有一些将在2008年开盘的房产商为了避免类似矛盾，更是“打死都不提前公布价格”。

消费者说法

消费者谈开发商的诚信，对开发商有戒备心理也并非无缘无故。近两年，宜宾楼市引进了排号、摇号、捂盘等等更多营销手法，增加了客户，提高了房价，也把消费者给哄得“团团转”。消费者买房筹钱都是有个预期的，一旦“团团转”后的房价大大高过了预期，心里肯定有气。

“不信任销控表”

1月5日，吴萍和女儿早早地就等在了西区某楼盘二期开盘的现场，希望可以选到心仪的房子。为了给女儿买房，吴萍把整个宜宾的楼盘逛了个遍，一番考察后的吴萍对开发商的一些营销手段也颇感奇怪。“昨天下午我们到了一个楼盘去看房子，哎呦，人家销控表上贴满了，说卖得好得很，但是我们先后看起了十几套房子，结果，选哪套房子售楼小姐都说有这套房子卖。”如此下来，吴萍自然不会相信这个楼盘“卖得好得很”了，“而且，最近一些售楼小姐也很奇怪，像头两天就有一个售楼小姐叮嘱我们，千万不要说当初她曾经告诉过我们的房价范围。”不过，有多年销售经验的王女士认为现在信息比过去更为透明，“自从房管局每月公布各楼盘销售数据开始，销控表相对真实和有参考性。当然，任何时候数据这些东西都是有可操作性的。”

“我倒要看看是否真有这么多人买房”

去年10月20日，某楼盘销售人员告诉记者其400多套房源却有800多人进行了登记，于是全城公开摇号开盘，分为上下午两场。当天，记者在举行摇号的现场采访了很多消费者，结果，很多消费者都表示，“房子买不买还不一定，看开盘的价格，但是一定要到现场看看，我倒要看看是否真有这么多人报名购房。”为此，本刊记者和宜宾晚报记者还特意数了到现场参加摇号的人数，当天确实有700多人到场。但消费者的这种心理已经说明了他们对很多营销手法的不信任。

“其实，我当时买房子就是看到很多人在排队，自己也去碰运气排排队，结果，交诚意金、选房、签合同、付款，一步一步地就到位了。”市民陈素云谈及自己的购房经验，说只能用“感性”来形容。确实，很多开发商为了吸引消费者购房，刻意营造抢购的火爆，好让消费者“欲购从速”，赶紧下单。

“买房子一定要带上录音机”

业内人士说，卖房子要根据各盘的特点来操作，一般在开盘前开发商都不会有明确的价格，因为市场变化太快，如果有的楼盘早早确定出一个价格，主要是想靠价格优势吸引客户。因此，如果一大批客户被吸引去购房，最后来个房价三级跳，消费者自然接受不了。

“以后买房子最好都买现房，我的经验是买期房一定要把所有宣传资料都影印下来，要把销售人员说的话都录下来。”教师张祥国斩钉截铁地陈述了他的购房经验。

开发商说法

“现在定价更合理”

赵君曾销售过南岸东区玲珑逸的房子，据她回忆，当时宜宾房子的销售都非常简单，“多层是多少钱，电梯是多少钱，都是价格定了以后全部推出去，像多层也没有层差，而小高层要到5楼以上才有差价，开发商都巴不得赶快卖完，更没有现在这些捂盘的行为。”但当时宜宾对房子的定价却不符合市场规律，“好的房子就应该卖得更贵，差的房子就应该卖得更便宜。”

王先生是一房产人员，“对于像我这样做价格测算的人员来讲，均价就是开发商对整体利润回报的控制，现在房子的定价是更加科学和合理的。每套房子我们都会参考它的户型、楼层、视野、结构等因素，还会让消费者打分，征求他们的意见。需求更高的房源自然价格会高，客户也会获得一个相对公平。”

业主维权：大考开发商

对于消费者日益高涨的维权意识，很多开发商都不得不改变以往的操作手法，小心翼翼地前行，生怕哪天踩到地雷。“其实，宜宾近期发生的业主与开发商的矛盾带有普遍性，不是这个楼盘摊上，别的楼盘迟早也会爆发。”有业内人士指出，业主维权也有一个进步的过程，开发商可以借此学会更快速、更恰当地处理同业主之间的关系，“举个例子，1月3日在零距离网络上有业主对成中文星花园安装的防盗门质量标准有异议，该公司在1月4日就马上做出解释，并承诺会尽快免费为业主更换防盗门，而对不愿更换客户给予价差的补贴。”

而寅吾集团的宜都花园也主动公告业主，有部分住宅会延期交房，并承担违约责任。这样的做法体现了开发商主动面对问题，其实也能更有效的达到双方的沟通，从而化解双方可能产生的矛盾。

律师说法

维权要重证据

对于消费者在购房过程中的维权行为，本刊法律顾问黄家红特意提醒消费者一定要有维权所需的最基本的证据。“如果消费者认为合理的房价仅仅是口头承诺，是不能成为证据的。”

2003年，黄家红有朋友也曾经在柏溪定过一套房子，“也是让交诚意金，当时大家都希望知道房子卖多少钱，售楼小姐只能预测说‘不超过1000元/m2’，后来房价超过了1000元朋友就退掉了房子。”黄律师认为，如果售楼小姐并没有把房价承诺定在纸质上，只是给消费者一个大概的数也是可以理解的，“因为开发商从拿到地皮到取得商品房预售许可证至少要半年时间，市场变化很快，房价确实难以确定，如果担心开发商不诚信，消费者还可以让开发商承诺执行房价上给多少优惠，或是买现房。”

讨论

开发商和消费者：

谁是弱势？

当记者询问“开发商是否是弱势？”很多开发商都满腹牢骚，现在开发商也是越来越不好“混”了，政府宏观限制多，银行门槛高，一旦拿不到项目或是把项目做死了，企业也算是倒闭了。

但开发商和消费者相比，谁又是弱势？有一房产公司策划人士认为，负责任的开发商在消费者面前才是弱势，而目前一些业主可能陷入了“维权过度”的状况，“根据市场变化调整房价是企业的一种正常行为，现在我对有些业主行为不太赞成，特别是有业主希望可以通过极端的方式联合起来对抗开发商，这同当前的法制社会是不相符的，如果酿成社会大事件将会造成很坏的影响。我觉得消费者的权利一旦被侵犯了，应该是通过正规渠道。假如说开发商承诺的价格，签订了协议，手中都有依据，大家可以采用仲裁的手段。”

不过，仅去年，记者就采访了不少花了钱又受气的业主，拖延交房、房屋质量有问题、房屋面积缩水……对这些业主而言，开发商的不诚信和不负责，让居住反而变成了一种困扰。也有很多开发商更愿看到自己的问题，甚至有一搞房产策划的人士与记者交流中称，原本他做策划是站在消费者和开发商中间的立场，而现在他认为正确的策划立场应该是站在消费者的角度。也有一宜宾开发商老总坦诚说，“从很多角度看，宜宾开发商是弱势，但弱势中也有一些无良开发商。这个市场还是要健康发展。”

寻找两全其美的营销手法

地王之后，一些消费者因为预期房价会涨，而恐慌性购房，于是导致房价变得很敏感，而且，不管哪个楼盘开盘都有不少消费者“捧场”。很多业内人士都在讨论是否可以找寻一种两全其美的营销手法，既符合市场规律，又让消费者感觉不失诚信。

元旦节当天，寅吾集团在白沙的黄桷坪花园排号人太多，“为了安全起见，我们公司当时就停止了排号，并决定在10号采用一种新的营销方式，就是把取得预售许可证的这批房源，先交诚意登记金，随后公布价格。”，这种做法说明开发商也在不断创新、调整更能让买房人接受的销售模式。

后记

俗话说，生意不成仁义在。

对于消费者来说，买房子是件大事也是件喜事，因为有了房子就意味着有了一个遮风避雨、安身立命的落脚地，当然，至于供房的酸甜苦辣也都是自己一并吞下去。本来，很多自住型购房的消费者选择到哪个楼盘购房，也就是认定了“这将是我的家”，但如果消费者对开发商都失去信任，身揣照相机、录音笔等各种“秘密武器”走进售楼大厅买房子，非得像阿庆嫂般与开发商“斗智斗勇”一番，就将成为宜宾房产行业的悲哀。一是咱们消费者抱着几十万买房子还得如此折腾叫人心烦，二是，这宜宾房产行业怎么就如此身负前科、招人生厌？

有人说，宜宾去年下半年的房价是“涨”不逢时，消费者还没有做好心理准备，地王一来宜宾房价的“海平面”就突然往上抬，而地王引起的一系列连锁反应都暴露了宜宾楼市的很多问题，而消费者们都在拼命向《卖拐》里的范伟看齐，学着怎么不被忽悠。因此，希望风暴之后能够给宜宾房地产行业带来更多的思考，让宜宾楼市健康、有序地发展，方为长久之计。

维权，一定要坚持到底，但消费者和开发商的关系并非只有对立，万事皆可商量。

说实话，供房已属不易，愿消费者的购房过程也能留下美好的回忆。

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