或7000元/㎡成交！三江口B-2-3（b）地块拍卖猜测

明天（9月2日），备受关注的三江口B-2-3（b）即将拍卖，起价1.74亿。

关于地块现状的实探及拿地的猜想，宜宾各大平台已有多篇文章先后进行分析。今日小编“旧事重提”，一是在拍地前再和大家复习下地块的基本情况，二是对于这块“鸡肋地”，小编也有几点想法想在拍地前夕和大家讨论下。

先复习下地块指标：

说说这块地的优势。

1.区位。俗话说，学得好不如长得好，长得好不如生得好。三江口B-2-3（b）地块地处南岸东区菜园沱路与三江路东段交汇处，正面临江，背靠江源半岛，西接龙湾一号，东靠天际苑和宜宾航道局，周边莱茵河畔、骏逸江南、龙凤苑等多个小区环绕，板块发展成熟。从目前的市场走向来看，为南岸东区中高端楼盘聚集区。

2.交通。地块周边路网已经成熟，经滨江路可直达中渡口，通西区，上中坝桥；经菜园沱路并长江大道，也可通往南岸东西区、临港或老城。大溪口互通立交建成通车后，也可快速通往盐坪坝或宜长路。由于互通立交施工影响，目前实行循环交通，有多条公交线路经过地块附近，但均未设站。

3.配套。地块临江一侧即是三江口长江公园，相较龙湾一号，临江不临桥，江景资源丰富，这也是这块地最大的卖点。地块周边医教、商业、生活配套齐全，距离宜宾市三中、长江路小学和宜宾市六中直线距离不到1公里，与莱茵春天、沃尔玛、一医院南岸分院等直线距离也不到2公里。日前，叙府路福隆多生态农贸市场开业，各项生活配套也得到极大改善。

4.体量。地块占地40.4亩，体量约6万方，规模相当于1个骏逸江南。小体量的开发虽然不足以形成规模效应，但“船小好调头”，适合单个开发商拿来作为三江口开发的前期试水产品。

当然，地块及周边也有一些不利因素，将对地块的开发打造带来一定影响。一方面，B-2-3（b）地块处于三江口边缘，受三江口辐射效应较弱，打造成三江口地标性建筑的可能性不大，且只有两边临街，往大溪口方向也暂无后续供地，相较三江口的其他地块，升值潜力有限；另一方面，大溪口互通立交完工前，该区域都将实行循环交通，城乡公交、过境车辆等均从地块附近经过，形成交通环岛，在此期间内，施工多有不便。此外，地块上土石方较为明显，地块内需代建养老服务设施和卫生服务站，增加地块的隐形开发成本。

但不管怎么说，这块地既是开发商的试水，也是整个三江口开发的一次试水（虽说地块旁边已有龙湾一号，但那都是好几年前推出的了），成交价将很大程度上影响刚刚调整的A-5-2地块甚至三江口后期地块的价格。既然如此，这宗望眼欲穿的地块，会以怎样的惊喜价成交呢？后期又将如何打造？我们不妨结合地块条件和周边房价来大胆猜测一下。

该宗地位置相对较好，流拍或底价成交不太可能，但囿于6450元/㎡的起拍价，地块高溢价成交的可能性也不太大。而此前丽雅置地董事长冯涛在接受采访时曾预言，三江口住房均价可能7000-8000元/㎡，观江第一排可能8000-9000元/㎡。结合龙湾一号等周边地块及目前区域内次新房的成交价，考虑到东区暂无新盘在售、主城新房持续高位成交的市场现状，地块的成交价或将在7000元/㎡左右徘徊，最高不超过7500元/㎡。

而根据用地指标，容积率≤2.35，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。按此条件，地块既要满足低容积率、低建筑密度的条件，又要保证基本的盈利，开发企业极有可能通过拉高局部建筑高度，腾出更多土地做一些低层产品，以提高地块的整体开发价值。结合目前周边的建筑形态，该地块的产品类型或以高层搭配多层或洋房，组合成“高低配”。

当然，以上分析纯属小编猜测，具体地块成交价多少、产品如何打造，市场见分晓。但可以肯定的是，不管B-2-3（b）地块鹿死谁手，这场时隔5年的三江口土拍，现场都将座无虚席。不信？我们明天走着瞧。

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