钱存银行反贬值 宜宾人该啷个耍"房贷"

"虽然你跑不过刘翔，但一定跑得过CPI（科普：全国居民消费价格总水平）"，前几年江湖流传的这句话，现在又摆在了我们面前。在存款利率第五次低于CPI涨幅的当前，买房，甚至"贷款"买房是否划算呢？如果买，全款买还是贷款买？如果贷款，贷多长时间划算呢？还款方式选择等额本金还是等额本息呢？需要提前还款吗？

下面哥就“以数据为依据，以Money为准绳”，带您一起看看如何更合理安排房产规划，高效利用资金。

一、全款or贷款？

这个问题其实很简单，肯定是贷款买房划算（土豪可以直接忽略，现金太多没地方放，买个房子丢着玩，有钱就是这么任性）。对于大多数经济实力不是很雄厚的购房者来说，按揭付款往往是他们的首选，花明天的钱圆今天的梦，何乐而不为！还可以把有限的资金用于投资，灵活使用资金；另外一个关键点在于，办贷款是向银行借钱，房产项目的优劣银行和你一样关心，除了审查您本身以外，还会帮你审查开发商，替你把关，保险系数大大增强。

SO，能够办理贷款尽量办理贷款，能用公积金贷款就别用商业贷款，君不见公积金政策来势汹汹么、央妈降息此起彼伏吗？这种情况下你还在四处凑钱想全款？你可明白，土豪的任性是你无法企及的高度……

至于首付款，能首付2成就别付3成，反正是越少越好。即然都贷款了，把更多的流动资金放在自己腰包里才是硬真理。

二、15年or30年？

有的人担心贷款时间长，利息多，怎么玩？

举个例子，一张图表对比分析让你看得更直观清晰。

有没有吓一跳？贷款30年等额本息方式利息支出455308.10元，都快赶上本金了（这还是赶上了10月24日利率下调后，最新一年期基准贷款利率4.35%，五年以上利率4.90%）。尼玛这不是坑爹呀！居然收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，天下没有免费的午餐，银行也不是慈善机构。重点在于你用银行贷款买房后，自有资金可以充分利用，无论是投资还是创业，现金流才是制胜之道。而办理按揭贷款后，背负了还贷压力，但也不能影响家庭正常生活，月供与家庭收入比例越低越好，一般来讲，最好不要超过家庭月收入的50%为宜。所以贷款年限当然是越长越好，一来还款压力不重；二来现在的经济大环境，是降息时代。利息降了，第二年还可以享受最新的低利率哦。

三、等额本息or等额本金？

在同样的贷款年限下，大部分人都会觉得等额本金还款利息支出会高出很多，感觉自己吃了很大的亏一样。

但是，真的是这样吗？还是用一张表来对比分析吧！

简单解释下两种还款方式：

1.等额本息：每月还款额为{[500000（贷款金额）*（1+0.049（五年以上贷款年利率）/12（换算为月利率））^360]/[（1+0.049（五年以上贷款年利率）/12（换算为月利率））^360-1]}/360=2653.63元。

（1）第一个月还款利息为：500000*0.049/12=2041.67元，所以第一个月归还本金为2653.63-2041.67=611.96元。

（2）第二个月还款利息为：（500000-611.96）*0.049/12=2039.17元，则归还本金为2653.63-2039.17=614.46元。

以此类推，等额本息下，30年共还款955308.10元，共支付利息455308.10元。

2.等额本金：每月归还本金均为500000/360=1388.89元。

（1）第一个月还款利息为：500000*0.049/12=2041.67元，则第一个月的实际还款额为1388.89+2041.67=3430.56元。

（2）第二个月还款利息为：（500000-1388.89）*0.049/12=2036.00元，则第二个月的实际还款额为1388.89+2036=3424.88元。

以此类推，等额本金下，30年共还款868520.83元，共支付利息368520.83元。

再上一个利息本金对照图，有图有真相。

其实，两种还款方式，都是公平的。因为等额本金方式前期每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。等额本息的最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行要多赚你的利息。

说了一大堆，不愿意看数据图表的直接看结论。

前期资金不算紧张，可选择等额本金，降低全部的利息支出；反之则选择等额本息，这样虽然前期利息支出多，但资金压力会小。

哥个人建议选择等额本息方式，毕竟买房前期已经拿出了大笔资金，虽还款初期压力较大，但随着生活水平提高，可支配的现金会越来越充裕，这个时候无论是提前还款还是投资都是会比较从容滴哟。

四、提前还款or不提前还款？

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，抱大腿呀！土豪，带火哥一块玩吧。

当然，如果你只是暂时资金周转问题需要贷款买房，铁了心要提前还款。那为了降低提前还款带来的"损失"，最好在贷款时候在合同中约定多久以后提前还款不用支付违约金，选择还款方式为等额本金，至于提前还款的时间最好是在贷款的前几年，节约以后的利息支出。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款、商贷7折、8折。央妈数次降息，利率水平已经到了十年来最低点。提前还款？脑袋被门挤了吧！

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

3.等额本息还款期已经超过二分之一，利息已经支出大半了，剩下的还款大部分是本金，提前还款还有意义？

况且提前还款各银行根据已还款年限还会收取1%至3%的手续费，还得提前预约（尼玛，还个钱还得预约，果然是"财大气粗"），费时费钱费精力，这不瞎折腾吗？还是安安心心做一个开心的债主省事。

还有一种情况是能找到好的投资渠道。投资的回报率只要大于4.90%，假设投资收益为8%（这个回报率真不算高），就等于创造了3.10%的年投资回报。比我们现在的一年期存款利率1.5%高一倍多，你就是在用银行的钱挣钱，这时你还巴不得再去找"银行大哥"贷点款呢，让你还款？白日做梦吧！

三江点评：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还2653.63元，30年之后还是还2653.63元；等额本金现在一个月还3430.56元，30年后还1395.56元。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1000，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间才是最值钱的呀！

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