楼市热VS横幅热新版购房合同才最热

有光明的地方，必然有阴暗。

近日，“日光”、“抢购”、“清盘”等“热”词层出，楼市回暖明显。而在此背后，伴随着交房季的浪潮，越来越多的房产纠纷开始浮出水面，几乎是“每逢交房必横幅”。

深挖纠纷背后，就会发现问题都是相似的。许多纠纷的焦点都在“公共区域”部分，如楼梯间、电梯间等。此外，关于赠送面积的纠纷也很多，比如新架阳台、错层阳台等。而无论什么问题，追究根本，其实都是由宣传与合同不一致引发的。

宣传，如无录音等便不可究，但合同却是白纸黑字的东西，将成为纠纷定锤的重要证据。下月（7月），四川省将开始实行新商品房合同。新版合同新增了卖房者违约情况和承担违约责任的具体规定，有效规避了许多购房“陷阱”。

那到底新旧合同有什么不同呢？笔者做了如下梳理：

1. 新增对买受人的“风险提示”。【说明】第3条规定：出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务，而买受人应仔细审阅合同，特别是具有“选择性、补充性、修改性的内容”。

2. 自愿选择使用何种合同。也可使用原版合同，遵循双方意愿执行。所以购房者在看合同时需要辨识清楚究竟是哪版合同。

3. 新增【专业术语解释】。对许多专业术语进行解释，对初次购房者来说意义重大。

4. 对房屋权力状况与承诺不符的，买受人可解除合同。5-7条明确规定，卖房者需明确告知房屋是否被抵押、被“一房多卖”、被“司法奉茶”等权力状况的情况。而买受人享受解除合同的权力。值得一提的是，如果买受人接受房屋的“被抵押状态”，则需另外进行关于抵押的相关约定。

5. 若非购房者原因未结清房款不承担违约责任。如果因为政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现的，售房者就不能要求购房者承担违约责任。

6. 新增查验和修复两个环节，如需维修费用由卖房者负担。此外第18条还约定了修复时间等具体内容，购房者有权查验房屋状况，并规定不得以“缴纳相关税费或者签署物业服务契约为查验和办理手续的前提”

7. 明确基础设施费用由谁负担。针对水、电、气、通讯、电视等“五通”费用由谁负担。

8. 重要宣传资料视为要约邀请，可成为法律依据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，这些被视为要约的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这一点可以有效解决宣传与合同不符的问题。

9. 告知房屋不利因素。污水处理厂、变电站、铁路等再也不用担心了。不过，缺少不利因素的距离应控制在什么范围内等细则。

看完了新版合同，笔者都想点个赞。虽仍有许多细则需要完善，但无疑为购房者权力提供更有效的保障。不过，有了合同的保障依旧不能掉以轻心。许多业主都曾表示自己在签订合同时比较“潦草”，须知再细的合同也禁不住粗心，签合同时多看多问才是硬道理。

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