干掉5400元/㎡宜宾主城房价飞得动？

近日（2月1日），中国指数研究院公布全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比微涨0.21%。已实现8个月连续下降后的首次“回正”。

回顾过去一个月，以李克强总理的“楼市刚需长期论”为代表，短短十日内先后有8位高层官员对房地产市场密集发声，关于房价走势众说纷纭。4日，央行宣布降准，业内人士称此举或将“放飞房价”。不可否认的是，房地产此时东风略起，宜宾房价能否乘风略抬头？

本君以为：但欲言走势先观现价，宜宾主城区目前均价到底几何？花花君我斗胆算一算这“隐秘而伟大”的数据。

我们选取了连续25个月的网签成交均价走势，在跌宕起伏的房价走势中找到下降拐点出现在2013年12月，在长达14个月的缓慢回落中，宜宾房价基本实现“软着陆”。从就近的5个月来看，则趋于平稳，基本在5500元/㎡振荡，这一数据虽然有一定的滞后性，但对宜宾目前主城的房价估算还是有较大的参考意义。

值得一提的是，上述的成交价格是不包含临港新区的。但临港新区显然是主城区非常重要的组成部分，为此，花花我再引入了另一个数据来说明临港新区的房价。

以每月初本站统计的临港新区4个月的参考报价为标准，以求得出的数据更加稳定。考虑优惠和均价后折算出成交均价，综合而言，临港新区的惠后均价估算为5200元/㎡，以临港新区在主城区成交量中的占比进行加权反推算，可以估算出主城区均价约为5400元/㎡。当然，这一价格只是均价，各区域之间还存在较大差距。

算完了主城目前的均价，回到最初的话题，宜宾房价能乘风而起吗？

就2014年8-12月的备案量与成交价格的反相关来看，开发商以价换量效果明显。再同比2013年来看，近5个月的成交量有所下降，这说明市场依旧是“今非昔比”；加之宜宾作为库存去化周期达18.7个月高库存市场，主城均价缺乏上涨动力，虽不排除少部分库存较少的楼盘略微上调价格的可能，但主城整体均价乘风起飞绝无可能。

花花君认为：未来几月开发商或将乘着“微刺激”政策不断的东风，延续以价换量路线，略微下调房价以求去化。但，当开发商在资金压力通过营销回款稍微释放后，也不排除在稍后几个月内，个别项目略微上浮房价以取得更大利润的可能。

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