三江口猜想：能否呈现大城格局？

三江口启动

在去年拍出一块长江桥头的地以后，三江口片区在今年准备推出新的地块。这意味着，这一区域的开发即将步入“中局”阶段。

在官方的相关文件中，这片区域的开发是政府工作的重要内容，各方面的舆论支持和资源配置，都将以此为重点。

由此，我们大致可以如此判断：以三江口为核心的主城区开始，将在未来一段时间内引领宜宾的房地产市场，更会在一定程度上影响甚至决定宜宾城市的大体格局。

三江口作为宜宾城市最核心的区域，承担着“城市名片”的战略性角色，因此这一区域的开发动向，将在很大程度上影响甚至左右宜宾的城市发展格局。它的一举一动，都将牵动着社会各界的敏感神经。

三江口片区鸟瞰效果图

也许正因为如此，我们难以一窥它那神秘的真面目，有的只能是各种版本的民间说法。以标志性建筑“365米火炬”、“川南第一高楼”的总体方案来看，官方对此讳莫如深，民间众说纷纭莫衷一是。作为城市的标志性建筑和形象街区，市井翘首令人侧目，但现实却是闺深人隐、难觅真容。

面对信息的缺失，我们不妨从以下几个方面，去猜想它可能会以怎样的姿态，呈现于世人。

猜想?

1、碎片开发？

在2012年的供地计划中，三江口区域的地块大多在30亩左右，最大的也只在100亩左右。也就是说，小地块拍卖，势必会导致其后期开发也是一小块一小块进行的。

但实际上，小地块并不利用三江口的整体打造。既无法统一风格，又不无法成开发规模。而三江口这块最后的蛋糕，规划和定位都如此之高，最后能不能出成果？

政府领导也意识到了这个问题，三江口并不适合“碎片式开发”。正在考虑将地块合并，打包，成几个大地块。现在正在动的，是三江口的一期，以长江大道为界，下渡口至林化厂区之间，面积也就只有400亩左右，但划成了20多个地块。导致每个地块面积都很小。地块的划分，在做“控规”方案时已确定了。

现在看来，三江口的这个“控规”是不符合发展实际的。据悉，目前住建局正在做相应的调整。而对三江口的开发，政府的考虑是：引进外地的、知名的开发商来开发三江口，当然也不排斥本地开发商的参与。

宜宾目前城市开发弊病，主要体现就是功能不协调和组团间及组团内的建筑配置的相互冲突，这些弊病的症结，就在于碎片化开发。如果成片开发，这样的问题就会减少许多。三江口区域，总体体量本来就不大，而且属于旧城改造性质，如果再采用碎片化开发，对这一区域的成功打造，可能会造成极大的先开性制约。

2、商业高地？

这一区域，无论从城市功能定位，还是区域发展趋势来看，无疑是发展宜宾城市商业集中区的理想区域。从此前的相关规划中，也能看到它的定位，主要以城市商务集中区为建设方向，即所谓城市CBD。

宜宾的商业发展不尽人意，这是现状，也是历史，无法回避。现在，在三江口区域的打造问题上，正是宜宾商业崛起的良好契机。利用这一绝佳的城市口岸，聚集宜宾的主要商业资源，辐射宜宾乃至川南的消费群体，是三江口区域打造成宜宾乃至川南城市商业高地的重要战略思路。

问题只在于，我们有没有准备好相应的条件。硬件修建太容易了，只要有钱，甚至不需要现成的钱，只要政府拿出地块和招商条件，自然有大把的资金流入。在较短的时间内，一幢幢商业建筑就可以拔地而起。

对宜宾来说，要将这里打造成商业地产的高地，最考验我们城市运营能力的，是一套软性的配套服务体系。首先是规划理论要先进，科学，符合商业发展的趋势和规律；其次是运营和管理，要用现代商业的思维去物色开发商、投资者、运营管理机构等等。但这一系列的运作，又需要具备现代商业眼光的城市管理者去指导和监管。

三江口地区，未来能否成为宜宾商业的一张名片，如何建并不重要，如何运营和引导、管理才是核心。

3、江景豪宅？

当然，这个区域虽然以商业为主，但不可能没有住宅。

但可以想象，这个区域的住宅，一定价格不菲。如果发挥想象，也不排除哪个开发商会打造出一栋宜宾的“汤臣一品”也未可知。

成都链生投资公司CEO何亚川的观点来看，他认为三江口具有极佳的“城市景观价值”。从另一个角度来看，也就是说，要想在这里居住，由于独特的景观价值在支撑，将会承担非常昂贵的价格。因为价格与价值是正相关关系。

三江口片区实景相片

住宅居住追求什么？建筑本身的价值几无差别，有差别的主要是景观。在三江口，江景独特，三江汇流，还能遥望白塔，甚至高楼层还可以将翠屏山收入眼帘。

如果开发商稍有气魄，在此区域打造出江景豪宅似乎是一种必然。

4、最贵区域？

所以，在这个区域打造部分住宅项目，必将成为宜宾住宅品质和价格的新标杆。

这既会成为购房者的心头之痒，更会成为他们的心头之痛。因为高昂的价格，必将会把中低收入阶层屏蔽在消费群体之外，“富人区”和“高档社区”等富有阶层特色的地产词汇，将会进一步地触动公众的敏感神经。这是社会现实，也是城市的无奈。

当然，由于商业区的口岸和地段优势，这里的商业项目和投入运营后的商业服务，可能都将是全宜宾最昂贵的。

在此区域之外，宜宾还没有任何一个商业区域能与之媲美。首先，离城区几大组团有相似的空间距离，承接了来自各个区域的消费能量；其次，从规划上亦有此定位；第三，在此预期之间，在商业资本的“逐利本能”和“马太效应”作用之下，这里成为以后宜宾最富有和繁华的区域，似乎没有悬念。

唯一的例外，就是宜宾出现重大区划调整，政府在更远的区域重新打造更大规模的新城区，那么这里才有可能被替代。但这种情形出现的机率极小，至少在可以预见的期间内难有可能，更无迹象。

5、城市标杆？

以前，有一些流传甚广的规划草案，我们单从那幢号称“川南第一”的标志性建筑来看，这里无疑将会是宜宾未来的城市标杆。虽然这个所谓的标志性建筑并不一定会落实，或许会被其他方案替代，但在这一区域，出现一幢或数幢类似建筑，将宜宾的城市形象符号化，似乎是无法回避的一个既定事实。

所谓城市标杆，它首先应当是独一无二的，而且，在某种程度上，它必须能代表宜宾的最高水准。目前，也许只有在这一区域，才有可能出现这样的标杆性建筑项目。无论是官方还是民间，对此都有某种期待，在此期待之下，这个区域成为城市的标杆，似乎是顺理成章的事情，没有悬念。

唯一的悬念是，这个标杆的水准有多高。一般来说，这里将会培育出一条特色街，修建起一幢或数幢特色建筑，建设一处特色休闲去处，引入多家特色商业服务商……否则，谈不上标杆。

观点?

大城市，需要大气魄和大格局

有观点认为，现在的城市都有“做大”的集体倾向。宜宾当然也不例外。

把城市做大，从效率来说，也有道理，但问题在于，做多大，怎么做大，以什么面目去呈现“大城市”的特征，以及，在做大的过程中要注意些什么问题。

未来的宜宾，也将自身定位于“大城市”。那么，我们要怎样去诠释“大城市”这一概念呢？其实，城市的大，不能简单地理解成空间意义上的大，那种面积大、人口多的所谓“大城市”，只能算几何意义上的大城市。几何意义上的大城市，不是真正意义的大城市——这就像现在的国际地位一样，日本很小，但可称大国；印度很大，但不一定能称为大国。

宜宾要真正实现大城市梦，不要将眼光锁定在城市的版图扩张上，而应先将城市做得更精细。比如三江口开发，用大气魄和大格局去打造它，打造好之后，哪怕宜宾版图再小，它也具备了大城市的“灵魂”，城市面积的扩张就只是时间问题了。

三江口，在宜宾的城市建设中，地位如此不可替代，对宜宾的城市定位无疑起到举足轻重的作用。虽然，它的区域体量并不大，只有1000多亩可开发地块，但介于上述特殊地位，在这1000多亩地上，我们更应当拿出大气魄，做出大手笔，在相对局促和狭小的范围内，为宜宾的“大城市梦”营造一个好的氛围，形成一个好的格局。

窃以为：“定位高眼界广、有历史责任感、有全局更着眼于细节”，这是三江口开发成功的战略思路。

定位高必然要求我们的规划部门有较高的眼界，真正从考察学习中学到先进城市的城市规划精髓，而不只是跑马观花式的依葫芦画瓢；有历史责任感，就要求我们的管理部门在三江口建设中，站在历史的高度，站在为城市负责的高度，去把握和监管它的建设，先慢下来，如果没有把握，宁愿让它先停下来，暂且不去管它，就像国家对秦始皇陵一样，没办法保护就不要去挖掘。全局观，就是要把三江口的建设，放在宜宾未来城市格局中去思考，但在具体实施中，又要立足于局部细节，把每个环节都做得不留遗憾，这才有可能对得起这一重要城市区域的开发建设。

城市的重要区域打造，需要大气魄，大格局，当然，这首先要求我们的城市管理者和建设者们，要有大气魄和大格局。

（摘自：宜宾新三江周刊）

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