宜宾楼市“量价齐升”释放什么信号？

年年岁岁花相似，岁岁年年“价”不同。尽管近几年调控措施不断出台，市民最为关注的房价似乎仍然没有走出越调控越上涨的怪圈。而当调控措施密集出台时，房价依然稳步上升，反而加重了购房者的心理压力，在短暂的观望后，房价又出现报复性的反弹。

2013年1—10月份，宜宾全市商品住房均价为4136元/平方米，同比上涨15%；其中翠屏区商品住房均价为5937元/平方米，同比上涨9.8%。从全市各区县商品房住房价格指数来看，涨速较快的分别是南溪区、屏山县、筠连县；房价指数靠前的分别是翠屏区、南溪区、宜宾县。是什么力量让楼市变得异常活跃？在楼市量价齐升的背后又透露出什么端倪？

【量价齐升】

楼市是冷还是热？

据11月19日国家统计局发布的2013年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示与上月相比新房价格上涨的城市有65个下降的城市有1个，持平的城市有3个。与去年同月相比价格下降的城市仅有1个，房价持续高涨，不仅压抑了很大部分刚性需求，也让购房者备感“苦闷”。

11月26日，在2013宜宾房地产开发和企业经营年会上，宜宾市房地产管理局统计数据显示，今年1—10月全市商品房销售面积为265.2万平方米，同比增长17.6%；其中住宅销售面积231.3万平方米，同比增长17.6%；翠屏区商品房销售面积61.4万平方米，同比增长16.8%。2013年，宜宾加大了土地供应，1—10月，全市普通商品房的用地供应139宗，共计2834亩，其中市本级10宗，计749.5亩，已超过去年全年供地量。

今年1—10月，新开工面积创新高，全市新增预售商品房面积398.22万平方米，较去年同比增长80.38%，新增预售商品住宅面积286.67万平方米，同比增长71.8%。

此外受国家宏观政策影响，今年1—10月全市二手房市场交易也持续增长，成交面积为180万平方米，同比增加186.7%，交易均价为2812元/平方米，同比上涨12.8%，其中翠屏区成交面积为120万平方米，同比增加322%，交易均价为3158.5元/平方米，同比上涨10%。房价不断上涨加重了购房者的经济负担。

除了火热的住宅市场，2013年宜宾商业地产也是百花齐放，预计2013—2014年宜宾市将新增商业建筑面积67万平米。其新增商业项目包括，中坝片区的银龙广场、上力?理想城；南岸东区的莱茵春天；南岸西区的唐人财富中心、东方时代广场；临港片区的盛世临港等项目，商业建筑面积将达到67.2万平米。新兴的城市商圈涌现，将给宜宾城市商业环境带来一场空前的革命，同时将城市商业格局将重新定位。

“根据市场监测数据，宜宾商品住房价格仍在攀升，宜宾城区部分商品住房楼盘价格已经超过了8000元/平方米，这将在一定程度上制约宜宾房地产市场持续健康发展。”市房地产管理局房产市场监管科有关负责人认为，如何避免区域结构性供应均衡发展，这些问题值得开发商思考和警惕。

【监管手段】

将建立房企信用体系

一面是房地产市场的热火朝天，一面是购房者面对高企的房价无奈叹息。同时由于新盘同质化现象严重以及区域地段集中，导致部分楼盘竞争激烈，以至于不少房企采取多种营销手段招揽客源，甚至存在一些违规操作的现象。

据市房地产管理局房产市场监管科有关负责人介绍，当前宜宾房地产市场值得关注的问题主要有，商品住房价格持续攀升供应量不均衡，如翠屏区供应范围主要以翠屏新区和临港区为主；而房价上涨较快、地段位置好、配套设施成熟的区域，如南岸东区、西区则存在供地不足问题；供房结构不合理，中低价位、中小套型的住宅供应数量较少，难以满足普通刚需购房者的需求。

此外，还存在部分在建项目的产品品质有待提高的问题，比如建筑新型材料的使用、智能绿化等配套设施的修建以及房地产企业拖延交房和办证，挪用业主交纳的办证税费和维修基金，暗中收取诚意金和排号费等违规现象依然不同程度地存在，这些问题都需要引起全行业的关注。

该负责人分析，今后国家宏观政策的调控将导致住房供应体系的变革，以“政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的供应机制，成品住宅（精装房）的开发建设也将逐步推广，购房群众的居住品质将全面提升，城乡建设用地市场也将统一，开发企业将迎来新的发展机遇。

该负责人还透露，为确保宜宾房地产市场规范有序，今后房管部门将定期开展房地产市场检查，对违规违法的企业进行查处，并将进一步构建预售资金监管体系，对商品房预售资金的使用实行全程监管，同时建立房地产企业信用体系，不断强化市场监控工作。

【利弊权衡】

楼市发展的双重影响

购房者似乎也习惯了房价的上涨，习惯了一房难求的日子，在经过“开征房产税”、“二手房集中过户”等一系列搭政策末班车的恐慌式购房后，这种恐慌式心理还在起作用。但中低端产品的缺乏，不断上扬的房价开始令很多购房者改变了预期。

房产一直是社会经济的有力支柱，2013年宜宾楼市量价齐升的局面将带来怎样的影响？

房价增长过快过高，弊利又将怎么样？业界认为，房地产的长效机制应该分成三个级别包括保障房、普通住房以及高端住宅，保障房是用来保民生，普通住房用来平衡经济，而高端住宅则是保增长的。

房地产是社会和家庭财富的主要体现，尤其是当前突出的社会矛盾是两极分化加剧，老百姓对房价走高意见较大。房价增长过快会影响消费和投资环境。房价快速上涨会使收入较低的消费者买不起房，需求无法释放，居住条件无法改善，影响其住宅消费；房价快速上涨对投资环境的影响，导致外地购房者比例会降低，城市对人才的吸引力减弱，导致人才外流。

此外，房价过高也会加大房地产市场的风险。目前对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的，市场的导向使一些公司、企业将资金转移到房地产业，土地交易和房屋销售价格的互动助涨，房屋的增值空间不断减小，造成房地产开发业的利润降低，房地产市场的风险加大。最终导致房屋价格飞涨，价格转嫁、炒楼秀等违规操作越来越多，房地产市场经济中泡沫成分出现，导致房地产市场变形和风险积聚，以及房地产下游相关产业萎缩并影响相关产业的发展，对区域经济的发展产生不良影响，值得警惕。

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