房地产调控“京七条”的宜宾启示

本周一，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称“京七条”），提出7条措施加强房地产调控，引起楼市轩然大波。

宜宾房价毫无争议地领先川南，早前也提出要建立限价商品房制度，甚嚣尘上的“京七条”能否给宜宾提供借鉴，就专业人士来看结论是一半一半。

限价25%与限价30%

其实早在年初，我市就提出将建立限价商品房制度，以起到满足中等收入家庭的购房需求，平抑房价的作用。

7月，翠屏新区A03部分地块成为第一道螃蟹菜，这是我市首次在用地指标中提出“配建限价商品房”，数量为260套，这260套限价房中每套建筑面积70-90㎡，其中90㎡不少于130套，最重要的是详细规定了限价商品房的出售价格4480元/㎡。相比周边在售楼盘价格6000元/㎡的价格，限价幅度不可谓不少，达到25%。

不谋而合，“京七条”给出的数据是30%，“京七条”当中最对于销售均价的规定令人瞩目，原则上要求销售均价按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。除此之外还要求自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米。

实际上，限价商品房在全国楼市不算一个陌生名词，曾有业内人士杨先生告诉记者，土地拍卖市场一向都是价高者得，如果推出限价商品房，在这一环节就会给出限定条件，设置该块土地的最高价，以及商品房建成以后的最高价或者均价，这被称之为“双限”。

翠屏新区A03部分地块属于第二种情况，但是在更多人的眼中看来，这一块地更像是一个尝试。“260套房子量算是比较少的，这一块地的象征意义大于实际意义，为下一步如何分配得更为合理完善提供了一块试验田。”社大地产研究中心工作人员柏晶告诉记者，这个地块的拍出也是一个信号，至少证明现在我们限价商品房的步伐正在走。

充分共给才能影响大市场

步伐确实在走，但是现在来看，步伐迈得并不大，对于宜宾来说，“京七条”的借鉴意义更多在于第二条：加强计划管理，确保土地供应，“京七条”要求2013年底前全北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

商品房的供应毕竟属于市场范畴，符合市场的供需规律，供大于求房价自然会比求大于供的价格低。我市土地供应量一直被许多业内人士诟病。而目前距离年底仅剩余两月，宜宾今年的的情况也不容乐观。

记者根据市国土局官网的数据整理发现，从今年年初我市共有19个地块拍出，总计1173989㎡。其中工业用地占据大多数，居住用地（包括商业居住混合用地和可兼容商业、金融用地）362731.8㎡，为总拍地量的30%。“今年年初放了一部分地，年中到现在几乎没有，分析原因，城市总体规划每年都在调整影响了拍地的步伐。”柏晶期待更多的土地拍出，与此同时也期待着更多的限价商品房配建。“每一块地都有配建限价商品房的话，限价才会有一定影响。”在他看来，不管任何一种形式，只有充分共给了才会影响大市场。限价房、廉租房、经济适用房，一定要成规模，不然无法左右市场整体商品房价格。健康稳定的市场应该是多种多样的房屋性质共同存在，现在宜宾房地产市场商品房所占比例虽然不是很清楚，但是可以肯定的是这是一个相当大的份额，所以房价才会一路高歌猛进。然而他也指出，这样规模推出限价商品房并不现实。

轻过7000遥望8000

北京与宜宾的市场情况完全不同，几位业内人士都认为，照搬北京模式对于宜宾的借鉴作用有限，这也就是为什么诸多房地产市场的顶层设计在全国范围内水土不服的原因。北京房价高，虽然与宜宾的房价不具备可比性，但是房价领先川南也确实影响着城市宜居水平。

上周，市民梁先生在丽雅龙城签订了正式购房合同，7100元/㎡的价格让他大呼受不了，却又只有硬着头皮上，“我们属于第二次预选房，早前5月份的时候签过一次协约，现在价格出来了全额付款6900元/㎡，分期付款7100元/㎡，如果是现在签预约的话就是7300元/㎡，感觉宜宾8000元/㎡可能不久又要突破了。”

8000元/㎡什么时候被突破？

业内人士杨先生观点和梁先生不太一样，“我们的价格高点其实并没有突破。”他说，前两年商品房价格区间在5500元/㎡到7000元/㎡的不等，今年5500元/㎡的很难找，但是高点没有上去，有点虚。很难小区均价有冲过7000元/㎡的，只有小区内部的某些高价位置。

令人疑惑的是柏晶其实看好7000元/㎡房价的出现，他解释了原因，“因为这意味着市场开始出现差异化的产品，价格因区位优势、房地产商主体、小区具体配套有了差异，价格从4500元/㎡到6000元/㎡到7000元/㎡都有分布，而前几年几个区位之间价格差异不过几百元，现在消费者的选择面更多了。”他认为，7000元/㎡自然具有其合理性，房地产商前期自然会做市场调研，计算边际效应，与成交量匹配获得总价值上的最大化。

柏晶不排除宜宾房价有冲到8000元/㎡的可能性，因为现在三江口等规模化地块都还没有拍出，而旧城改造老城区中心城区的面积还将增大，区县因为交通的完善正在不断地向中心城区靠拢，外聚内迁，将会产生很大一部分购房需求，宜宾目前有市场需求支撑。“价格起势正在酝酿。”综合各方面因素，他得出此结论，但他更赞同宜宾的房价是在稳定的攀升，涨幅不大，走得比较稳。他说，相比前两年，每年20%、30%，至是40%的涨幅，现在10%算是比较平稳的。

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