宜宾传统商圈入“中年危机” 催生城市综合体

相对于城市化快速发展的要求，宜宾城市建设水平较低，城市市政公用设施的投资总量不足，人均享用的设施水平不高，港口、铁路等设施的区域功能未能得到充分发挥，城镇间交通联系还未达到高效、高速。宜宾建设“双百”城市的目标定位与现实状况差距很大，目前发展状况和整体水平距大城市的标准与要求有相当大的距离。宜宾周边城市如自贡、泸州等虽然经济总量不如宜宾，但在城市建设等方面明显优于宜宾，宜宾组团式发展的城市布局势必推进城市中心向外部转移扩散，而综合体则将成为中心转移的主要载体，而老城区传统商圈的弊端不断显现加速了这一进程。

目前宜宾商圈主要分布于老城区市中心一带，功能布局重叠、建设强度过高，早已超出商业承载能力和交通运载能力。事实上，城市商业单中心化的弊端早已经显露无疑。虽然目前老城区商圈仍在延续着辉煌，但有业内人士指出，繁华老城区商圈的背后，已经存在种种弊端。消费客群过于单一，业态分布不完整，品牌结构不合理，商业物业开发档次偏低，且缺乏专业的物管服务和商业经营机构，这些固有症结姑且都先暂不提。但有一点必须要正视的是，这个单一商圈的交通拥堵现象已经十分严重，遇上消费剧增的大型节假日，整个区域的交通体系基本属于崩溃状态。

事实也正是如此，随着城市规模不断拓展和升级，大量有别于传统老商圈的模式和区域格局的新商业副中心不断涌现，成为改变宜宾城市结构的最重要力量，商业地产开始在宜宾迅速突起，诸如东区的莱茵春天和西区的财富中心，都是以区域商业中心的目标定位来打造。除此之外，这些商圈中极具代表性的城市综合体，因强大的综合功能和地标性立面，成为区域副中心中当仁不让的航母级核心作用。

大型城市综合体通常是作为“城市地标”、“城市名片”而存在的。城市综合体有利于快速形成城市中心，加速局部经济增长，从而实现中心城市的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力。

纵观宜宾房地产市场，虽然也有数百亩的大体量楼盘，但也都是以住宅加底商为主，称不上综合体项目，位于临港大门的盛世临港涵盖高端住宅、五星级酒店、甲级写字楼，休闲广场、商业街区等多种业态，基本能满足人们居住、办公、休闲等各方面需求，是临港首个真正意义上的综合体项目，拥有地上19万平米和地下16万平米的体量，将对商业的重视发挥到极致。

高端酒店和甲级写字楼是盛世临港一大亮点，气势恢宏的双子星标志性建筑格外引人瞩目，基于项目总体定位，其酒店将以五星级标准打造，预计可能引进国内甚至国际顶级酒店入驻。高端酒店的引进不仅可以提升开发商所打造项目的物业服务品质，丰富项目业态，满足城市综合体商务人群的需求，同时还为后期产品的定位提供了保障，对于物业的保值也是一大支撑，不同级别的酒店入驻，开发商招商定位以及产品定价都会大不相同。

开发商打造城市综合体目的无疑是为了实现利润最大化，因此，开发商除了在建筑形态、功能及管理水平上要最大限度地满足客户需求外，同时，力求投资多元化，把城市综合体作为“城中城”来经营。通常而言，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，达到城市中心以及社会资源迁移和有效配置的目的，从而实现综合体正常运营。因此，开发综合体也比纯住宅楼盘和普通商住项目更考验开发商的实力。

综合体项目对选址要求也是很高的，已经饱和的老城区是很难给予城市综合体生存空间，而新城开发的中心或交通便捷的城郊无疑是综合体最佳选址地。在宜宾土地供应本就不多的情况下，这类用地更是显得凤毛麟角，这也就不难理解2011年5月31日土地拍卖会上新鹏房产与丽雅置地为临港LG—A14地块杀得天昏地暗，最终新鹏斥资逾4亿元以近300%的超高溢价率拿下该地块。

宜宾目前的商业空间仍以购物中心和百货商店为主体，已步入中年的叙府商城和嘉信茂广场还承载着宜宾商业中心的重担，这些建筑体功能相对简单，彼此成对立的状态，而城市综合体的空间价值潜能还远未被激发。

随着城市综合体开发逐步成为城市空间形态建设的主流，城市综合体的城市空间价值对城市经济和文化发展的作用愈加突显，城市空间形态也将随之发生深刻的调整和变化，像盛世临港这样的综合体商业空间的新兴模式将成为城市建设的范本。

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