年报：揽金173亿、成交超2万亩！2022宜宾土拍影响今年？

节后上班的第一个星期，大家感觉怎么样？

去年，我们经历了2022这个非常特殊的时段，高温、疫情等诸多因素，冲击着全国经济大环境，同时给土地市场也带来了较大的影响。

站在新的一年展望，2023年宜宾土地市场又将如何发展？或许，我们能从2022年的土地市场里窥到关键信息！

（注：为便于分类统计，本文数据结果对部分打包地按性质进行了拆分）

 土地供应 

※总面积增长，工业、教育最为显著

根据官方公布的数据，2022年，宜宾全市计划供应各类土地约30178亩，实际供应面积约23368亩，完成率约79.1%（因未收集到水域及水利设施用地的成交数据，计算完成率时抛开了相应的供应面积）。

（同一地块多次挂牌只计算一次面积，下同）

2022年宜宾的土地供应面积，相较2021年增长约3581亩，增长率约18.1%，在近五年的数据中处于一个中等水平。其中，工业用地及教育用地增长显著，都有2000亩左右的增量，这为宜宾的产业、科教发展提供了用地保障。

照目前趋势来看，2023年将继续保持增长状态。

※看占比，三江新区再次脱颖而出

按土地性质划分，排名前三依次是工业用地、商住用地和教育及科研用地。

按区域划分，三江新区排名第一，占比约27%，6269亩。

主要原因在于，工业用地本来就占大头，而三江新区又是宜宾产业打造的重要区域；并且2022年三江新区又供应了约1261亩的教育用地，综合起来供地面积自然居多。

翠屏区排名第二，占比约18%，4247亩；叙州区排名第三，占比约13%，3039亩。

整体来看，宜宾2022年度的土地供应保持了一个较好的上升趋势。

工业用地及教育用地供应的大面积增加，可以看出，这两方面是宜宾未来几年的重点发展方向。也就是说从产业升级、人才培养等入手，进而带动城市经济高速发展。

※商住用地供应减少，且集中在下半年

受大环境影响，2022年，宜宾也不可避免地调整了商住用地供应的节奏。具体表现是面积减少，以及供应相对集中在下半年。

2022年宜宾计划供应商住用地约4613亩，相比去年少了3055亩；但实际供应约3544亩，完成率有所提升，达到了76.8%。

供应面积排名依次是翠屏区、南溪区、叙州区、三江新区。翠屏区超过叙州区成为商住用地供应最多的区域。

值得说的是，南溪区此次特别显眼地跃升至第二的位置；相较2021年增加了227亩，涨幅惊人。这也说明了南溪区未来的发展潜力巨大。宜宾职业技术学院迁建、各类配套不断完善，可以预计的是，区域内的房地产需求也会跟着逐步增加。

单独把主城区的数据拿出来看，商住用地供应面积约1633亩，相较上一年减少约1167亩。

当然从政策端来讲，这样的推地计划也合乎情理。一是2022年房地产市场行情还处于待复苏阶段；二是遍观主城各个月备案数据，未备案的商品房多月超过了1.3万套，存量还有待消化。

 土地成交  

※总量、成交率双增长

简单地了解了一下供应情况，我们再来看成交！

2022年宜宾全市成交土地面积约22900亩，比2021年增加约4821亩；并且成交率达到了98%，比2021年高了6个百分点。

总金额约173.4亿元，相较2021年减少了18.7亿元也很好理解，主要是工业用地增加，而商住用地锐减。

按性质划分，排名前三依次是工业用地、商住用地、教育及科研用地。

按区域划分，第一是三江新区，约6244亩；第二是翠屏区，约4247亩；第三是叙州区，约3039亩。

在这张表中，大家可以也可以清楚地看到宜宾各区县各类性质土地的实际供应、成交的具体情况。

※商住用地锐减，主城区差幅收窄

商住用地供应锐减，成交自然也会受到影响。2022年，宜宾全市成交商住用地约3523亩，总金额约87.3亿元；相较2021年减少约1441亩，62.7亿元。

但2022年的商住用地成交金额（还没算上商服用地等商业部分），仍占了全年土地出让收入的50%，可见房地产行业在财政收入的重要地位，政策重点关注也就不难理解。

个人认为，2023年宜宾的购房利好还会更多。例如2022年底宜宾市召开扩大内需工作推进会，其中就提到过，要积极推动将宜宾首套房商贷利率下调至4%以下。

商住用地成交排名情况与供应相同。此外根据数据发现，宜宾主城三个大区之间的成交面积和金额的差距均有所收窄，大有齐头并进的趋势。

受供应计划影响，商住用地月度成交呈现出同样的趋势。主要集中在下半年，特别是11月和12月加起来，约占全年成交面积的55%，成交金额的57%。

主城区2022年商住用地成交约1633亩，金额约55.5亿元；相较上一年减少639亩，50.3亿元。

纵观主城区2022年18宗商住用地成交情况，其中16宗以底价或贴近底价的价格成交，占比近9成。所以，全年的楼面地价也有所下降。

不过，楼面地价降低，同时意味着房企拿地成本更低，给予新盘的定价空间也会更足！

受资金影响，全年民企拿地占比减少，而国企（含城投公司）拿地占比增加。

特别是上半年表现明显，但随着购房利好政策不断叠加，同时政策端支持房企融资，整个市场的预期出现了调整。所以下半年我们也看到邦泰、远达等民企积极拿地~

在2022年成交的这些地块中，看点还是不少。例如丽雅拿下五粮液厂前区约144亩打包地，初次在上江北开发楼盘；正和暌违3年之后，重回宜宾楼市，将在岷江新区打造正和·五洲庄园~

写在最后

诚然，就如前面提到的，2022年是极其特殊的一年。各种因素叠加，导致了整体经济环境呈现出下滑状态。

但宜宾2022年的土地市场还是值得充分肯定的。节奏先抑后扬，上半年推地较少，步调放缓；下半年推地紧凑，民企进场，频繁参与竞争，回暖态势显著。例如叙州区南部新区BQ09-01地块，含国企及民企等5家竞买人入场，举牌高达80次~

不管怎么说，旧的一年已经过去。目前，随着疫情的影响慢慢消除，各行各业也开始复苏。春节期间，宜宾也开展了一系列惠民购房节活动，楼盘访客、成交量逐步攀升，市场信心大幅提升！

同时，也必须了解，地产行业复苏，需要一个缓慢过程。截至2022年12月底，宜宾主城未备案商品住房约1.3万套，加上还有不少新房源等待入市，市场还有一定的去存压力。个人预计，2023年，宜宾供地计划大概率还是会以维稳为主。

2023年，是更加令人期待的一年，众多美好，让我们一起憧憬！

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