多个高端小区，陷入品质危机？狂奔的宜宾改善市场！

近日，上海汤臣一品上热搜了！

没错，就是高端楼盘宣传时经常拿来对标的汤臣一品。一套2010年就买成9500多万的豪宅，又一次遭遇了“粪水漫灌”。

默契的是，长江尾的豪宅深陷舆论旋涡的当口，咱长江头的“豪宅们”也在战战兢兢。划重点--“们”！

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原来，豪宅也有这些困扰

举个例子，一楼盘还未交房时，幕墙玻璃的部分钢架就已生锈。后面的一场大雨，更是让不少业主叫苦：地下室堪称“新房变水库”。

再举个例子，一楼盘引以为豪的房企卖点居然只是品牌输出，同时还夹杂着交房爽约一度引发的“疑似烂尾”消息，好不容易交房又有各种质量问题爆出。

再再举个例子，一楼盘交房前就迎来“集体退房”风波，一段方言配音的视频很快走红朋友圈。

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而这些楼盘都有一个共同点：价格高位站岗！1万元/㎡左右，还只能算是它们中的起步价位，反正个个都是直指宜宾房价“天花板”的存在。

单从价格看，豪宅一词它们当仁不让。只是产品力的市场考核中，“效果为橘、落地为枳”的货不对板，终究会让所谓的豪宅露出真面目。

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这些年，狂奔的改善市场

大约2016年，一度阵痛的宜宾楼市逐步回暖，原本在刚需洪流中夹缝生长的主城改善房源，率先嗅到了春天的味道。

有人说是改善市场压抑太久了，有人说是10年换房期这个节点来了。总之，市场购买力不断释放，高端产品的市场号召力快速提升。

伴随而来的，是一大波定位改善的楼盘前赴后继登场。

2018年，主城均价上万的高层住房小荷才露尖尖角；2019年，均价上万的楼盘已有五六个。如果加上高层单价八九千但洋房或别墅类房源又上万的，那这数量还要往上拔一拔。

虽说没有实景品质做支撑，但动辄一万多元/㎡的单价+几乎没有建面100㎡以下的户型，也足以证明它们的改善属性。

近一年来交付的豪宅们，基本就是那时拿地、开盘的。

而它们当时之所以走高端改善路线，除了改善需求释放的红利外，绝大部分与地价密不可分——

2016年9月，南岸三江口片区B-2-3（b）地块拍卖，成交地价8360元/㎡；

2017年2月，南部新区（北区）BQ11-04地块、BQ11-08地块拍卖，成交地价分别为10140元/㎡、7720元/㎡；

2018年7月，南岸大地坡A7-1地块拍卖，成交地价11940元/㎡；

2018年7月拍地现场

2018年7月，南部新区（北区）BQ11-01-02地块拍卖，成交地价11720元/㎡……

高地价的掣肘下，走刚需路线基本就是“投身慈善事业”。一群精明的生意人岂有当雷锋的道理，走高端或者做精装才更容易产生溢价。而这其实也为不少豪宅项目的品质埋下了隐忧。

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改善这条路，快不得

这段时间，时不时冒出的豪宅品质危机，也给宜宾还未交房的豪宅们提了个醒。真正的改善，绝不仅仅是价格卖贵点，套型整大点。

随着生活水平、生活环境的变化，不少购房者的置业需求已经从“有房住”转变为“住好房”。没办法，这届业主眼光很高。

什么是好房？我们放眼全国来看，真正的好房子其实也是知微见著。

先说说豪宅标配风雨连廊的仁恒。十余年前建成的高层小区--上海仁恒·河滨花园，就有连接楼栋入户大堂的风雨连廊，且小区外围是走车的，而外围车行道和每一栋衔接处还有待客回旋区。下了出租车，业主就可以通过风雨连廊回家，下雨也不怕淋湿了……

再看看天津运河文化城。项目考虑到了不同年龄家庭成员的使用习惯，卧室采用分室控温系统，设置地暖的不同温度。此外，项目还增设了全社区南向电动外遮阳。

不难发现，真正的改善，一定是从使用者的角度出发，再辅以前瞻性眼光的设计，才有机会穿越市场周期。如果只是一味在面积上下功夫，改善之路只会越走越窄。

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那么，若是购房者在多个改善项目中纠结，又该如何抉择呢？除了前面提到的细节外，不妨再综合以下几点看：

其一，看所在地段占有资源。产品会有迭代，但资源无法复制。大家对于真正核心地段的仰望，是一种“物以稀为贵”的态度。

其二，看品牌硬实力。随着恒大的暴雷，大家对于房企品牌打了一个问号。实际上，真正实力雄厚的品牌房企，除了抗风险能力强外，审美眼光、打造技术往往也走在时代前列。

其三，看房企产品兑现力。规划再好的房子，交房实景才算数。所以已有小区的呈现情况，是必要参考。

其四，看物业。真正改善小区的舒适感，除了硬件品质的质感外，还有优质物业带来的享受。

而反过来看，若是房企有打造高端小区的想法，不妨先对照着这几点来评判，看看自己是否有打造高端产品的实力、所拿地块是否有打造高端产品的潜力。否则，盲目追求造高端，只会得不偿失。

同时，坚持走高端路线的房企也要注意。楼市高周转的吸引力非常大，稍有不慎脚上就会沾点泥，那时想要再造高端口碑，难度就更大了。

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