142手，红坝路60亩都抢得欢，宜宾恒大为啥不开腔？

文 / 怪脾气

今天（2021-5-19），宜宾土拍的热度很高啊！

除了远达在142轮的激烈竞拍中，以土地单价约8200元/㎡，折合楼面地价约2733元/㎡，总土地价款约3.28亿元摘得岷江新区红坝路D-08-01地块外，

更多的人在问：

纸厂二期，恒大咋没去呢？满心以为许老板会继续收割了呢~

恒大·御景半岛项目

这块在恒大纸厂一期旁边的纸厂二期地块，同样是一个打包地，一抹多的配套代建和商务指标，说它不是恒大的菜都难，这也难怪大家会有此一问。

为啥就没来呢？为啥呢？真是问得不胜其烦！

我是一个怪脾气的人，这哈把我问毛了。

来嘛，大家就一起来摆哈嘛！

等斗，不慌，烧脑的事情，点杆烟再继续~

猜想一：起拍价太高了！

对于这个猜想，本怪觉得应该喝口茶，再继续~

来，先仔细看一哈，二期这宗打包地涉及7个地块，共247亩，宗地整体起拍价8250元/㎡，看上去比一期出让时5840元/㎡的起拍价高出不少。但实际拿地还得看楼面价和配套代建这块。彼时，一期土地起拍楼面地价约2632元/㎡，如今的二期则是2721元/㎡，又少了100多亩公园绿地、城市道路的代建；总价上确实比一期240亩的9.36亿高了4个亿，达到了13.36亿。

纸厂二期打包地块一览表

纸厂一二期地块位置关系图

如此本怪觉得，无论是一期还是二期从表象上来看，楼面地价都不高；

加上代配建的成本，确实会有一定上浮，实际楼面地价大概率会突破3000元/㎡，但总体还是在可控范围。

钱可能会少挣些，但，起拍价太高的说法绝对站不住脚，绝对！

猜想二：关系搞得不好！

对于这个猜想，本怪觉得，完全不可能！

恒大一直都是关系届王者，绝不可能青铜！

不过，有消息说宜宾恒大变被执行人了，这可能是没有参拍的重要原因！

这不得不让本怪向度娘求助，的确就在中国裁判文书网找到一份编号为（2021）川1502行审7号的文书，其中提到：

【申请执行人宜宾市自然资源和规划局于2021年3月29日向本院提交强制执行申请，请求执行宜资源规划罚〔2020〕14号《行政处罚决定书》，强制执行被执行人宜宾恒慕置业有限公司（以下简称恒慕公司）应当缴纳的罚款2000845.5元和依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条规定到期不缴纳的加处罚款2000845.5元。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开听证，对申请执行人的行政行为的合法性进行了审查。申请执行人的委托代理人褚苓娟、韩德兵到庭参加了听证，被执行人恒慕公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审查终结】

简而言之，就是宜宾市自规局向法院申请强制执行宜宾恒慕置业没有缴纳的200来万罚款，并处200来万的等额罚金，共400多万。公开听证，宜宾恒慕置业也没有去！

那是一笔什么罚款呢？

文书上也说了：【2019年10月15日至2020年5月27日期间，恒慕公司在未取得建设工程规划许可证情况下，擅自开工进行建设宜宾恒大御景半岛项目。】

在中国庭审公开网也有庭审视频记录，感兴趣得朋友可以自行访问观看：http://tingshen.court.gov.cn/live/19082626

等等，这宜宾恒慕置业和恒大啥关系？

看了下图，你就秒懂了

天眼查截图

没拿建设工程规划许可证，就敢开工！这是要追赶深圳速度的节奏~

来源新京报抖音截图

深圳上演的1秒也不能浪费，目的其实就一个，早拿预售、早开盘、早回笼资金。

其实这事儿也好处理，违规了认罚认缴的事情在房产行业也是比较正常的操作了，特别是为了赶进度就更别提了，本怪晓得宜宾就有每天上十万的罚款都有认~

至于为啥宜宾恒大没有及时认了，个中原因不清楚，但由此谈论恒大与地方关系紧张的说法，本怪断不敢苟同~

毕竟大家来宜宾是来找发展空间的，哪个没事儿搞事情玩？

疑问三：恒大缺钱！

关于恒大“缺钱”的传闻，无论是网上还是坊间，早已不是次把次了。不管各种方式的传闻是否真假，恒大的负债 “出了名的高”确实是不可反驳的事实，超过了房地产融资监管三道红线，排名也不俗。

据公开的恒大集团年报数据显示，

2020年度报告期内，恒大全年开启疯狂打折模式，实现营业额5072.5亿元，同比增长6.2%；合约销售额7232亿元，同比增长20.3%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；全年实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率达90.3%。

虽然从数据上看，营收可谓相当漂亮！但对比来看资产负载率和净负载率却依旧不理想。

我们来看南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，通过同花顺iFind、Wind数据及上市房企2020年报，对上市房企60健康指数（HFI-60）监测的房企“踩线”情况进行了梳理（本次统计所呈现的结果仅为参考值，不代表监管部门意见）。

来源南方日报手机端截图

恒大集团资产负债率83.43%，净负债率159.17%，现金短债比约 0.47，“三道红线”归类仍在“红档”。

因此，恒大到底缺不缺钱？

从数据上来说，恒大指标上还不满足三道红线的要求。而本怪认为，相较于冰冷的数字，与恒大有业务来往的亲历者才最有发言权。

可惜，本怪一没做恒大的广告，二也没供应过恒大的物料，三没做过恒大的推广，四没有做个恒大的代理分销，五没有接恒大的精装业务，六没有和恒大讨论联合拿地的可能性，七更没有给恒大聊融资......

所以对恒大的结款形式、结款周期等支付兑付情况完全不了解，就更不能妄言缺不缺钱了。

PS：三道红线

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二：净负债率不得大于100%;

红线三：现金短债比不得小于1倍。

PS：净负债率

是常用的衡量房企资金链安全状况和杠杆水平的指标之一，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债包括短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、和应付债券等。净负债率不仅有助于反映资产的结构，也是衡量房企的长期偿债能力的指标之一。若净负债率过高，公司容易出现财务风险；若净负债率过低，就会有大量的资金闲置而增加机会成本。

疑问四：卖不动，不爱宜宾了

这个疑问，本怪简直完全绝对想打人。

恒大御景半岛7999元/㎡起的全系精装房住宅开盘就销售完了，现在只剩很少部分未上市，商业部分已基本完成包销动作，卖不动的说法根本就是打胡乱说~

未上市部分示意图

再说我大宜宾，

正在努力建成四川经济副中心和争取成为成渝经济副中心奋斗道路上，各大产业正在不断引进落地的过程中，结果也在逐步呈现。

2020年宜宾GDP达到2802亿，位居四川第三；2021年一季度652.06亿元，同比增长16.8%，气势如虹。

混迹四川房产圈的资深人士都晓得，目前在四川除了成都，必定先看宜宾。

因此有足够理由相信，恒大在四川的团队不可能不清楚宜宾的重要性，拓展四川二级城市，不爱宜宾不方吗？

即便恒大为了某些指标，铁了心要把四川二级城市收缩完，本怪相信宜宾一定也是最后一个。

好了好了~

夜也深了，烟烧完了，茶也喝淡了，到这哈基本已经理清楚了：

1、楼面地价2721元/㎡并不高，总价只有13.6亿

2、地方关系没啥问题

3、不缺钱...

4、宜宾向好

是不是更迷糊了~那到底为啥不开腔呢？

其实，本怪觉得，大家别想太多了~

也许就只是恒大太忙了，没来得及~

也许感觉一期做了不是很划算，土地成本可以再降一降~

也许......

纸厂片区意境图

不管怎样，纸厂片区定位就是上江北的形象区域，也是宜宾主城要重点塑造的江岸线之一。其打造目标是：“依托山水自然景观，以宜宾酒文化为特色，集商业休闲、文化体验、生态居住、旅游观光等功能于一体的宜宾江北居住城市核心区，以及中高端居住商业典范引领区、五粮液酒产业服务配套区、宜宾新型城市建设实践地、滨江生态示范区、展现宜宾城市形象的新名片”。

如此，纸厂片区站位可以说相当高了！无论恒大是否继续玩，这片区域都将会继续拓展呈现，大家和本怪拭目以待吧~

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