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首页/资讯频道/ 三江观点 /新规登场!宜宾户型高赠送再见,部分跃层、loft或成“绝版”!

12月第一天,南溪就举行了江屿城一期拟出让宗地的推介会。关注的房企不少,去了10来家,包括丽雅、远达、邦泰、鼎仁、金科、泰然、领地、世茂、阳光大地等大家熟悉的房企。

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由于该宗地商业占比较大,所以有房企当场提出:商业能否打造成loft公寓?得到的答案是:原则上不允许。这下,业内群炸开了锅:“新规卡的死死的”、“可能新规大家还没适应”……

啥新规?宜宾市规划管理技术规定(2020版) !说到这种具体到楼盘建设的东西,小编还是个门外汉,所以这里仅粗略对比了下网上流传的2015版和2020版。从变化看,对购房者、房企的影响应该都很大哈!

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01

户型高赠送,看来要说再见了!

通常,满足条件的阳台是计算半面积,所以阳台的大小直接关系到赠送的多少。宜宾市场上,不少户型的次卧也是利用阳台做的赠送空间,比如下图这款。

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2015版的要求是,“每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型边界水平投影面积的20%;而2020版是,“住宅建筑的每一自然层水平投影面积(建筑外轮廓线以内的所有建筑部件,包含但不限于结构板、结构梁、入户花园、设备平台、阳台、飘窗、空调板、各类围合及半围合空间、露台、雨棚等)不得大于该层建筑面积的1.12倍,水平投影面积超过计容面积1.12倍的,其超出部分全部计入容积率计算”。 

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那么新规前后,有啥变化?我们简单粗暴的举个例子(可能不太准确,仅供参考),假设某户型不含阳台的建面是100㎡。

参考2015版的规定,阳台最大可做到20㎡,该户型就是建面110㎡+赠送10㎡=120㎡,如果搭建结构板之类的赠送就更大,实得也更多;

参考2020版的规定,阳台最大可做到12㎡,该户型就是建面106㎡+赠送6㎡=112㎡,而且结构板、设备平台之类的都被包括在内,没办法再多了!

说到阳台,再补充一下。关于阳台,以前的要求是,进深超出2.1m部分计算全面积,低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外;而新规要求是,“结构外阳台(包括但不限于各类形式的入户花园以及空中花园、结构板、抗震板等)进深小于2.4m部分按照其结构底板投影面积一半计算计容建筑面积 ”。由于设限更多,不少业内人士表示,高赠送的第四代建筑更难有了

当然,影响赠送的除了阳台,还有层高!新规还规定——

“局部层高高于3.6米的跃层式住宅,其高于部分应按其自然层高度折算层数计算计容建筑面积(不足一层的按一层计算),住宅坡屋顶部分除外。 ”

这意味着,局部层高较高的跃层赠送空间可能要成“绝版”了,毕竟高于3.6米的部分也要计算面积。比如丽雅·江宸层高6.2米的空中跃墅,上层现在就是赠送空间。新近开盘的领地·观江府,跃层部分现在也是赠送哈!

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除了住宅,商业性质的loft也是

近年来,宜宾主城商业用地出让增加。考虑到商业操作难度更大,所以很多房企是做的5.1m层高loft公寓,比如量典·CFC、远达·江山领誉,还可以打出买一层送一层的宣传。不过新规以来,要变噢!

2015版的要求是,“办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米、小于或者等于7.3米的,不论层内是否有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算”。这也是为啥近年来宜宾很多loft层高都是5.1m,因为超过的话跃层部分就不能算赠送了。

而最新的2020版要求是,“商务办公建筑、酒店建筑(宴会厅等功能性用房除外)层高大于4.2米、小于或者等于6.4米的,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算”。也就是说,超过4.2m的话,跃层部分也不能算赠送。但若是层高4.2m或者以下,做两层的话空间上更感觉压抑。

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总之,不论普通住宅还是loft公寓,要做高赠送都更难了。

02

地面上,要修建公共停车区

在停车位配备标准上,2015版要求“住宅(含商住)应采用地下或半地下方式设置,不应设置地面停车位”;而2020版要求“住宅(含商住)应在小区用地内集中独立布置地面集中公共停车区,车位数按小区住宅户数5个车位/100户配置 (不计入配建车位指标总数)”。

也就是说,以后除了地下的车位外,还会有地面车位。不知这地面车位是设置在小区围墙外还是围墙内呢?不过既然是公共停车区,应该是不能销售的~

03

有些楼栋的1楼,可能没住房了

2020版规定要求,住宅建筑(不得临街设置)应当按要求设置公共架空空间,其架空面积不计入计容建面(计建面)。啥要求呢?

在入口层设置;仅用于公共休闲活动、绿化等非经营性用途;架空空间应当以柱、剪力墙落地,与室外环境整体设计,场地平整,视线通透,空间开敞,路径便捷可达;架空空间所在单元的楼层内不得布置住宅;架空空间层高应满足3.6米-6米。 

看来,以后小区里不是每栋楼的一楼都有住房了。它可能变成架空的公共空间,供业主休闲锻炼。这样一来,大家也不怕下雨天没地儿去了。

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新规中展示的架空层示意图

04

鼓励合理利用地下空间

2020版新规特意提到了地下空间的规划管理,即鼓励合理利用地下空间,相隔地块可设置地下通道连接等。如有地下空间要设置商业,需按实际使用功能配建停车位。

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这也可以理解,城市可建设用地有限,开发地下空间也算是集约用地的一种方式。当有更多地下通道时,过马路也更安全点。

05

住宅容积率,越来越低

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对比两版对于建设用地相关指标的规定我们不难发现,居住用地的容积率整体都在往低靠。光看这一点,居住舒适度提升无疑。不过,低层、多层的建筑密度也有所提高哈!

……………………

以上也只是小编个人的简单对比,变化当然不止这些,有兴趣的朋友不妨进一步了解。

不过,2020版的新规是根据2015版进行修正的。而对比来看,要求确实更细更严了。这对房企来说,产品打造上可能也更“抠脑壳”了。倒是“闸刀”落下前报规的部分楼盘,在赠送上算是又多了一大卖点。

当然,我们也应理性看待这样的变化,毕竟上面的新规很多城市早已出台,宜宾不是第一个,也不会是最后一个。这种的规划管理,只会越来越规范化。

附:宜宾市规划管理技术规定(2020版)

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