全系精装房！评测恒大·御景半岛自信的原因何在？

在一线城市，非常流行精装房，无论是投资还是自主，都是购房者省事省力的选择。但是在三四线城市，大众却对精装房的接受程度有限，普遍人更乐意去参与新房从毛呸到入住中间的每一个环节。所以，精装房在三四线城市并不好卖，总有头铁的，这不上江北这个新盘，不仅有精装，而且是全系精装，这也太刺激了吧。

今天小鱼就为大家评测一下恒大在宜宾主城区落子的第一个盘-恒大·御景半岛。

基础信息

1、项目：恒大·御景半岛

2、地址：宜宾市翠屏区上江北原老纸厂

3、开发商：宜宾恒慕置业有限公司

4、产品类型：高层

5、项目概况：一、二期占地239.92亩，综合容积率2.22，绿地率45％，一期约1040户住宅

6、户型面积区间：建面约84-133㎡

7、物业：金碧物业 物业费大约2元/㎡/月

8、车位配比：1∶1.2

9、销售状态：未开盘

10、预计交房时间：预计2023年

11、均价：未开盘

12、总价段：未开盘

13、销售动态：未开盘，预计6月下旬开盘

14、适合人群：刚改、改善

（售楼部航拍图）

项目亮点

1.滨江酒文化特色街区加持，配套更加丰富：项目配建面积约5.3万㎡的滨江酒文化特色街区，包含能够满足人们日常需求的吃喝玩乐一条龙服务。

（酒文化街区效果图）

2.依岷江而建，江景房：宜宾原本就是三江汇聚，宜宾人就更爱江景房，项目依岷江而建，靠江一恻前面只有规划的滨江公园和项目在建的酒文化街区，无遮挡，推窗即可望江。

（项目效果图）

3.全系精装房：全系精装既是项目最大的亮点，又是项目最大的弱点，还需个人考量。

4.全智能社区，更安全、高效：现在的人都是低头族，离了手机是万万不行的，项目门禁及电梯都是采用人脸识别或者恒大智慧社区APP生成的二维码的方式；就连朋友到访，也可以直接在APP上面输入来访人及时间信息生成二维码，供朋友使用，省去了不必要的麻烦；以及家中维修报修等，都是恒管家APP直接操作。包括安保人员和物业人员的工作面板也都采用了超智能可控画面，一目了然，利于及时解决问题。每家每户的车库也都安装了摄像头24小时摄像头监控。越来越趋于智能化的社区，让人住的更加安心、安全。

户型分析

项目一期一共八栋住宅，梯户比为2梯4户，涵盖户型的面积区间为84-133㎡，跨度较大，且户型众多，下面我们挑几个具有代表性的分析一下。

（项目一期平面图）

A户型：建面约84㎡，两室两厅一卫

该户型建面约84㎡，是项目最小且唯一一个套二户型，户型方正，层次分明，还是比较适合投资或过度的。

厨卫阳台：厨房面积大约6.17㎡，对于这个大小的房子来说，厨房大小还是比较宽裕的；生活阳台比较小，面积大约2㎡，可以与厨房打通，扩大整体空间；卫生间面积大约5.2㎡，大小合理，不会显得拥挤；观景阳台尺寸为3.4×1.5m，有点袖珍，但对于小户型来说，还是可以的。

两厅：餐客厅为竖厅设计，总面积大约23㎡，餐厅里厨房比较近，比较方便，但是整体开间略窄，放上家具可能会稍显拥挤。

卧室：两个卧室大小分别约12㎡、8㎡，偏大的卧室，大小适中，偏小的卧室可能只能用作书房或者放置榻榻米式床才可以。

朝向：该户型是朝向东南的，可看中庭，通风采光都会不错。

C户型：建面约96㎡，三室两厅一卫

该户型建面约96㎡，三室两厅一卫，户型较为方正，做到了动静分区，空间利用率较高。

厨卫阳台：厨房面积大约7.6㎡，是比较舒适的大小；生活阳台面积大约2.5㎡，偏小，但是聊胜于无；卫生间面积大约4㎡，面积不大，好在是长条形，可以做干湿分区；观景阳台尺寸为1.5×3.8m，对于小户型来说，尺寸合理。

两厅：餐客厅为竖厅设计，总面积24.6㎡，餐厅在厨房门口，非常方便，开间4.1m，不会拥挤。

卧室：三个卧室的面积分别约13.3㎡、8.5㎡、6㎡（不包含外飘窗面积），稍大的两个卧室，面积大小还是比较合适的，最小的一个只有6㎡，就很鸡肋了，可以用来做个衣帽间或者小书房。好的一点是，三个房间都是带有外飘窗的。

朝向：3#楼的该户型是朝向西北的，光照充足，但可能会当西晒；10#楼的该户型是朝向东北的，临近马路，可能会有噪声、灰尘等困扰。

H1户型：建面约123㎡，三室两厅双卫

项目套三双卫的户型还是比较多的，其中H1户型建面约123㎡，三室两厅双卫，相对来说，户型还是比较方正的，是比较流行的大横厅。

厨卫阳台：厨房面积大约7.4㎡，大小比较宽裕，使用起来是比较舒适的；主卫和次卫大小是一样的，面积大约5㎡，还是比较够用的，都是方形设计，可以采用扇形浴室来做到干湿分区；观景阳台尺寸为1.6×6.9m，观景面大，视野比较开阔，但是进深略微偏窄。

两厅：餐客厅为横厅设计，看起来空间更加宽裕，整体面积约31㎡，餐厅距离厨房较近，使用起来比较方便。

卧室：主卧面积大约22㎡（不包含外飘窗），拥有独立卫生间和衣帽间，私密性和舒适性较好；次卧面积分别约9㎡、10.5㎡（不包含外飘窗），面积都还是比较合适的，没有特别偏小的。所有房间都有飘窗。

朝向：2#楼的该户型是朝向东北的，可看中庭，通风采光俱佳；5#楼、8#楼的该户型是朝向北面的，采光面比较充足，通透性好。

L户型：建面约133㎡，四室两厅双卫

该户型是项目最大的户型，也是惟一的套四户型，建面约133㎡。

厨卫阳台：厨房面积大约7.28㎡，大小适中；生活阳台面积大约4.3㎡，还是比较实用的；次卫面积大约5.7㎡，呈正方形，主卫面积大约5.1㎡，呈长条形，可以做到干湿分区；观景阳台尺寸为6.95×1.9m，尺寸合理，为贯通式阳台，连通主卧，保证了主卧的休闲空间和采光面。

两厅：餐客厅为横厅设计，总面积大约35㎡左右，空间阔绰，餐厅厨房紧挨着，比较方便。

卧室：主卧面积大约14.3㎡（不带卫生间），面积不算大，但是功能齐全，拥有独立卫生间和衣帽间，还与观景阳台相通，舒适性较好；三个次卧的面积大约是10.3㎡、10㎡、8.6㎡，均带有外飘窗，大小都比较合理，偏小的可以作为儿童房或者书房使用。

朝向：6#楼的该户型是朝向背面的，采光充足，通透性好；9#楼的该户型是朝向东北的，临近马路，可能会有噪音、灰尘等困扰。

建筑园林

项目整体采用现代建筑风格，外立面将使用米白色真石漆，时尚简约。楼栋采用的是半围合式布局，最大程度满足每家每户都可以看的到江景。

项目绿地率为45%，社区内含约3.2万㎡的园林景观，其中还有一个天鹅湖，环境优美。另外还设置有面积约3500㎡和2400㎡两个超大儿童游乐场，以及户外双游泳池等。

（园林示范区）

值得一提的是，为了满足高品质的人居定位，项目还打造了铂金澜庭会所，会所设置有全龄休闲娱乐配套，包括恒温泳池、健身房、独立琴房、瑜伽室、咖啡厅、阅览室…等。

品牌物业

买房前期肯定关注开发商实力、户型、朝向、周边等，后期要关注的就是物业的服务水平了，尤其是这次疫情之后，购房者更是关注物业这方面。

御景半岛物业公司为恒大旗下的金碧物业管理公司，拥有国家一级物业管理资质，实行24小时社区安全管理，以及多重智能安防体系，更加安全、高效。物业费大约2元/㎡/月。

（恒大智慧社区展示体验区）

交通区位

项目位于宜宾上江北五粮液路一侧，沿五粮液路向东南行驶大约600m左右就到了岷江大桥，通过岷江大桥可以去到老城区；沿岷江大桥下的岷江东路一路走，连通环长江景观大道，可以到临港地区。

对外交通方面，项目与宜宾高客站直线距离大约1.18公里，与宜宾北高速收费站直线距离大约2.2公里，与五粮液机场直线距离大约10.5公里，相较于其他区域，不论是自驾还是做大巴亦或是坐飞机，都还是很便捷的。

公共出行方面，项目附近公交线路多达十几个，例如40路、24路等等，非常方便。

周边配套

教育方面：幼儿阶段，项目本身配建3500㎡幼儿园，直线距离约170m还有宜宾市翠屏区安阜街道中心幼儿园。小学阶段，直线距离约130m有江北实验小学，直线距离约900m有岷江路小学。初高中阶段，直线距离约330m有宜宾市第五初级中学，直线距离约1.1公里有宜宾市四中，过了岷江桥直线距离大约1.4公里还有宜宾市八中。大学阶段，直线距离约750m有宜宾学院老校区。教育资源还是很丰富的。

医疗方面：距项目直线距离约880m有宜宾川南体育骨科医院，距项目直线距离约750m有宜宾利民医院，距项目直线距离约880m有宜宾大房医院，距项目直线距离约880m有宜宾目乐三江眼科医院，距项目直线距离约880m有宜宾目乐三江眼科医院，稍远点直线距离大约1.6公里还有宜宾市第二人民医院。

市政方面：项目附近直线距离大约800m有流杯池公园，项目对面直线距离大约1.4公里有翠屏山公园。

（流杯池）

商业方面：项目距最近的绿源超市直线距离仅160,m，距酒都生活广场直线距离约900m、距安阜农贸市场直线距离约400m，稍远点还有与保利合作的大型商业综合体HAI未来广场直线距离约2.7公里。

（HAI未来广场效果图）

区域价值

宜宾位于三江汇合处，主城主要以“一城四区，三江多组团”发展，主要分为老城区、临港新区、南岸片区以及御景半岛所在的“岷江新区”。

宜宾发展岷江新区的力度还是非常大的，规划更是相继而来，御景半岛项目是在原上江北纸厂片区的上纸厂，纸厂片区则是岷江新区唯一的滨江片区，优势得天独厚，更是受到广泛关注。

据规划，宜宾纸厂片区将依托山水自然景观，以宜宾酒文化为特色，打造为集文化体验、生态居住、旅游观光等功能为一体的宜宾居住城市核心区，展现宜宾城市形象的新名片，也就是恒大·御景半岛项目—上江北最靓的仔，升值空间更是显而易见的。

项目不利因素

项目周边医疗配套不足，仅有几个私立医院，且大多都是眼科、骨科专项治疗，离得最近的公立医院—宜宾市第二人民医院，还是在过了岷江大桥的老城区范围内。

项目周边大多是原来上江北比较老旧的居民区，且暂时没有新的规划，而五粮液路把恒大御景半岛和原来的老旧区域分割开来，显得格格不入，希望随着时间的发展，更多的区域得到发展，宜宾越来越好~

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