评测：80.3分！宜宾吾悦广场，资源配套是关键？

岷江新区作为翠屏区城市规划的核心区域，规划、建设、发展都备受广大市民的关注。

而以城市综合体项目规划的吾悦广场，也是让人备受期待！当然，除了大型商业，它的住宅项目又是一个什么情况呢？本次就对吾悦广场住宅进行完整评测，看看能不能达到大家的预期！

产品情况

评分24.9分，总分30分

指标评测（建面、绿化、容积）

吾悦广场项目整体占地约160亩，其中住宅项目约90亩，分为南地块和北地块打造。整体绿化率约22.5%，容积率2.99。

（沙盘）

点评：住宅规模还是比较可观的，但绿化上相比于周边几个项目的话属于偏低，中庭景观园林面积也会相对缩水。而且相比于周边项目容积率较高，舒适度可能一般，具体就要看怎么打造了！

户型方面（梯户比、利用率、得房率、舒适度）

吾悦广场的住房采用围合式设计、阶梯式的分布，总共约1400户，毛坯房交付，装修风格大家可以“尽情发挥”~

项目涵盖多种户型，建筑面积约86~127㎡，包括四室、三室和两室这三种，其中三室和四室占多数，主要为两梯四户和两梯六户这两种结构，

综合来看，在本身设计以及新规等综合影响下，户型得房率不是很高。不过除了三室的几个户型相对紧凑外，其他户型舒适度也适中。

（效果图）

点评：梯户设计上没有什么太大问题，在上下班高峰期也不会太过拥挤！围合式设计和阶梯式分布，项目整体的视野、采光、通风还是比较可以。

户型举例

具体来看，项目在售的10号楼一单元是两梯六户，其余单元都是两梯四户；新推的11号楼都是两梯四户，三室和四室的居多。温馨提示下，小编也了解到，由于环境管控，从11号楼开始的住宅交房时间可能会有所延期，大家也要有一个心理准备~

下面，我们主要来看看两个户型。

C户型就是三室两厅两卫，建面约88.02㎡。

（C户型图，三室两厅两卫）

双厅：竖厅结构，客厅开间约3.5m，家具摆放时要好好掂量掂量才行；餐厅开间约3.5m，但进深有限，进出厨房和过道都有一定的影响。

厨卫：厨房采用“L”设计，连接餐厅，若是设计成开放式厨房，就可以增加餐厅的使用面积。配有一个独立卫生间和一个公共卫生间，可以满足日常需求。

阳台：生活阳台连接厨房，但空间比较有限，衣物多可能晾晒不便。观景阳台大小一般，连接客厅，增加了客厅的采光度，衣服晾晒也可以选择在这边。

卧室：三间卧室紧邻一侧，面积都不算大。较小的一间作为书房也是一个不错的选择，繁忙之中享受一丝静怡时光！

点评：户型整体干湿，动静分区明确，但结构比较紧凑，餐厅和主卧面积相对较小，整体舒适度相对较低。

F-1则是四室两厅两卫的户型，建面约127㎡！

（F1户型图，四室两厅两卫）

双厅：横厅结构，双厅开间约6.2m，进门处设有玄关，双厅家具摆放也没有太大的局限性！

厨卫：厨房大小适中，“H”型布局可以保证两面开工也不会影响操作。配有一个独立卫生间和公共卫生间，大小适中，可做干湿分离。

阳台：生活阳台开间不足3m，但放置洗衣机的话不是问题。观景阳台开间约6.2m，连接双厅，增加了双厅的采光度，视野也开阔了不少。

卧室：主卧与两间次卧紧邻一侧，其中一个次卧与卫生间正对，部分购房者可能有所介意；而另一间次卧位于餐厅旁边，私密性没那么好，可以考虑做独立书房、琴房之类的。

点评：户型整体比较方正，但干湿、动静区分不明显。卧室分布不是很紧密，加上进门视野对着主卧，整体私密性不是很高。公共卫生间正对卧室，一部分人群也会比较介意。

物业方面（物业等级、管理模式、物业费）

项目物业是由新城悦物业提供服务的，新城悦物业是国家一级物业服务公司。相比其他单一的物业服务中心，作为上市企业的新城悦物业，后期服务质量也更有保障。

据了解，他们的智慧物业涵盖了CRM系统、全面预算系统、智慧平台、舆情系统、视频AI识别等，可以提供高质量的安保、保洁服务、园林养护、公共配套检修、房屋保养等。听上去还不错。

物业费是1.95元/㎡，在岷江新区价格算是中规中矩。

点评：作为第一次来到宜宾的新城悦物业，好与不好都需要时间来证明！但“硬件”上的东西，还是比较可观的，所以评分只能作为参考~

园林方面（整体概念、档次）

项目整体采用的宋式园林风格，小区中心有一个10000㎡的中庭园林花园。

（效果图）

点评：由于项目处于建设阶段，小编也只能看到效果图，没有办法身临其境，所以暂时只能给一个理想分数。但是宋氏园林的设计风格，有一种闹中取静的味道，特别对老年人的“胃口”。

内部配套方面

根据规划，项目中庭配套设施都很全面，有儿童游乐区、羽毛球场、篮球场、乒乓球场等配置。同时，小区一楼属于一个架空层结构，也会增加一些配套设施。

（游乐中心效果图）

（架空层改造效果图）

点评：相比于其他楼盘，底楼采用架空层的方式还是比较少见的，增加了业主的休闲面积；小区内部的配套设施也很到位，能够满足业主日常生活需要。

地段价值

评分50.4分，总分60分

区域评测：岷江新区（区域现状、产业发展情况）

吾悦广场位于岷江新区南片，这片区域随着近几年的发展，道路管网、基础设施、民生项目等陆续建设完成。学校、医疗、公园等资源配套已经比较丰富，吾悦广场可以完全享受周边的配套，商业开业时也会有一定的人气基础。

这一片往南紧邻着旧州组团，道路也是四通八达，发展也很成熟；往北方向的机场东连接线，也可以便捷通往五粮液飞机场和临港。

（岷江新区规划图）

点评：近几年，岷江新区的发展可以说是有目共睹的，不管是公园建设、休闲配套、区域规划、楼盘建设都是比较成熟的。而且紧邻旧州组团又靠近临港，好处是可以实现双方的资源共享。当然，由于地段相对成熟，未来可拓展的空间就很小，但区域的成熟度肯定会越来越好！

价值评测：增值潜力（周边新房、二手房价格水平）

周边的远达·翰林院在售高层均价约8000元/㎡、天空之城约8400-8500元/㎡，而吾悦广场目前的均价和隔壁金科·集美江山高层差不多，在7500元/㎡左右。

小编也询问了一下周边二手房的价格，距离不远的天悦府精装房，单价在9000元/㎡上下浮动，过问的人也比较少。

点评：吾悦广场目前的均价来看，与同区域的在售楼盘相比，价格相对较低，总价的话也会更加划算，有着一定的增值空间。但周边二手房的增值率却是微乎其微，可能周边在售新盘比较多，对于今后走势也不能一概而论。再则，吾悦住宅紧邻吾悦广场，增值潜力还是不容小觑！

交通配套（公交线路、线路连接的区域）

项目周围公路网建设基本完成，6路、46路可到香满园附近，稍远些还有24路，只是步行的话还是有一定的距离。公交线路能够连接老城区、南岸，但是和临港的连接不是很紧密。值得注意的是，项目离高客站不算远，那里公交线路比较多，乘坐一些长、短途客运车还是比较方便。

（公交线路图）

（高客站）

点评：项目出行问题不大，只是坐公交的话就近选择不多。对于有车一族的人来说不会带来什么影响，但老人和小孩的出行还是比较依赖于公交，稍微去远点可能就要转车。

商业配套（超市、菜市场、购物中心、电影院等）

作为综合体，吾悦广场自身就涵盖了商业街、步行街、购物中心、电影院等一体化的商业，虽然离开业还有很长一段时间，但是项目进度都在稳步进行中。附近还有欢乐海洋世界、家居生活广场、绿源超市等生活配套设施。

（欢乐海洋世界）

（红星美凯龙）

（绿源超市）

点评：商业配套相对比较全面，不过小编也在周边逛了逛，发现并没有菜市场。如今菜市场的热度确实没有以前那么高了，但也是人们的社交场所，承载了传统的市井文化和鲜艳的市井生活！缺少菜市场也就缺少了很大一部分区域活力~

教育配套（幼儿园~大学）

周边有鲁家园幼儿园江北分园、江北实验小学翠微路校区、人民路小学岷江新区分校，距离项目不远还有宜宾学院。稍远些，还有一个涵盖了幼儿园、小学、初中、高中等教育资源的成都外国语学校。

（江北实验小学翠微路校区）

（人民路小学）

（外国语学校高中部）

（外国语学校小学）

（宜宾学院）

点评：虽然从幼儿园到大学等教育资源都有，但是比如江北实验小学等公立学校都是属于划片招生，并不是想去就去！外国语学校也是需要报名考试，也有就读门槛。所以具体如何，大家最好关注一波官方招生信息。

医疗配套

项目紧邻宜宾市第二中医医院，大型医疗配套就相对比较缺乏。周边的诊所、药店倒是比较齐全，也能极大程度上满足日常所需。

（第二中医医院正门）

（周边诊所）

点评：黄金有价，健康无价！在繁忙的日常生活中，幸福的定义有很多，但健康绝对是排在第一位！人难免会生病，生病就需要治疗，那么周边的医疗配套就显得尤为重要。仅有一个三乙医院并不能满足人们的看病需求，大部分还是会选择较远的宜宾市第一、第二人民医院。

环境配套（公园、绿地等）

项目旁边步行约5分钟就能达到兰卡公园，兰卡公园也称为“婚纱公园”，偶尔也能看到伴侣在这里拍摄婚纱照。稍远些，还有一个占地约250000㎡的城市中央公园，日常活动、周末休闲完全不是问题。

（中央公园正门）

（兰卡公园一角）

点评：兰卡公园本身面积较小，为居民提供休闲也是有限的。虽然中央公园没有这个弊端，但是距离项目有点远，步行大约需要25分钟。

此外，小编也注意到紧邻的街道都比较冷清。可见，周边的发展还是需要一定时间啊! 

品牌实力

评分7分，总分10分

2021年4月30日，新城控股以6910元/㎡竞得岷江新区A-05-01地块，也就是吾悦广场，算是正式来宜宾了。

新城控股集团成立于1993年，经过29年的快速发展，已经成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，并于2015年在上海证券交易所A股上市。目前为止，新城控股集团已进入中国140个大中城市，开发中或已完成项目超700个。

通过这些数据看，新城应该有不错的开发打造经验，实力基础是有的。

据了解，2021年，实现销售金额约2337.75亿元，销售面积约2354.73万㎡，“三道红线”也稳步绿档，在2022年房企排名中位据第十位。

（2021~2022房企排名）

而去年以来，负债成为大量房企的一道“枷锁”，新城也有相关消息。不过，有消息显示，新城不断有好消息传出，融资压力也有缓解的迹象。对此，我们可以多翻翻相关报道。

至于口碑，新城在宜宾还没有交付项目，所以对于品质、口碑，小编也只能参考网上消息。综合来看，有点赞的，也有吐槽部分工程品质还需进一步提升的。

当然，吾悦广场作为新城在宜宾的首秀，我们倒是可以期待一波。毕竟这个项目要是都没做好，后续要深耕难度就会更大。

其他

不利因素，-2分

住宅底部的商业用房，烟道设置在住宅山墙面，可能存在异味影响及噪音影响；住宅北侧紧邻HAI未来广场和红星美凯龙，后期会有一定的噪音、灯光、异味等影响。

 总评分80.3分（满分100分）

 吾悦广场位于岷江新区南片，配套方面还算中规中矩，加上项目本身自带商业体系，理想状态下未来住宅优势比较明显！

在越来越追求便利的当下，商业街、步行街、小吃街都成为了人们休闲娱乐的“代名词”，吾悦广场也会在一定程度上更受客户们的喜爱。

当然，任何东西都很难达到十全十美！总的来说，项目整体还是不错的，价格、地段上也有一定优势，有兴趣的朋友可进一步了解。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。