还有1.2w套房待售？下半年，临港楼市的“C位”梦

前段时间，宜宾发布了主城区6月份待上市商品住房信息，可以大致看出“可售房源很多，在售房源很少”。也就是，目前市场上可以用于交易流通的新房源少，而预期未来能入市缓解供给不足的房源还有很多。对于购房者来说，买不买，又成了一个大问题。

在解答这一问题之前，一个有意思的现象浮现了，就是现在正在高歌猛进的“临港”，为可预见的未来，将成为宜宾房源供给的“主战场”了……

刚需：no！刚改：yes！

从数据来看，从在售到明年初入市的房源数量来看，临港有白沙翡翠城（4637套）、国际会议中心项目（4730套）、挂弓山项目（2000套）、白沙鹭岛（1106套）……总量大概在1.2w套，而主城区月均备案约为1033套，即便是粗略的计算，光是这些临港这些新房源都够主城消化10到12个月了，基本上是能够能解决供给不足的问题。

然而，光看数量而不看房源条件，都是耍流氓。

分析一下这些楼盘的定位吧，先从产品来看，已经入市的白沙翡翠城和白沙鹭岛，都是高层产品，如果比照之前的邦泰国际社区的话，应该是刚需楼盘，但是从产品面积区间来说，似乎也不大符合刚需，“小户型大赠送，追求功能性”的居住需求，更多还是围绕着“舒居”生活来展开。

倒也是，过去市场常见的60—80平米的刚需小户型产品，如今都成了稀缺，取而代之的是以90平米起跳的“三房”产品。

这类产品的特点在于，既在某种程度上贴合了刚需客群，希望更小的建筑面积而享受到更大的居住空间，得房率高，面积浪费少的诉求，同时也通过各功能区域较为宽敞的面积划设，使得居住感提升，减少了紧凑和逼仄。

换言之，这种介于刚需和改善之间的产品，成为了当下临港在售房源的主流，也就是所谓的刚改。这种类型产品的出现，其实并非是购房者需求的变化，更多在于开发商的顺势而为，显然这种市场话语权和把控性不会以相对弱势的购房者需求为转移，更多是楼盘在引导市场，即“我提供什么产品，你就只能买什么产品”。

严格意义上说，刚改产品确实能实现购房者一步到位的购房愿景，而不用从刚需到改善的过渡，只是问题在于价格，目前临港在售的这两大房源，价格雷同（7500元/㎡），以一套90平米的房子来计算，总价大概在67.5w（没有加车位的前提下），以最新出炉的公积金政策来计算（个人贷25w，夫妻贷40w），首付就是在42.5w（个人）、27.5w（夫妻）……

当然，也可以去办理还贷成本更高的组合贷款或者商贷。而在过去，刚需客群所能接触的产品面积区间60—80平米，相对的购房成本就要更低一些。

1.2w套，改善要唱主角？

除了目前提到的，临港房源以刚改为主之外，等待入市的两大项目（挂弓山和国际会议中心）可能产品定位上又有不同。拿地的时候，临港丽雅曾表示，“（要在挂弓山）建一个人居高地，为宜宾带来更高品质的居住、生活空间，产品是低密高层。”

而铁投相关负责人在竞拍的时候，也曾表示，“临港国际会议中心项目将会成为宜宾最高端的，要拉升宜宾城市形象，引领市场品质。”按照铁投之前在其他城市的开发经验和对宜宾的城市调研情况来看，任何一座城市居民的居住习惯和对产品的偏好，和城市业态分布有很大关系。宜宾的城市发展有希望，铁投对宜宾市场有信心和期待，更追求的是产品品质，而不是完全为了追逐利润。”

仔细推敲一下就能看出，门户区域，高端产品，自然是更适合改善客群的（高价）产品了。换言之，临港接下来入市的产品，将很有可能主打“改善”路线，只是由于打造思路不同，可能呈现出的效果有所差别。

当然，这也是自然而然的事情，毕竟从位置来看，一个和三江口隔江相望，一个坐拥临港门户，定位高端，也是顺理成章的事情。

换种角度来说，临港以“刚改、改善”产品为主，这种变化趋势，是市场向好后，房企追逐高利润的结果，但同时，也是要改观过去旧有印象里，临港只能是“刚需”的标签，这对于临港要提升自身区域形象，进而在城市发展中占据更为重要的地位是必不可少的一环，也就是说，从市场供给方到外部调控市场的那只手，都在鼓励临港多修“改善”产品，对于想要在临港置业的购房者，下一步如何买房，可得要想好！

最后说几句》》

以楼市观区域，临港这几年的发展速度是有目共睹的，其想占据宜宾城市的“C位”似乎也是不争的事实了，不然从主城待售房源规模来看，共计3.2w套，临港就占据了三分之一有多。那么，现在问题来了，临港这一波房源来了后，到底能推着楼市往哪走呢？

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